TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00984 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIXV

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [R]

né le 17 Juillet 1991 à [Localité 7] (VAR), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : non qualifiée en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 février 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2022, Monsieur [B] [F], représentée par l’agence DAVID NASS IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à M. [J] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 285 euros et d’une provision pour charges de 30 euros, pour lequel la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’est engagée en qualité de caution en application du dispositif VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 878,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [R] le 3 juillet 2024.

Par assignation du 18 mars 2025, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits du bailleur a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, sur production de quittance subrogative,1 686,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juillet 2024 sur la somme de 878,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 novembre 2025, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative délivrée par le bailleur et justifie ainsi de sa qualité à agir.

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Par ailleurs, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 878,84 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES à faire

procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 janvier 2025, M. [J] [R] restait redevable de la somme de 1 686,88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 878,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 315 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 décembre 2022 entre Monsieur [B] [F], représentée par l’agence DAVID NASS IMMOBILIER d’une part, et M. [J] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] pour lequel la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’est engagée en qualité de caution en application du dispositif VISALE, est résilié depuis le 3 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 315 euros (trois cent quinze euros) par mois, sur production de quittance subrogative,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 686,88 euros (mille six cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 878,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 février 2026, par Maxime SPAETY, Juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Juge