TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/00968 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSZJ

Minute :

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

HABITAT 44

C/

[B] [H], [I] [W]

Copies certifiées conformes

Me [Localité 11]

Mme [H]

Mr [W]

Sous-préfecture

Copie exécutoire

Me [Localité 11]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

HABITAT 44

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 8]

Non comparants

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 août 2022, l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 540,93€, provision sur charges incluse.

La situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 26 avril 2024 par le bailleur.

Par actes de commissaire de justice du 31 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement pour défaut d’assurance, ainsi qu’un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.223,87€, en visant la clause résolutoire.

Par actes du 28 mars 2025, l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement la prononcer ;

2 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme en principal de 1.842,93€ avec intérêt au taux légal sur le montant de 1.223,87€ selon décompte arrêté au 30 novembre 2024 et sur le solde à compter du 31 décembre 2024, date du commandement de payer ;

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges inhérentes au logement avec les mêmes variations, payable à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux et la restitution des clés ;

* la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 26 mai 2025.

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.040,62€, arrêtée au 31 mai 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de tout délai, les locataires n’ayant pas repris le règlement du loyer courant.

Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W], bien que régulièrement assignés à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 31 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF le 26 avril 2024 et l’assignation délivrée le 28 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

Les défendeurs n’ont pas comparu et n’ont pas permis à la juridiction d’apprécier leur situation matérielle au jour de l’audience. Par ailleurs, il ressort des éléments versés au dossier qu’ils n’ont pas repris le règlement de leur loyer courant et que la dette locative continue d’augmenter, ce malgré le maintien des APL. Aussi, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n’est donc pas possible d’accorder de délais de paiement en l’absence de toute reprise de règlement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 3 mars 2025.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, solidairement due par les locataires jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 422,47€, augmentée des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation s’agissant d’une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Les défendeurs n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] seront solidairement condamnés à payer la somme de 1.711.89€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des deux commandements en date du 31 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 août 2022 entre l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44, Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] au 3 mars 2025 et DIT que Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] à payer à l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 1.711,89€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] à payer à l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 422,47€, augmentée des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 10] ATLANTIQUE HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [H] et Monsieur [I] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements en date du 31 décembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L.DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON