TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

JUGEMENT DU 03 Avril 2025

DU 03 Avril 2025

N° RG 23/00102 -

N° Portalis DBYT-W-B7H-FAFZ

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.D.C. RESIDENCE “[Adresse 11]” représenté par son syndic le CABINET BRAS IMMOBILIER ATLANTIQUE sis [Adresse 3]

C/

S.C.C.V. [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e B. LARONZE ([Localité 8])

M^e B. LEROUX ([Localité 8])

_______________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE “[Adresse 11]”

dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par son syndic le CABINET BRAS IMMOBILIER ATLANTIQUE sis [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n°843.494.600 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Bertrand LARONZE de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

_______________________________________________________

DEFENDERESSE :

S.C.C.V. [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION

dont le siège social est situé [Adresse 4] inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°823.860.200 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Pierre DANTON à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 03 Avril 2025.

* * *

*

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION (ci–après dénommée SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION), s’est vue délivrer un permis de construire le 20 mai 2016 aux fins d’édification d’une résidence comprenant 122 logements sur un terrain sis [Adresse 5], limitrophe de l’immeuble « [Adresse 11] ».

Le 21 février 2017, préalablement à la réalisation des travaux, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » a informé la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION que des fissures affectaient le mur de parties communes des bâtiments révélant ainsi des faiblesses au niveau des fondations.

***

Par ordonnance du 21 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint Nazaire, saisi par la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION dans le cadre d’un référé préventif, a désigné Monsieur [T] [E] en qualité d’expert, lequel a dressé un état des lieux le 20 juin 2017 et établi son rapport définitif le 7 décembre 2020 au contradictoire de la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11].

Au cours de la réalisation de cette mission d’expertise, et suite au commencement des travaux, de nouveaux désordres ont été constatés tant sur le mur longeant l’accès au parking que sur le muret de séparation entre les deux propriétés.

***

Par acte en date du 11 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » a assigné la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de réparation du préjudice subi.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023 par le RPVA, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] », demande au Tribunal, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de :

Condamner la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION à : lui verser la somme de 12.440 € TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 7 décembre 2020 à titre de dommages-intérêts, lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire ;Débouter la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION de ses demandes.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, le demandeur fait valoir que la construction réalisée par la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION lui a causé différents dommages matériels portant sur le muret de séparation, ainsi que sur le mur jouxtant l’accès au garage. Il conteste par ailleurs être partiellement responsable des dommages constatés.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » soutient que l’expert judiciaire ayant procédé à l’état des lieux le 28 avril 2017, a relevé que s’agissant du muret, sa dégradation était imputable aux travaux de construction réalisés par la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION. Il indique en outre que l’ouverture et le basculement de ce muret n’ont jamais été constatés avant les travaux de construction, et ajoute que les nouvelles fissures découvertes en 2020 sont, selon l’expertise, liées aux travaux réalisés par la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION.

S’agissant du mur longeant l’accès au parking, le syndicat de copropriétaires expose que l’expert judiciaire a relevé qu’il a été dégradé lors des travaux de construction de la résidence limitrophe, et notamment par la fixation des chemins de câbles sur sa longueur. Il ajoute qu’il a également été relevé que les vibrations ont provoqué de légers décollements d’enduits sur ce muret.

Enfin, pour s’opposer au partage de responsabilité invoquée par la société défenderesse, le syndicat des copropriétaires considère que l’ensemble des désordres constatés est exclusivement imputable à la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2023 par le RPVA, la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION demande au tribunal, vu l’article 1240 du code civil, de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » de ses demandes, fins et conclusionsA titre subsidiaire, de :limiter sa condamnation à hauteur de la somme de 3.640 € pour le muret de séparation, limiter sa condamnation à la somme de 3.250 € concernant le mur jouxtant l’accès au garage. En tout état de cause, elle demande de voir :Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] à lui payer une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileOrdonner le partage des dépens par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

A titre principal, pour s’opposer à l’ensemble des demandes formées à son encontre, la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION invoque une exonération totale de sa responsabilité au motif que le syndicat des copropriétaires a commis des fautes ayant concouru à la réalisation des dommages. A titre subsidiaire, elle fait valoir une exonération partielle de sa responsabilité pour les mêmes motifs.

S’agissant du muret de séparation, elle expose que l’expert a confirmé l’existence d’une amorce de fissuration dans l’angle du mur, et ce avant que les travaux ne soient réalisés. Elle soutient en conséquence devoir être exonérée, à tout le moins partiellement, de sa responsabilité au regard de la faute du syndicat en lien avec l’état préexistant de l’ouvrage. En tout état de cause, elle prétend que l’étude technique concernant le mode constructif ne peut lui incomber.

S’agissant du mur d’accès au parking, la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION soutient que les photos expertales montrent un état dégradé dudit mur dont l’absence totale d’entretien est imputable au syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que le ravalement de façade doit être effectué tous les dix ans conformément aux dispositions de l’article L.132-1 du code de la construction et de l’habitation, et soutient que l’absence d’entretien et l’état dégradé préexistant doit limiter la responsabilité de la SCCV à hauteur de 50% à tout le moins, soit à la somme de 3.250 €.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 mars 2024 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 10 octobre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 9 janvier 2025, date à laquelle elle a été prorogé au 3 avril 2025.

MOTIFS

I – Sur la demande de dommage et intérêts

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sont considérées comme causes du dommage toutes celles sans lesquelles le dommage ne se serait pas produit.

Par ailleurs, conformément au droit commun de la responsabilité civile, lorsque le préjudice trouve sa cause pour partie dans la faute de la victime, et pour partie dans celle de l’auteur du dommage, celui-ci ne saurait être tenu à réparation intégrale et doit donc être partiellement exonéré de sa responsabilité. L’exonération totale de l’auteur du dommage n’est en revanche possible que lorsque la faute de la victime revêt les caractères de la force majeure.

Il résulte de l’état des lieux réalisé contradictoirement par l’expert judiciaire le 28 avril 2017 avant le commencement des travaux, que le mur d’accès au parking situé en limite de propriété (cliché n°1 du rapport) comporte de nombreuses fissures horizontales et verticales.

Le muret de séparation (cliché n°21) comporte quant à lui des fissures verticales sur les relevés de la terrasse jardin avec retour sur dessus de mur, ainsi que des fissures horizontales en divers endroits.

Or, en cours de réalisation des travaux ou à leur suite, de nouveaux désordres sont apparus sur ces ouvrages.

S’agissant du muret de séparation (cliché n°21)

Sur la faute de la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION

Il résulte des éléments du dossier, que des réunions contradictoires sont intervenues sur site, notamment le 1er août 2018 et le 5 juin 2020, après des alertes du syndic de l’immeuble « [Localité 10] [18] » fondées sur une suspicion de mouvement de structure du mur de séparation (cliché n°21).

Lors de la réunion du 5 juin 2020, il a été constaté l’apparition de nouvelles fissures de part et d’autre du muret de séparation.

L’expert judiciaire indique au sein de son courrier en date du 9 octobre 2020, que cette dégradation est « en liaison directe avec les mouvements des sols consécutifs aux travaux », et le rapport définitif conclut que « ces nouvelles fissures découvertes durant les premiers mois de l’année 2020 sont liées aux travaux réalisés par la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION. »

La SCCV [Localité 6] [Adresse 15] ne peut reprocher au syndicat de copropriétaires de ne pas apporter la preuve de la stabilité initiale de ce mur avant d’avoir réalisé son projet de construction immobilière.

En effet, il appartenait à la SCCV [Localité 6] [Localité 14] de s’assurer, préalablement à toute nouvelle construction, de la stabilité des murs mitoyens, des risques d’impact vis-à vis des avoisinants et de s’adapter au système constructif existant.

Or, il résulte des éléments du dossier que dans le cadre de ses missions, l’expert judiciaire indique que la SCCV [Localité 6] [Localité 14] lui a transmis un plan de repérage des pieux non coté et non accompagné de l’étude technique sollicitée lors d’une réunion d’information sur site le 27 avril 2017.

En outre, il expose que le cahier des clauses techniques particulières transmis par la société ne permet pas de connaître la nature des travaux prévus en banquette des mitoyens, et que bureau de contrôle n’a pas été investi d’une mission de contrôle des avoisinants.

En conséquence, au vu des dommages survenus sur le muret de séparation, la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Sur la demande de partage de responsabilité

Il est constant qu’a été relevé une absence de joint de dilatation sur l’ensemble de la hauteur du mur de séparation ainsi qu’une amorce de fissuration dans l’angle dudit mur, lors de la visite sur site de l’expert judiciaire le 28 avril 2017, soit préalablement au commencement des travaux.

La demande de limitation de responsabilité de la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION doit s’analyser au regard du lien de causalité existant entre le dommage et la faute du syndicat des copropriétaires qui n’a pas justifié avoir accompli d’entretien sur le bâti qui souffrait d’un défaut de construction.

Il ressort des termes de l’expertise judiciaire que les travaux de la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] ne constituent pas la cause exclusive du dommage dans la mesure où l’expert indique que l’apparition de nouvelles fissures « est due essentiellement aux travaux de construction de l’immeuble de la SCCV », ce qui implique que le bâti préexistant, et notamment l’absence de joint de dilatation sur toute la hauteur du mur, a également contribué au dommage.

