TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 24/02736 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FP6C

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

OPH HABITAT 44

C/

[S] [P]

Copie certifiée conforme

— M^e REMY

— M. [P]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e REMY

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH HABITAT 44

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [P]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2015, l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [S] [P] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer révisable et total de 278,78 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 5 juin 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 704,36 €, en visant la clause résolutoire.

Un plan d’apurement a été signé entre le bailleur et le locataire le 25 juin 2024. Cet échéancier n’a pas permis de solder la dette.

Par acte du 26 novembre 2024, l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [S] [P] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 24 août 2023 ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.571,15 € à titre d’arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté le 19 novembre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 704,36 € suivant décompte arrêté au 14 juin 2023 et sur le solde à compter du 23 juin 2023, date du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges, payable à compter du 23 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

* la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 31 janvier 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Monsieur [S] [P] ont pu être évoqués à l’audience.

Monsieur [S] [P] n’ayant pas répondu à l’enquête annuelle de ressources et d’occupation ni transmis son avis d’imposition 2024, il fait l’objet de l’application d’un supplément de loyer de solidarité depuis le mois de janvier 2025.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a finalement été retenue, l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.748,34 €, arrêtée à la date du 7 mars 2025.

Monsieur [S] [P], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

La présente procédure ayant été engagée antérieurement à la publication de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et le bail ainsi que le commandement de payer concernés mentionnant les délais de deux mois tels qu’existants avant ladite loi, il sera fait application de ces délais, ceux-ci relevant de la relation contractuelle existante entre le bailleur et le locataire et étant favorables au locataire.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 26 novembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 5 juin 2023 et l’assignation délivrée le 26 novembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu et n’a pas permis l’actualisation de sa situation sociale et financière. Néanmoins, il ressort des pièces versées aux débats qu’il avait quasi soldé sa dette en début d’année et repris le paiement de son loyer courant, démontrant ainsi sa volonté de conserver son logement et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Le montant de la nouvelle dette est constitué principalement du SLS et pourra donc être significativement réduite si le locataire transmet son avis d’imposition. Dès lors, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si le locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [P] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 337,28 € (base janvier 2025). En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation, s’agissant d’une indemnité et compte-tenu de la résiliation du bail.

Il sera par ailleurs rappelé que l’application d’un supplément de loyer de solidarité supposant l’existence d’un contrat de bail conformément aux dispositions de l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, il ne peut être retenu dans le calcul du montant de l’indemnité d’occupation.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Bien que le défendeur n’ait pas comparu, le décompte fourni n’appelant aucune critique et afin de prendre en compte les derniers versements réalisés, Monsieur [S] [P] sera condamné à payer à l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 1.493,07 € selon décompte arrêté au 7 mars 2025, terme du mois de mars 2025 non inclus.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 23 juin 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 28 décembre 2015 entre l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 et Monsieur [S] [P] relatif à l’appartement à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 5] à [Localité 7], ce à compter du 24 août 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 1.493,07 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 7 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [S] [P] à se libérer de sa dette locative par mensualités de 60 € et ce sur une durée de 24 mois, en sus des loyers et charges courants, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [S] [P] à l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 sera équivalent au montant du loyer, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 337,28 €, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 juin 2023.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 18 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON