COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00150 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVCM

Minute N° : 25/00279

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :SCI EMMATHALIA

Copie délivrée à :M.[J] [W]

le :05/06/2025

DEMANDEUR

S.C.I. EMMATHALIA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémence MARINO-PHILIPPE, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [J] [W]

né le 31 Décembre 1976 au TOGO

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2011, Mme [E] représentée par M. [X] [E], son tuteur, a consenti un bail d’habitation à M. [I] [J] [W] portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision sur charges de 53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, la SCI EMMATHALIA indiquant venir aux droits de la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 529,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [J] [W] le 18 septembre 2023.

Faisant valoir que des loyers restent impayés, par acte du 16 février 2024, la SCI EMMATHALIA a fait assigner M. [I] [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [J] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

491,87 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 206,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 février 2024. Un diagnostic social et financier a été réalisé et ses conclusions ont été reçues avant l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024.

La SCI EMMATHALIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait état d’un paiement partiel de l’arriéré locatif et précise qu’il reste dû une somme de 1 705,35 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose aux délais de paiement sollicités par le locataire ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [I] [J] [W], comparant en personne, sollicite des délais de paiement sur la base de mensualités de 300 euros. Il sollicite, en outre, la suspension de la clause résolutoire. Il expose qu’il travaille en qualité de soudeur dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée pour un salaire de l’ordre de 1 500 euros, que son épouse, cuisinière, dispose d’un salaire de l’ordre de 1 800 euros et que le couple a trois enfants à charge.

Il n’est pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [I] [J] [W].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024

— -

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats, afin de permettre à la société demanderesse de justifier de sa qualité de propriétaire du bien loué et a réservé les dépens.

L’affaire est rappelée à l’audience du 21 janvier 2025, et, après plusieurs renvois, retenue à l’audience du 6 mai 2025, lors de laquelle la SCI EMMATHALIA comparait représentée et expose maintenir ses demandes, sous réserve de l’actualisation de la dette à hauteur de 2.047,06 euros. Elle précise que le dernier règlement date du 31 mars 2025.

Elle justifie de l’acte de vente intervenue entre Mme [K] et la société EMMATHALIA le 28 septembre 2022, suite au décès de Mme [E] intervenu le 26 juillet 2021.

Enfin, elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire si ceux-ci étaient respectés.

M. [I] [J] [W] comparait en personne. Il conteste la dette en ce qu’il affirme que le mois de février 2025 a été payé, par chèque prêté par un ami. Il expose avoir réglé la somme de 800 euros le 10 mai 2025. Il sollicite enfin des délais de paiement, à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer et charges courants.

A l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par disposition au greffe au 3 juin 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 19 février 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de [Localité 8] a été saisie le 18 septembre 2023 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, M. [I] [J] [W] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative telle que stipulée dans le dernier décompte produit par le bailleur, excepté s’agissant du loyer de février 2025, qu’il affirme avoir payé grâce à un chèque emprunté à un ami. Il ne justifie toutefois pas d’une quittance ni de tout autre élément probatoire. Sa contestation ne saurait ainsi être considérée comme sérieuse. Enfin, il ne justifie pas plus du virement intervenu le 10 mai 2025, conformément à son engagement à l’audience, d’un montant de 800 euros.

Après examen des décomptes produits par la société EMMATHALIA, la créance apparaît ainsi incontestable et fondée à hauteur de 2.047,06 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mai 2025 inclus et décompte arrêté au 1er mai 2025, les sommes versées postérieurement venant en déduction de cette créance.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté en son article 2.11 d’une telle clause résolutoire. Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI EMMATHALIA que M. [I] [J] [W] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis (termes du bail, plus favorables), soit avant le 16 novembre 2023.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 16 novembre 2023.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement (versement de 500 euros le 17 mars 2025, et de 400 euros le 31 mars 2025), et la SCI EMMATHALIA a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire s’étant engagé à effectuer un nouveau virement de 800 euros le 10 mai 2025 ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect desdits délais.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à M. [I] [J] [W] un délai de paiement le plus large de 22 mois, correspondant à 21 mensualités de 100 euros, et le solde restant dû à la vingt-deuxième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à la SCI EMMATHALIA, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI EMMATHALIA concernant le contrat de bail du 4 avril 2011 consenti à M. [I] [J] [W] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 16 novembre 2023 ;

Condamnons M. [I] [J] [W] à payer à la SCI EMMATHALIA la somme de 2.047,06 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mai 2025 inclus et décompte arrêté au 1er mai 2025, les sommes versées postérieurement venant en déduction de cette créance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Autorisons M. [I] [J] [W] à se libérer de cette somme sur une durée de vingt-deux mois par versements mensuels de 100 euros les vingt-et-un premiers mois, le solde au vingt-deuxième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [I] [J] [W] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas M. [I] [J] [W] à payer à la SCI EMMATHALIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons M. [I] [J] [W] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons M. [I] [J] [W] à payer à la SCI EMMATHALIA la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code des pe procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 juin 2025.

Le Greffier Le Juge