TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

C.S 40263

[Localité 7]

N° RG 25/01033 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FS4S

Minute :

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[C] [W]

Copies certifiées conformes

OPH Silène

Mme [W]

Sous-préfècture

Copie exécutoire

OPH Silène

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Mme [O] [M] (Autre)

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DEFENDEURS :

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 4]

Non comparante

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2016, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [C] [W] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant un loyer total et révisable de 445,26€, provision sur charges incluse.

Par acte sous seing privé du 20 juin 2016, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [C] [W] un garage situé au [Adresse 5]), moyennant un loyer total et révisable de 40€, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, en visant la clause résolutoire.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 18 septembre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 616,64€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 27 mars 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [C] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 23 décembre 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.570,09€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 493,09€ (447,11€ pour le logement et 45,98€ pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

— la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements en date des 30 avril et 23 octobre 2024 et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [C] [W].

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [O] [M], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.584,24€ arrêtée au 2 juin 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire n’ayant procédé à aucun règlement depuis le mois de juillet 2024 et occasionnant des troubles du voisinage.

Madame [C] [W], bien que régulièrement convoquée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 28 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 18 septembre 2024 et l’assignation délivrée le 27 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu ni actualisé sa situation sociale et financière, ce qui ne permet pas d’apprécier sa capacité à contribuer à l’apurement de la dette locative. En outre, il ressort des pièces versées au dossier qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2024. Aussi, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n’est donc pas possible d’accorder de délais de paiement en l’absence de toute reprise de règlement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 24 décembre 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [W] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 493,09€ (447,11€ pour le logement et 45,98€ pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

La défenderesse n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 5 mars 2025, terme du mois de mars 2025 non inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [C] [W] sera condamnée à payer la somme de 1.570,09€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements en date des 30 avril et 23 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus le 20 juin 2016 entre l’OPH SILENE et Madame [C] [W] au 24 décembre 2024 et DIT que Madame [C] [W] devra quitter et rendre libre de toute occupation le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 12] ainsi que le garage situé au [Adresse 5]), en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [C] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à l’OPH SILENE la somme de 1.570,09€, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 493,09€ (447,11€ pour le logement et 45,98€ pour le garage), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er mars 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 9] (DDETS) – [Adresse 2], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [C] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements en date des 30 avril et 23 octobre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON