TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00401 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRFJ

Minute :

JUGEMENT

DU 11 JUIN 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[T] [V]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Mme [I] [K], munie d’un pouvoir

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DEFENDEUR :

Madame [T] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2019, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [T] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 564,02 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 11 octobre 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 800,12 €, en visant la clause résolutoire.

Deux plans d’apurement ont été établis entre les parties les 11 janvier 2024 et 28 juin 2024. Cette proposition n’a pas permis de solder la dette locative.

Par acte du 17 janvier 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [T] [V] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 7 février 2024 ;

2- ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1.805,25 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 441,53 €, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [T] [V] du fait de l’absence de contact avec la locataire.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [I] [K], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.324,94 € arrêtée au 31 mars 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, les versements étant irréguliers et la locataire ne se mobilisant pas pour apurer la dette.

Madame [T] [V], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a déclaré vivre dans le logement avec ses trois enfants et a indiqué percevoir 1.160 € de RSA par mois. Elle a déclaré ne pas avoir d’autres dettes et a expliqué qu’elle n’avait pas pu effectuer de versement le mois précédent la date de l’audience, sa banque ayant bloqué son compte bancaire. Elle a précisé avoir mis des prélèvements en place et être en capacité de verser 70 € par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 20 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 11 octobre 2023 et l’assignation délivrée le 17 janvier 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, bien que le montant du loyer résiduel ne s’élève qu’à la somme de 193,89 €, la locataire n’a procédé à aucun règlement au mois de mars 2025. Par ailleurs, seules quatre échéances de loyer ont été réglées depuis le mois d’avril 2024. L’absence de versements réguliers ne permet pas à la locataire de bénéficier d’une aide FSL. De plus, le plan d’apurement proposé ne permet pas de rembourser la dette. Dès lors, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n’est donc pas possible d’accorder de délais de paiement, les conditions de posées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs n’étant pas réunies.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 8 février 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [V] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 441,53 €, augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [T] [V] sera condamnée à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.324,94 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 27 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 26 août 2019 entre l’OPH SILENE et Madame [T] [V] au 8 février 2024 et DIT que Madame [T] [V] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 4], à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [T] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [V] à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.324,94 €, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [V] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 441,53 €, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er avril 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [T] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 11 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON