TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FT7T

Minute : 25/00029

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

AFFAIRE :

[B] [U]

C/

[G] [M]

Copies certifiées conformes

M^e Bertrand NAUX

Monsieur [G] [M]

Copie exécutoire

M^e Bertrand NAUX

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léa DELOBEL, greffier placé, lors des débats

Léna LE BOHEC, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 08 octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par un contrat signé électroniquement le 25 février 2020 prenant effet à compter du 13 mars 2020, madame [B] [U], représentée par son mandataire, a donné à bail à monsieur [G] [M] un logement individuel à usage d’habitation, situé [Adresse 2] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 548 €, pour une durée de trois ans. Le bail a été reconduit tacitement.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier au locataire le 28 février 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisément une somme en principal de 1.858,62 € dans un délai de deux mois. Elle a ensuite fait assigner monsieur [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par un acte de commaissaire de justice en date du 19 mai 2025, aux fins de résiliation du bail et expulsion.

L’affaire a été retenue dès la la première audience du 8 octobre 2025, à laquelle les parties ont comparu, madame [U] représentée par son avocat et monsieur [M] en personne.

Madame [U] a soutenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, en actualisant l’arriéré locatif, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 28 avril 2025 ;

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;

— dire en conséquence que monsieur [M] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux ;

— ordonner l’expulsion de monsieur [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autoriser, en cas d’abandon du logement par le locataire, à efffectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner à titre provisionnel monsieur [M] à lui payer :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

— la somme à titre provisionnel de 1.375,57 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte au jour de l’audience, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le juge et qui ne seraient pas inclus dans la somme précitée ;

— la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles ;

— les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer signifié le 28 février 2025, celui de l’assignation et de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception à la Direction de la Cohésion Sociale ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Monsieur [M] a indiqué souhaiter rester dans le logement, en déclarant une pension de retraite de 1.800 €. Il a sollicité des délais de paiement, en proposant de régler 90 € par mois, en plus du loyer courant.

Les demandeurs représentés par leur avocat se rapportent à l’appréciation de la juridiction, en reconnaissance la bonne foi de monsieur [M].

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code en son deuxième alinéa lui permet également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I – SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8]-Atlantique par la voie électronique (télétransmission ADEC) le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa nouvelle version alors en vigueur.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique également le 28 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la non-acquisition des effets la clause résolutoire :

Le bail consenti à monsieur [M] contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le bail sera résilité de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

La bailleresse a fait délivrer le 28 février 2025 un commandement de payer, dans un délai de deux mois, un arriéré locatif de 1.858,62 € suivant un décompte détaillé arrêté au 13 février 2025.

Il ressort du décompte établi par le mandataire de madame [U], que montant [M] a effectué quatre règlements de 594,54 €, soit la totalité de l’arriéré locatif, par application des règles d’imputation sur les dettes échues qu’il avait le plus intérêt d’acquitter prévues à l’article 1342-10 du code civil.

Il y a lieu en conséquence de constater qu’il a mis en échec le jeu d’acquisition de la clause résolutoire. Madame [U] sera déboutée de sa demande principale à ce titre.

— sur la demande subsidiaire de résolution judiciaire :

Le prononcé d’une résolution judiciaire d’un contrat n’entre pas dans les pouvoirs d’attribution du juge des référés en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En conséquence, madame [U] sera déboutée d’une telle demande, ainsi que de toutes les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

II – SUR LES DEMANDES DE PROVISION

Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au jour de l’audience que monsieur [M] reste redevable de la somme de 1.375,57 €.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ; la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ; les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).

En l’espèce, il ressort du décompte établi par le gestionnaire locatif depuis le début du bail que monsieur [M] a cessé de régler son loyer pendant deux mois sucessifs ; qu’il a depuis réglé à chaque fin de mois la somme de 594,54 €, sans actualiser le montant de son virement selon l’indexation appliquée. Sa bonne foi n’est pas remise en cause par la bailleresse.

Dans ces circonstances, il convient d’accorder à monsieur [M] des délais de paiement de 19 mois pour le règlement de la somme en principal et accessoires, selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à la moindre défaillance et quinze jours après une dernière mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la dette redeviendra exigible.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [M], succombant à l’instance pour l’essentiel, devra supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. Monsieur [M] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les dispositions de l’article 514-1 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS madame [B] [U] de ses demandes de résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS monsieur [G] [M] à payer à madame [B] [U], à titre provisionnel, la somme de 1.375,57 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS monsieur [G] [M] à s’acquitter de cette somme en 18 mensualités de 90 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le présent jugement ;

DISONS qu’à la moindre défaillance et quinze jours après une dernière mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la provision redeviendra exigible ;

CONDAMNONS monsieur [G] [M] à payer à madame [B] [U] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS monsieur [G] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saiscine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Léna LE BOHEC Hélène CHERRUAUD