Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 11 mars 2025, n° 24/20562

TJ Tours 11 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que la défenderesse n'a pas justifié de l'apurement de ses obligations dans le délai imparti, entraînant ainsi la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et de l'occupation sans droit des lieux par la défenderesse.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a estimé que le montant des impayés était non sérieusement contestable et a accordé la provision demandée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation sans droit justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé les frais d'avocat à la demanderesse, considérant que la défenderesse succombait dans ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 11 mars 2025, n° 24/20562
Numéro(s) :	24/20562
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexis LEPAGE
Cabinet(s) :	WALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. LE FLORIDA RCS de TOURS

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

11 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20562 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPOA

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOUIS 11 RCS de TOURS n° 529 446 684, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. LE FLORIDA RCS de TOURS n° 414 065 037, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffière.

À l’audience publique du 21 Janvier 2025, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Mars 2025, assistée de M^me K. TACAFRED, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 mars 2007, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la SARL LE PALACE D’ASIE un local situé [Adresse 5] à Tours. Le 28 mars 2011, la SCI GUISSET a vendu ces locaux à la SCI LOUIS 11.

La SARL GRILL & CO est venue aux droits du preneur et a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Tours au 21 juillet 2015. Le droit au bail a été cédé à la SARL LE FLORIDA aux termes d’un acte de cession à forfait d’éléments subsistants de fonds de commerce du 5 février 2016.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la SCI LOUIS 11 a fait délivrer à la SARL LE FLORIDA un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 19 836,80 euros en principal au titre de loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la SCI LOUIS 11 a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL LE FLORIDA et demande de :

DIRE ET JUGER que la SCI LOUIS 11 est recevable et bien fondée en ses demandes pour les causes ci-dessus énoncées,CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial du 27 mars 2007,ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SARL LE FLORIDA et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] à Tours,CONDAMNER la SARL LE FLORIDA à verser à la SCI LOUIS 11 la somme provisionnelle de 39.912,08 euros, arrêtée au 2 décembre 2024, outre la somme provisionnelle de 5.337,44 euros TTC par mois à compter du mois de décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,CONDAMNER la SARL LE FLORIDA à verser à la SCI LOUIS 11 une somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la SARL LE FLORIDA aux entiers dépens.Elle expose que la défenderesse est défaillante dans le règlement de ses loyers et n’a pas régularisé les causes du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 portant sur un montant de 19 836,80 euros et visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Elle indique qu’au jour de l’assignation, le montant des loyers dus s’élève à 39 912,08 euros et sollicite cette somme à titre provisionnel outre une provision sur indemnité d’occupation.

Elle s’estime en conséquence fondée en sa demande tendant à constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et l’expulsion du défendeur.

À l’audience du 21 janvier 2025, la SCI LOUIS 11, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SARL LE FLORIDA, assignée par acte de commissaire de justice déposé en l’étude, n’était pas comparante.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial du 27 mars 2007 prévoit un loyer annuel de 35 000 euros, soit 2916,66 euros payable mensuellement et d’avance et une clause d’indexation, outre la prise en charge par le preneur de diverses charges, sur justificatifs.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du bail -qui sont toutes de rigueur, et un mois après un simple commandement, ou une sommation d’exécuter faits à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause, et mentionnant ce délai, restés sans effet, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de réfèré-exécutoire par provision nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts, et du droit du bailleur d’exercer toute action qu’il pourra juger utile, et sans que l’effet de ln présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué. ».

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la SCI LOUIS 11 a fait délivrer à la SARL LE FLORIDA un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai d’un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 19 836,80 euros décomposé comme suit :

— « Reste dû foncier » : 3 824,48 euros

— « retard loyer, Nb de mois : 3 » 16 012,32 euros

Le commandement de payer vise ainsi trois échéances, outre des sommes réclamées au titre de la taxe foncière.

Il n’est cependant pas justifié du bien-fondé de la demande afférente à la taxe foncière, ni du bien fondé de l’indexation du loyer pratiquée.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution ; d’autre part, qu’il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.

Ainsi, les échéances sollicitées ne sont pas sérieusement contestables, à la date du commandement de payer, à hauteur de 2916,66 euros chacune.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 2916,66*3 euros*3 = 8 749,98 euros.

Faute pour le défendeur de justifier, comme il en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai d’un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 octobre 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL LE FLORIDA ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, la demanderesse sollicite une provision de 39 912,08 euros arrêtée au 2 décembre 2024, augmentée de la majoration de l’intérêt au taux légal.

Aux termes de ses écritures, elle reproche le non-paiement de loyers et de charges et se prévaut de décomptes mentionnant, au titre des charges, diverses échéances de taxes foncières.

Elle ne verse pas les justificatifs afférents à ces charges, ni ceux permettant de vérifier le bien fondé de l’indexation pratiquée.

Il ressort du décompte produit que celui-ci ne permet pas d’apprécier avec l’évidence requise devant le juge des référés le bien fondé de l’ensemble des sommes réclamées.

En conséquence, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, au regard des prévisions contractuelles, à la date du commandement de payer du 12 septembre 2024, à la somme de 8 749,98 euros au titre de trois mois de loyers.

Il ressort toutefois du dernier décompte produit, daté du 2 décembre 2024, que le mois de juin 2024 a fait l’objet d’une « remise ».

L’échéance du mois de juin ne saurait dès lors être accordée à titre de provision.

Outre les impayés contractuels à la date du commandement de payer, la demanderesse est fondée à solliciter le paiement de l’échéance d’octobre 2024 laquelle n’est pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse au titre des impayés contractuels arrêtés au 13 octobre 2024, à hauteur de 8 749,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur les indemnités d’occupation, la demanderesse sollicite une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 5 337,44 euros.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le montant démontré du loyer mensuel avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 2916,66 euros.

Il y a donc lieu de retenir ce montant pour déterminer celui de la provision mensuelle sur indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 2916,66 euros par mois, à compter de décembre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser à la demanderesse une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 27 mars 2007 liant les parties, et sa résiliation à effet du 13 octobre 2024 ;

ORDONNE à la SARL LE FLORIDA d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SARL LE FLORIDA de libérer les lieux, local situé [Adresse 5] à Tours, à l’expiration de ce délai, la SCI LOUIS 11 à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL LE FLORIDA à payer à la SCI LOUIS 11 une provision de 8 749,98 euros (HUIT MILLE SEPT CENT QUARANTE-NEUF EUROS QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES) à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 13 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la SARL LE FLORIDA à payer à la SCI LOUIS 11 une provision de 2 916,66 euros (DEUX MILLE NEUF CENT SEIZE EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due, à compter de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SARL LE FLORIDA à verser à la SCI LOUIS 11 une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL LE FLORIDA aux entiers dépens.

La Greffière

K. TACAFRED

La Présidente

V. ROUSSEAU