TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 25/00727 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSGH

Minute :

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[S] [X]

Copies certifiées conformes

— M^e GOURVENNEC

— M. [X]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [S] [X]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

CADRE GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2023, la SA [Adresse 6], a donné à bail à Monsieur [S] [X] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer total et révisable de 433,55 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 14 novembre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, à hauteur de 1.745,76 €, et d’avoir à justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 3 mars 2025, la SA [Adresse 6] a fait citer Monsieur [S] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail soit pour non justification d’une assurance locative soit pour défaut de paiement des loyers ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.327,49 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 13 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.745,76 € à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

— la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 16 avril 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Monsieur [S] [X] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l’audience du 7 mai 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.820,91 € arrêtée au 31 mai 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de tout délai de paiement déclarant que le loyer courant n’était pas réglé et que le locataire n’avait pas transmis son attestation d’assurance.

Monsieur [S] [X], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence de la dette locative ni son montant. Il a sollicité l’octroi d’un échéancier souhaitant conserver le logement. Il a transmis son attestation d’assurance locative et a indiqué avoir réglé le loyer du mois d’avril et s’est engagé à régler le mois de mai. Il a expliqué se trouver dans une situation financière difficile mais être suivi et aidé par une assistante sociale, percevant désormais le RSA et les APL.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 13 août 2025.

Par note en délibéré en date du 6 juin 2025, la SA [Adresse 6] a transmis un décompte actualisé à la date du 31 mai 2025 faisant apparaître une dette locative d’un montant de 2.820,38 €. Elle indique maintenir ses demandes, le locataire n’ayant pas réglé le loyer du mois de mai ni transmis son attestation d’assurance.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que Monsieur [S] [X] a justifié dès l’audience du 7 mai 2025 de son assurance locative en remettant son échéancier et que dès lors la demande tendant au prononcé de son expulsion de ce chef ne peut plus prospérer.

Sur la recevabilité

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 5 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation société de la clause résolutoire est recevable car la citation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 14 novembre 2024 et la citation délivrée le 3 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le locataire a actualisé sa situation financière et sociale. Il ressort des pièces versées aux débats qu’il a réglé avant l’audience l’échéance du mois de mars 2025 le 1er avril 2025 puis l’échéance du mois d’avril 2025 le 13 mai 2025 par carte bancaire. Ainsi, le locataire avait repris le paiement de son loyer avant l’audience et a tenu les engagements pris à l’audience, contrairement à ce qu’indique le bailleur, il est donc éligible à l’octroi de délais de paiement. Dès lors, compte tenu de ces éléments et du montant modéré de la dette locative, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif et ce d’autant qu’il bénéficie désormais des APL, ce qui rend le montant du loyer résiduel compatible avec ses revenus.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si le locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [X] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 500,32 € (437,19 € pour le logement, 44,76 € pour le garage et 18,37 € pour le jardin), augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette s’étant stabilisé, Monsieur [S] [X] sera condamné à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 2.557 € arrêtée au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 10 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 13 avril 2023 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, et Monsieur [S] [X] relatif au local à usage d’habitation et ses annexes situé au [Adresse 1] à [Localité 5], et ce à compter du 11 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 2.557 € arrêtée au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISE Monsieur [S] [X] à se libérer de sa dette par mensualités de 70 € et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [S] [X] à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 500,32 € (437,19 € pour le logement, 44,76 € pour le garage et 18,37 € pour le jardin), augmenté des charges que le locataire aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON