TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 2]

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQJ6

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [I], [S] [F] [I]

Copie certifiée conforme

— M^e PAVY

— Monsieur et Madame [I]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e PAVY

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R., avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Fabien PAVY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [I]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [S] [F] [I]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

David HAZAN

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 19 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par contrat de location signé le 18 août 2020, Mme [G] [E], bailleur, représentée par son mandataire, l’agence SOLIHA, a donné à bail à M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer de 686 euros.

Le même jour, Mme [G] [E] a signé un contrat de cautionnement avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui s’engageait en qualité de caution de M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] pour le paiement des loyers et charges.

Le 19 septembre 2024, se prévalant de la clause de subrogation du contrat de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] un commandement de payer la somme de 840,91 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 19 décembre 2024, notifiée par voie électronique au préfet de la [Localité 6]-Atlantique le lendemain de sa délivrance, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025.

Représentée par son conseil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES reprend oralement les demandes et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et demande à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat ou, subsidiairement, de prononcer sa résiliation aux torts exclusifs des preneurs,

— ordonner l’expulsion de M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] à lui payer la somme de 689,70 euros, suivant décompte du 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] à lui payer l’indemnité d’occupation dès le paiement justifié par une quittance subrogative,

— condamner solidairement M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’en est par ailleurs remise à la juridiction quant aux délais de paiement sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se prévaut de son engagement de caution solidaire à l’égard du bailleur, Mme [G] [E], par lequel elle est subrogée dans ses droits aux fins, notamment, de poursuivre les preneurs en résiliation du bail après lui avoir réglé les loyers impayés en justifiant d’une quittance subrogative, conformément aux clauses contractuelles du contrat de cautionnement du 18 août 2020 et aux dispositions de l’article 1346 et suivants, 2305 et 2306 du code civil. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour faire constater l’acquisition de ladite clause, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle invoque l’absence de règlement des loyers échus pour demander la résiliation judiciaire du bail. S’agissant des sommes dues par M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite leur condamnation solidaire conformément à leur engagement de même nature au titre du contrat de bail.

M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I], qui ont comparu en personne, sollicitent à titre reconventionnel leur maintien dans les lieux, expliquant avoir repris le paiement des loyers, et proposent à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un apurement de la dette locative suivant un échéancier consistant en des mensualités de 100 euros. Ils expliquent avoir six enfants et précisent que leurs revenus mensuels, prestations CAF et allocation logement comprises, s’élèvent à la somme totale de 4.248 euros.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail

Il est justifié par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa qualité à agir en vertu du contrat de cautionnement signé le 18 août 2020 avec le bailleur, Mme [G] [E], par lequel elle s’est portée caution des locataires, M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I].

Par suite de la mise en œuvre de la caution en raison de loyers partiellement impayés entre les mois de septembre 2023 et juillet 2024 et de l’établissement d’une quittance subrogative versée aux débats, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est valablement subrogée dans le droits de Mme [G] [E] au titre de l’article 8 du contrat de cautionnement et des articles 1346 et 1346-1 du Code civil.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus.

L’assignation a par ailleurs été notifiée de manière régulière au préfet dans le délai prescrit par la même loi, à savoir le 20 décembre 2024.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées en totalité dans le délai imparti de deux mois, la clause résolutoire est acquise au bailleur par application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 à la date du 19 novembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail de plein droit au 19 novembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [P] [I] et de Mme [S] [F] épouse [I], ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

Par l’effet de la résolution du bail, la présence des preneurs dans les lieux cause un préjudice aux bailleurs qui sera réparé en fixant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement fixés par les parties.

M. [P] [I] et de [S] [F] épouse [I] seront solidairement condamnés à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 689,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour l’occupation du bien jusqu’au 31 janvier 2025, montant arrêté le 12 mars 2025, outre les indemnités d’occupation susceptibles d’être exigibles au titre de la période postérieure au 1er février 2025 sur production des quittances subrogatives afférentes aux périodes considérées.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut, notamment à la demande du locataire, lui accorder des délais de paiement dans limite de trois années, à la double condition qu’il soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il procède au paiement des loyers courants avant la date de l’audience. Ces délais ont pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, sous réserve de l’absence d’impayé et de règlement total de la créance au terme de l’échéancier. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et suivant les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué de plein droit. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] ont des ressources mensuelles d’un montant de 4.248 euros non contestées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, lesquelles suffisent à envisager un apurement échelonné de la dette locative qui est elle-même d’un faible montant.

Il est par ailleurs constant que M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] ont repris le paiement des loyers courants.

Enfin, la proposition des preneurs d’un règlement échelonné de leur dette locative par mensualités de 100 euros est sérieuse.

Par conséquent, il sera fait droit à leur demande de paiement de leur dette locative d’un montant de 689,70 euros en six mensualités de 100 euros, outre une septième de 89,70 euros.

A défaut de règlement total de la dette ou de la première mensualité impayée, la clause résolutoire du bail reprendra son plein effet avec toutes ses conséquences de doit. A contrario, en cas d’apurement total et conforme, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Sur les autres demandes

Parties perdantes à l’égard de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] supporteront solidairement les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et seront condamnés solidairement à verser à la demanderesse la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE, à compter du 19 novembre 2024, l’acquisition au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] le 18 août 2020 sur l’immeuble situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 689,70 euros au titre des loyers impayés et indemnité dus pour l’occupation du bien jusqu’au 31 janvier 2025, suivant décompte arrêté au 12 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

AUTORISE M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] à se libérer de la dette en 6 mensualités de 100 euros et une septième correspondant au solde de la dette locative, en principal et intérêts, toutes payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus ;

DIT que si M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DIT qu’à défaut du paiement du loyer ou de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité et la clause résolutoire produira sans délai ses effets ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin,

DIT qu’à défaut pour M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] d’avoir libéré les lieux [Adresse 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

DIT que la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation au titre de la période postérieure au 1er février 2025 ne pourra être exécutée que si la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative afférente à la période considérée ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN