TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 25/00865 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSSF

Minute :

JUGEMENT

DU 02 JUILLET 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[B] [S]

Copies certifiées conformes

— SILENE

— Mme [S]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Mme [I] [Z], munie d’un pouvoir

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DEFENDEUR :

Madame [B] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé, l’OPH SILENE a donné à bail le 19 décembre 2014 à Madame [B] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant un loyer total et révisable de 479,36 €, provision sur charges incluse, et le 8 décembre 2014, le garage n°27 situé [Adresse 1] ([Adresse 6]) moyennant un loyer de 51,31 €.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 07 novembre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.313,54 €, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 25 février 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [B] [S] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 3 février 2025 ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.759,60 € à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 535,16 € (477,05 € pour le logement et 58,11 € pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [B] [S].

A l’audience du 7 mai 2025, l’OPH SILENE, représenté par Madame [I] [Z], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 323,07 €, arrêtée à la date du 30 avril 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire n’ayant pas transmis au bailleur sa nouvelle attestation d’assurance malgré de multiples relances.

Madame [B] [S], bien que régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 26 février 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 7 novembre 2024 et l’assignation délivrée le 25 février 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il apparaît que la locataire a soldé l’intégralité de sa dette locative le 30 avril 2025. Elle est donc à jour de ses loyers, la somme restant à régler étant inférieure à l’échéance du mois en cours. Aussi, en l’absence de dette locative, il n’y a pas lieu de procéder à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire par application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Cependant, il serait contraire à l’esprit de la loi de 1989, qui a pour but de privilégier, lorsque cela est possible, le maintien des droits locatifs par l’octroi, même d’office, de délais de paiement, de sanctionner le locataire qui a consenti un effort financier pour apurer sa situation et solder sa dette et de lui réserver un sort moins favorable qu’au locataire qui n’aurait pas intégralement régularisé sa situation et qui se verrait octroyer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de considérer, compte tenu de l’apurement total de la dette, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et de débouter l’OPH SILENE de l’ensemble de ses demandes en lien avec sa demande d’expulsion.

Sur les sommes dues

Il y a lieu de constater qu’au 30 avril 2025, la dette est complètement apurée et que la locataire est à jour du paiement de son loyer.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 3 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux, conformément à la clause résolutoire, conclus les 19 décembre 2014 et 8 décembre 2014 entre l’OPH SILENE et Madame [B] [S] relatifs à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 11] et au garage n°27 situé [Adresse 2], et ce à compter du 29 septembre 2023 ;

CONSTATE que la dette de loyer de Madame [B] [S] a été intégralement payée ;

DIT que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de sa demande en expulsion et de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE l’OPH SILENE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [B] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 02 JUILLET 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON