TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [W]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16263 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KIY

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société D.A.A.S. IMMO franchisé « [Y] » SASU, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [V]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non représentée

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16263 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KIY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame [Z] ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 13 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[Z] [V] et [L] [V] sont propriétaires en indivision des lots de copropriété n°31 et 120 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par exploit du 24 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à l’indivision [V] au [Adresse 1] à [Localité 13] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 17.672,62 euros. Le commissaire de justice instrumentaire a délivré un procès-verbal de recherches infructueuses, un voisin lui ayant déclaré que M. [V] était parti sans laisser d’adresse.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure [Z] [V] au [Adresse 1] à [Adresse 11] [Localité 10] adresse figurant sur la matrice cadastrale, de payer sous huitaine des charges de copropriété impayées d’un montant de 18.699,59 euros outre la somme de 224,40 euros correspondant aux frais de mise en demeure.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic le société D.D.A.A Immo franchisé « [X] », a fait assigner [Z] [V] au [Adresse 9], en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 05 septembre 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

— condamner [Z] [V] au paiement de la somme de 18.549,59 euros au titre des charges dues au 21 novembre 2023 (charges courante et charges pour travaux), avec intérêts de droit à compter du 24 août 2023, date de la sommation de payer ;

— condamner [Z] [V] au paiement de la somme de 475,92 euros, au titre des frais nécessaires de relance arrêtés au 21 novembre 2023 ;

— condamner [Z] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la privation des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble ;

— condamner [Z] [V] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [Z] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

[Z] [V] a été assignée au [Adresse 8] le 19 décembre 2023 selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice mentionnant que la gardienne de l’immeuble a déclaré que celle-ci est partie sans laisser d’adresse depuis 2 ans. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [Z] [V] et [L] [V] sont propriétaires en indivision des lots n°31 et 120 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires expose que [Z] [V] a été désignée comme représentante de l’indivision, [L] [V] résidant en Israël, et produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2022, 29 septembre 2022 et 31 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 21 novembre 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

30 euros au titre de « [X] – mise en demeure 04/2023 en date du 21 avril 2023,120 euros au titre de « Cabinet D.A.A.S Immo – mise en place d’une procédure d’huissier pour le copropriétaire » en date du 20 juillet 2023,221,92 euros au titre de « Teboul & Associés – commandement de payer [V] » en date du 24 septembre 2023,120 euros au titre de « [X] – frais transmission de dossier à l’avocat » en date du 19 octobre 2023,224 euros au titre de « [W] [A] – mise en demeure avocat » en date du 26 octobre 2023,

Soit un total de 715,92 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [Z] [V] et [L] [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 19.265,51 – 715,92 euros soit 18.549,59 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 6 février 1957 qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes afférentes audit lot.

[Z] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire et étant tenue sans bénéfice de discussion au paiement de toutes les sommes afférentes aux lots n°31 et 120 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3], elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 18.549,59 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 21 novembre 2023.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023 adressée à [Z] [V] à l’adresse figurant sur la matrice cadastrale, la sommation de payer du 24 août 2023 ayant été adressé à l’indivision [V], qui n’a pas de personnalité morale, et en outre à l’adresse des lots détenus par l’indivision et non au [Adresse 8].

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 475,92 euros, au titre des frais nécessaires de relance arrêtés au 21 novembre 2023, se décomposant comme suit :

30 euros au titre de « [X] – mise en demeure 04/2023 en date du 21 avril 2023,221,92 euros au titre de « Teboul & Associés – commandement de payer [V] du 24 août 2023 » en date du 24 septembre 2023,224 euros au titre de « [W] [A] – mise en demeure avocat » en date du 26 octobre 2023,

En l’espèce il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 21 avril 2023 facturée à hauteur de la somme de 30 euros prévue par le contrat de syndic.

Les frais désignés comme de « Teboul & Associés – commandement de payer [V] du 24 août 2023 » en date du 24 septembre 2023 apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « [W] [A] – mise en demeure avocat » en date du 26 octobre 2023 apparaissent constituer des frais irrépétibles.

En outre il sera rappelé que les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux, ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles » en l’espèce, ni démontrées, ni même alléguées.

En conséquence, [Z] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [Z] [V] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que [Z] [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès avril 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [Z] [V] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[Z] [V], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de sommation de payer du 24 août 2023 d’un montant de 198,20 euros.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  18.549,59 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, au titre des charges dues au 21 novembre 2023 (charges courante et charges pour travaux), avec intérêts de droit à compter du 26 octobre 2023;

—  30 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000 euros à titre de frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de sommation de payer du 24 août 2023 d’un montant de 198,20 euros.

Fait et jugé à [Localité 12] le 15 mai 2025.

La Greffière La Présidente