Dès lors, ce comportement fautif justifie que soit prononcé un partage de responsabilité entre la SCCV [Localité 6] [Localité 14] et le syndicat des copropriétaires de [Localité 10] [Adresse 19].

Au vu des fautes respectives des parties, le partage de responsabilité est fixé à 60% concernant la SCCV et à 40% concernant le syndicat des copropriétaires.

Sur le montant du préjudice

L’expert judiciaire préconise une reprise du mur de séparation qui pourra être constituée d’un renfort par poteaux en béton armé au niveau des deux angles afin d’assurer une stabilité pérenne de l’ouvrage, outre la création d’un joint de dilatation sur toute la hauteur du mur.

De surcroît, une étude de structure concernant cet ouvrage est nécessaire afin de déterminer la nature exacte des travaux permettant d’éviter de nouveaux désordres.

Il ressort des éléments exposés, que le cahier des clauses techniques particulières communiqué à l’expert judiciaire par la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION ne permettait pas de connaître la nature des travaux prévus en banquette des mitoyens. De surcroît, le bureau de contrôle n’a pas été investi d’une mission de contrôle des avoisinants.

Dès lors, le coût de l’étude technique estimé à hauteur de 2.300 € HT, soit 2.760 € TTC, devra être pris en charge par la SCCV [Localité 6] [Localité 14] et par le syndicat des copropriétaires dans la même proportion que leur part de responsabilité dans les dommages.

S’agissant des travaux de réfection et de consolidation du muret, l’expert chiffre la reprise à hauteur de 2.650 € HT, soit 3.180 € TTC.

En conséquence, la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » la somme de 3.564 € TTC en réparation de son préjudice.

Le syndicat des copropriétaires est bien fondé en sa demande tendant à voir indexer ce montant sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 7 décembre 2020.

S’agissant du mur extérieur jouxtant l’accès aux garages (cliché n°1)

Sur la faute de la SCCV [Adresse 7]

Il résulte des conclusions de l’expertise que le mur extérieur des parkings de la résidence [Adresse 11] a fait l’objet de dégradations lors des travaux de construction, notamment par la fixation des chemins de câbles sur sa longueur, ainsi que par les vibrations des travaux ayant provoqué de légers décollements d’enduits.

En conséquence, au vu des dommages causés par les travaux réalisés, la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Sur la demande d’exonération de responsabilité de la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION

La SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION reproche au syndicat de copropriétaire une faute dans le défaut d’entretien du mur extérieur jouxtant les garages.

Aux termes de l’article L.126-2 du Code de la construction et de l’habitation, « les façades des bâtiments doivent être constamment tenues en bon état de propreté à [Localité 9] ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l’autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.

Les travaux nécessaires sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale. »

Il est relevé que la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION ne démontre pas que la commune du [Localité 14] serait concernée par cette obligation dans la mesure où elle ne fournit pas la décision de l’autorité administrative susvisée.

Par conséquent, la faute alléguée du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée.

Concernant le préjudice du syndicat des copropriétaires du fait de la faute de la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION, le mauvais état des existants est avéré par les photos prises par l’expert avant le début des travaux.

La réfection des enduits de la totalité de ce mur aux frais exclusifs de la SCCV, notamment la réfection totale de la peinture, constituerait un enrichissement du syndicat des copropriétaires vu l’état antérieur du mur.

Dès lors, il convient de fixer la part de la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION dans la réparation des désordres affectant ce mur à 50%.

Sur le montant des préjudices

L’expert judiciaire préconise une reprise de la maçonnerie par un rebouchage des trous de scellements des chemins de câbles, des reprises des décollements par piquage des parties soufflées, la réfection des enduits, ainsi qu’une peinture de type sur l’ensemble du mur, le tout pour un montant de 6.500 € TTC.

Par conséquent, la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION est condamnée à payer à ce titre au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » la somme de 3.250 € TTC en indemnisation de son préjudice.

Le syndicat des copropriétaires est bien fondé en sa demande tendant à voir indexer ce montant sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 7 décembre 2020.

II – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION succombe principalement à l’instance. Elle est condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au [Adresse 20] [Adresse 13], une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 €.

3. Sur l’exécution provisoire :

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet BRAS IMMOBILIER ATLANTIQUE, la somme de 6.814 € en réparation de son préjudice matériel, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 7 décembre 2020,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] » de ses plus amples demandes,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] [Adresse 15] LIBERATION à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet BRAS IMMOBILIER ATLANTIQUE, la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] [Localité 14] LIBERATION aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Soline JEANSON Amélie COUDRAY