TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00660 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FR7C

Minute :

JUGEMENT

DU 13 AOUT 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[O] [V]

Copies certifiées conformes

— M^e GOURVENNEC

— Mme [V]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Madame [O] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

CADRE GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 6 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 7 octobre 2016, la SA [Adresse 8], anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Madame [O] [V] et Monsieur [C] [I] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 694,89 €, provision sur charges incluse.

Monsieur [C] [I] ayant régulièrement donné congé, Madame [O] [V] est devenue seule titulaire du bail à compter du mois de mai 2019.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 14 novembre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.880,24 € et d’avoir à justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 19 février 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [O] [V] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de justificatif d’assurance et/ou non paiement des loyers ,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations ;

3 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.666,96 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 février 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.880,24 € à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 11 décembre 2024 ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été déposé au greffe du Tribunal le 29 avril 2025. Aucun élément d’information n’a pu être transmis concernant la situation de Madame [O] [V] à défaut de contact avec la locataire.

A l’audience du 7 mai 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.158,09 € à la date du 30 avril 2025. Elle a indiqué que la locataire n’avait toujours pas justifié d’une assurance locative malgré ses relances en ce sens et que les loyers des mois de mars et avril n’avaient pas été réglés. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [O] [V], présente en personne, n’a pas contesté l’existence et le montant de la dette locative. Elle a indiqué avoir transmis son attestation d’assurance et a expliqué avoir rencontre des problèmes de santé. Elle s’est engagée à reprendre les paiements et à solder sa dette grâce à un prêt familial. Elle a précisé vivre dans le logement avec ses quatre enfants.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 13 août 2025.

Par note en délibéré en date du 5 juin 2025, la SA [Adresse 8] a indiqué n’avoir toujours pas été destinataire de l’attestation d’assurance et a transmis un décompte actualisé à la date du 31 mai 2025 faisant apparaître une dette locative d’un montant de 4.198,09 €, le loyer du mois de mai ayant été réglé.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 20 février 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA [Adresse 8], bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 14 novembre 2024 et l’assignation délivrée le 19 février 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

L’article 7g de ladite loi prévoit également que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, la locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant les commandements de payer qui reproduisent les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles prévues à l’article 7g, ni réglé la dette locative, ni justifié d’une assurance contre les risques locatifs.

La défenderesse n’ayant toujours pas régularisé sa situation concernant l’assurance locative, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 11 janvier 2025.

En conséquence, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par la locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 682,27 €, augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation, s’agissant d’une indemnité et compte-tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [O] [V] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 3.936,29 € selon décompte arrêté le 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 10 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 octobre 2016 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES et Madame [O] [V] au 11 janvier 2025 et DIT que Madame [O] [V] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 10], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 3.936,29 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer en cours, soit la somme de 682,27 €, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er juin 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [O] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 10 décembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 13 AOÛT 2025

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON