TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DU 18 Décembre 2025

N° RG 22/01378 – N° Portalis DBYT-W-B7G-E4F3

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[E] [B], [H] [K]

C/

S.C.I. SCCV [Localité 6] 117

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Marion SASMAYOUX

Me [Localité 11] REVEAU ([Localité 9])

_______________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [B]

né le 11 Juin 1959 à [Localité 10]

de nationalité Française,

Madame [H] [K]

née le 13 Janvier 1959 à [Localité 4]

de nationalité Française,

Tous deux demeurants [Adresse 2]

Tous Rep/assistant : M^e Marion SASMAYOUX, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

DEFENDERESSE :

S.C.I. SCCV [Localité 6] 117

dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 842.762.536 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Romain REVEAU de la SELARL MRV AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 06 Février 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 16 Octobre 2025 puis au 18 Décembre 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 juillet 2019, Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] ont acquis en vente en état futur d’achèvement (VEFA) un appartement, un garage et une cave, de la SCCV [Localité 5] BAULE 117, situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un prix de 450.000 euros.

L’acte authentique précise que la livraison des biens aura lieu au 1er trimestre 2021. Il ajoute que cette livraison peut être notamment retardée par des causes légitimes de suspension du délai telles que :

Des intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,Des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que ces injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur. Il est stipulé que ces différentes circonstances ont pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Par acte d’huissier du 20 juin 2022, Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] ont assigné la SCCV [Localité 6] 117 devant le Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE aux fins de la voir condamnée au paiement de diverses sommes résultant du retard dans la livraison du bien.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2024, Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] demandent au tribunal, de :

DEBOUTER la SCCV [Localité 6] 117 de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,CONDAMNER la SCCV [Localité 6] 117 à leur payer : La somme de 34.200 euros au titre du préjudice financier subi du fait de la location d’un logement pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2024,La somme de 950 euros par mois au titre de la location du logement, à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la livraison de la totalité des biens acquis en VEFA, lots 29, 42, et 56 de l’immeuble sis à [Adresse 8] ,La somme de 5.040 euros euros au titre du préjudice financier subi du fait de la location d’un box de stockage pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2024, La somme de 140 euros par mois au titre de la location du box à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la livraison de la totalité des biens acquis en VEFA, lots 29, 42, et 56 de l’immeuble sis à [Adresse 8] ,La somme de 790 euros au titre des frais de déménagement,La somme de 8.313,08 euros au titre de la différence de surface contractuellement prévue et ce qui a été effectivement construit, La somme de 5.000 euros en réparation du préjudice causé par les non-conformités contractuelles au titre des menuiseries,La somme de 477,81 euros au titre de l’assurance souscrite pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2024,La somme de 13,35 euros par mois au titre de l’assurance du bien à compter du 1 er avril 2024 jusqu’à la livraison de la totalité des biens acquis en VEFA, lots 29, 42, et 56 de l’immeuble sis à [Adresse 8] ,La somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,La somme de 6;000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la SCCV [Localité 6] 117 en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par M^e SASMAYOUX conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] demandent de voir engager la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 6] 117 sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

S’agissant de la faute qu’ils reprochent à la défenderesse, ils soutiennent qu’en application de l’article 1601 du Code civil, le vendeur doit livrer le bien dans les délais. Ils expliquent que la livraison du bien était prévue à la fin du 1er trimestre 2021 et que pourtant, à la date des conclusions en mars 2024, le bien n’est toujours pas livré.

Ils réfutent que les retards soient causés par l’une des causes légitimes qui sont listées dans le contrat de vente.

Concernant la force majeure résultant la pandémie de Covid-19, les demandeurs dénoncent l’imprécision du décompte des jours invoqués, une distinction infondée étant faite entre les cas positifs de Covid et l’impossible coactivité des salariés pour éviter les cas contact. Ils ajoutent que la défenderesse ne démontre pas qu’elle a dû adapter son planning à cause de la pandémie. Par conséquent, ils considèrent qu’aucun jour de retard ne peut être retenu après le 1er confinement.

En terme de retard imputé aux intempéries, les demandeurs s’étonnent que certains jours tombent les mêmes périodes que celles décrites dans l’argumentation relative à la pandémie. Ils estiment que la défenderesse a fait un doublon des jours de retard. Ils rajoutent qu’aucune cause de suspension ne peut être alléguée après l’expiration du délai de livraison, soit fin mars 2021, dans la mesure où plus aucun délai ne courrait et ne pouvait donc être suspendu.

Pour ce qui est des injonctions administratives d’arrêt des travaux, les demandeurs rappellent qu’elles ne constituent pas une cause légitime lorsqu’elles trouvent leur origine dans une faute du vendeur. Ils exposent que le constructeur n’a pas respecté le permis de construire, ce pourquoi les arrêtés ont été pris. Selon eux, il importe peu qu’une régularisation postérieure des travaux ait été possible ensuite. Ils considèrent également que la décision du juge des référés de ne pas retenir la responsabilité du constructeur, dans une affaire l’opposant aux copropriétaires, n’a pas force de chose jugée. Ainsi, ils rejettent la prise en compte de 250 jours de retard en raison de ces suspensions administratives.

Puis, les demandeurs soutiennent que si tous les jours de retard allégués par le défendeur devaient être pris en compte, cela allongerait le délai de livraison jusqu’au 20 juillet 2022. Pourtant, en 2024, le bien n’a toujours pas été livré.

Ils ajoutent que la clause qui double le nombre de jours de retard n’a pas été mentionnée dans le contrat de réservation du bien et de ce fait n’est pas valable.

S’agissant du préjudice subi, ils expliquent avoir subi à la fois un préjudice financier et un préjudice moral, causé par le retard fautif dans la livraison du bien.

Au titre de leurs préjudice financiers, les demandeurs sollicitent d’abord le remboursement des loyers et de l’assurance versés dans le logement qu’ils ont été contraints d’occuper dans l’attente de la livraison de leur appartement. Ils expliquent avoir vendu leur résidence principale pour s’installer dans l’appartement acheté. Sur ce point, ils demandent donc également le remboursement des frais de garde-meuble et de déménagement.

Ils sollicitent aussi une indemnisation en raison des désordres déjà présents sur le bien. Ils exposent que la surface n’a pas été respectée et que les fenêtres et baies vitrés posées ne sont pas celles prévues au contrat. Ils disent avoir alerté le constructeur sur cette question, en vain.

Concernant le préjudice moral qu’ils allèguent, les demandeurs estiment être dans l’incertitude totale sur la date de livraison de leur appartement. Ils ne peuvent pas organiser leur vie comme ils le souhaitent et se retrouvent à louer un appartement alors qu’ils devraient être dans un appartement neuf.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2023, la SCCV [Localité 6] 117 demande au tribunal, vu les articles 1231-1, 1218 al.2 et 1353 du Code civil, de :

DEBOUTER Monsieur [B] et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et Madame [K] à verser à SCCV [Localité 6] 117 une somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.La SCCV [Localité 6] 117 s’oppose à l’engagement de sa responsabilité contractuelle.

Elle prétend qu’elle n’a commis aucune faute et elle impute le retard de livraison à un cas de force majeure et à des causes légitimes de suspension du délai, prévues au contrat de vente.

Pour ce qui est de la force majeure, la société s’appuie sur l’article 1218 du Code civil. Elle explique que la pandémie de Covid 19 constitue un cas de force majeure. Elle dit avoir arrêté complètement le chantier lors du premier confinement, avoir mis en œuvre des mesures barrières et d’isolement ralentissant le chantier et avoir subi des pénuries de matériel. Elle se prévaut d’un retard de 114 jours sur ce fondement.

Pour ce qui est des intempéries, cause de suspension du délai prévue au contrat de vente, elle évalue à 82 jours l’arrêt des travaux pour cette raison.

Pour ce qui est des injonctions administratives de suspendre les travaux, elle soutient que le premier arrêté a été retiré par le maire en raison de son illégalité et qu’un recours contre le second est toujours pendant devant la juridiction administrative. Elle explique qu’il est d’usage de ne pas respecter totalement les permis de construire, et de faire régulariser a posteriori les travaux. Si cette régularisation est effectuée, elle considère qu’aucune faute du constructeur ne peut être retenue. Elle retient un arrêt de 38 jours des travaux en raison du 1er arrêté et un arrêt de 202 jours à la suite du second arrêté. Elle soulève que le juge des référés n’a pas retenu sa faute, dans un contentieux l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence.

Par conséquent, elle demande l’application de la clause doublant les jours de retard, retranscrite dans l’acte authentique.

De plus, elle considère qu’il n’est pas possible de confondre ces délais de retard et qu’ils doivent bien être additionnées. Elle rappelle que ces jours de retard n’ont pas la même cause et donc pas les mêmes effets, ce pourquoi il faut les traiter différemment. Elle constate donc un retard de 436 jours doublé, soit 872 jours.

Également, s’agissant du défaut de conformité du bien relatif à sa surface, la société expose que le contrat prévoit qu’une différence de 5% de la surface du bien est admissible. Elle fait valoir qu’en l’espèce la différence de surface entre dans cette tolérance.

A titre subsidiaire, la SCCV [Localité 6] 117 sollicite le rejet des préjudices allégués par les demandeurs. Elle explique qu’ils avaient connaissance des causes de suspension légitime du délai de livraison et que de ce fait, ils n’auraient pas dû vendre leur résidence principale. Pour elles, ils auraient du prendre en compte les délais de livraison, le constructeur les ayant toujours informés des divers retards.

Elle ajoute que la preuve d’un lien de causalité entre la faute alléguée et les préjudices n’est pas non plus rapportée.

La clôture de l’instruction a eu lieu le 25 novembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 6 février 2025.

Le dossier a été mis en délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 16 octobre 2025 puis au 18 décembre 2025.

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MOTIFS

I Sur les demandes de dommages-intérêts de Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K]

A – Sur les fautes reprochées à la SCCV [Localité 6] 117 relatives au retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Il est de principe que pour être retenus comme légitimes, les évènements susceptibles d’empêcher l’exécution d’une obligation contractuelle doivent être survenus postérieurement à la date de conclusion du contrat. En effet, il doit être considéré que tous les évènements antérieurs ont été pris en considération par les parties pour l’établissement du contrat.

En outre, l’exécution d’une obligation contractuelle ne saurait être empêchée par un évènement survenu postérieurement à la date d’exigibilité de cette obligation. Toutefois, il doit être tenu compte du report successif et légitime de l’exécution de cette obligation. Ainsi, la date d’exigibilité d’une obligation contractuelle peut être reportée au regard d’un évènement la suspendant et une nouvelle cause de suspension peut subvenir durant ce report modifiant de nouveau la date de son exigibilité.

En l’espèce, il est stipulé un achèvement prévisionnel des ouvrages au plus tard au 30 décembre 2020, au contrat de réservation du 22 janvier 2019 signé par les demandeurs.

L’acte authentique de vente fixe le délai prévisible d’achèvement au 2ème trimestre 2021, et attire spécialement l’attention des acquéreurs sur le report de cette date par rapport au contrat de réservation.

Il n’est pas contesté par les parties que cette date n’a pas pu être tenue et qu’à la date de la clôture de la mise en état la livraison n’a pas encore eu lieu.

Or, il ressort expressément des stipulations contractuelles de l’acte authentique de vente, que le délai de livraison peut être suspendu soit par un cas de force majeure soit par l’une des causes légitimes de suspension prévues au contrat.

Par ailleurs, alors que le contrat de réservation stipule qu’en cas de survenance d’un événement de force majeure, le terme de délai de réalisation des travaux sera différé d’un temps égal à celui de la suspension des travaux, le contrat de vente authentique stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison, la livraison est considérée comme retardée pour le double de la durée de la suspension en raison de la désorganisation générale du chantier.

En application de l’article 1103 du code civil, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties, si une cause légitime de suspension du délai de livraison est retenue par le tribunal, il y aura lieu d’appliquer la clause du contrat de vente, selon laquelle le retard légitime est multiplié par deux par rapport au nombre de jours concernés par cette cause de suspension.

A titre liminaire, le retard pris dans la livraison du bien immobilier sera apprécié comme légitime si l’évènement le causant survient postérieurement au 26 juillet 2019, date de conclusion du contrat, et avant la date de livraison initiale ou légitimement reportée comme il suit.

Sur le calcul du retard causé, il est stipulé au contrat de vente que « la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre ».

Or, la SCCV [Localité 6] 117 a adressé à Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] plusieurs courriers après la signature de l’acte authentique de vente, pour les aviser de causes de retard de livraison de leurs biens immobiliers :

Un courrier du promoteur du 18 décembre 2019 les avise de retards liés aux intempéries subies depuis l’ouverture du chantier, soit 32 jours d’intempéries occasionnant 64 jours de retard,Un courrier du promoteur du 6 avril 2021 les avise de retards liés aux intempéries, soit 61 jours en tout, donc 122 jours de report de livraison, outre ceux liés à l’épidémie de COVID 19. La SCCV [Localité 6] 117 estime que les biens acquis par Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] ne pourront pas être livrés avant la deuxième quinzaine de septembre 2021,Un courrier du maître d’œuvre Pierre Littoral du 21 avril 2021 qui récapitule les causes de retard du chantier,Un courrier du promoteur du 30 avril 2021, répondant à un courrier de Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K], qui précise que le retard estimé pour toutes les causes évoquées dans le courrier du 29 mars 2021, est de 187 jours pour causes légitimes, soit 374 jours en tout,Un courrier du promoteur du 9 septembre 2021 qui évoque la nécessité de décaler la livraison pour la deuxième quinzaine de novembre 2021 au plus tôt du fait des pénuries de matières premières en raison de l’épidémie de COVID 19,Un courrier de la SCCV [Localité 6] 117 du 27 septembre 2021 évoquant l’arrêté d’interruption des travaux pris par le Maire de [Localité 6] le 16 septembre 2021 en raison de l’avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France sur les façades,Un courrier de la SCCV [Localité 6] 117 du 16 février 2022, informant les acquéreurs d’un nouvel arrêté d’interruption des travaux pris par le maire de [Localité 6],Un courrier de la SCCV [Localité 6] 117 du 4 mai 2022, évoquant le rejet de son recours en référé suspension pris contre l’arrêté d’interruption des travaux du 9 février 2022 et le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif le 13 avril, visant à régulariser les travaux,Un courrier du maître d’œuvre Pierre Littoral du 13 février 2023, qui récapitule les retards et leurs causes :Intempéries pluie et vent de septembre 2019 à juillet 2020 : 61 jours,Changement de système de fondations à cause de la nappe phréatique : 21 jours,Premier confinement COVID : 36 jours,Retard de livraison des matériaux : 14 jours,Retard de livraison des matériaux : 14 jours,Second confinement de 2021, mesures sanitaires renforcées : 10 jours,Retard lié aux cas contacts et cas positifs COVID : 20 jours,Impossibilité de co-activité dans les appartements à cause des mesures sanitaires liées au COVID : 20 jours,1er arrêté d’interruption des travaux : 38 jours,2nd arrêté d’interruption des travaux : 202 jours. Ce courrier fait donc état de 436 jours de retard pour causes légitimes.

Dès lors, le retard pris par la SCCV sera évalué en jours ouvrés au regard du courrier du maître d’œuvre du 13 février 2023, puis doublé conformément aux stipulations contractuelles.

S’agissant du retard associé à la pandémie de COVID-19 :

Il est constant que la crise sanitaire a constitué un évènement imprévisible et irrésistible à la date de sa survenance.

Cette pandémie mondiale est postérieure à la date de signature du contrat de vente, le premier confinement étant intervenu à compter du 17 mars 2020.

Par conséquent, cette cause de retard est légitime.

Or, il ressort du courrier du maître d’œuvre du 13 février 2023 qu’en 2020 et en 2021, le chantier a été ralenti du fait de la pandémie, d’une part en raison des confinements, d’autre part en raison des conséquences des mesures sanitaires de distanciation sociale sur l’exécution des travaux après les confinements, mais également du fait des retards de livraisons des matériaux et matériels, notamment de placo et de menuiseries intérieures, causés par la désorganisation induite par cette pandémie.

La SCCV [Localité 6] 117 verse au débat un courrier de son fournisseur de plaques et cloisons de plâtres qui indique que les délais de livraison ont été multipliés par dix en raison de la pénurie de matières premières.

Elle communique également le guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie de COVID-19, lequel mentionne notamment les actions de prévention en raison de la coactivité, les distances à respecter, le nombre d’intervenants, les protocoles à respecter en cas de personnel positif, de cas contact….

Il est jugé que le promoteur justifie suffisamment des retards allégués, quand bien même aucune date précise n’est mentionnée pour additionner les jours de retards consécutifs à ces empêchements de poursuivre les travaux dans des conditions normales.

Il est retenu 114 jours de retard du fait du COVID 19 constituant un cas de force majeure.

Le retard non imputable à la SCCV [Localité 6] 117 est donc de 228 jours concernant cette cause légitime.

S’agissant des intempéries :

Il est stipulé au contrat de vente de juillet 2019, que peuvent constituer des causes légitimes de report du délai de livraison les « intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment ».

Les intempéries au titre desquelles le maître d’œuvre retient, dans son courrier du 13 février 2023, un retard de 61 jours ouvrés liés à des intempéries, seraient survenues entre septembre 2019 et juillet 2020.

Cependant, il semble que ce courrier soit erroné en ce qui concerne la fin de la période eu égard au courrier du promoteur d’avril 2021 envoyé aux acquéreurs.

Ces dates sont postérieures à la date du contrat de vente et antérieures à la date fixée pour la livraison des biens immobiliers.

Ainsi, ces intempéries sont susceptibles de constituer une cause légitime de retard.

Les suivis météorologiques de la période sont versés au débat par le constructeur. Ils permettent de comptabiliser les jours de forts cumuls de précipitations et/ou de vent qui ont désorganisé l’exécution des travaux.

Il est comptabilisé 25 jours sur la période septembre 2019 à Juin 2020, 41,5 jours entre le mois d’octobre 2020 et le mois de mai 2021.

Le cumul des jours d’intempéries conforte le fait que le courrier du maître d’œuvre de février 2023 comporte une coquille concernant la date de fin de calcul de ces jours.

Il est tenu compte d’un retard légitime de 61 jours sur la période.

Le retard non imputable à la SCCV [Localité 6] 117 est donc de 122 jours concernant cette cause légitime.

S’agissant du retard lié aux changements constructifs des fondations

Parmi les causes légitimes d’augmentation des délais de livraison, les retards causés par des anomalies du sous-sol justifiant de nouveaux travaux sont évoqués.

Le courrier du maître d’œuvre mentionne que le mode constructif des fondations a du être modifié en raison de la présence de la nappe phréatique.

Néanmoins, le courrier du promoteur du 18 décembre 2019 invoque seulement le retard pris pour couler les fondations en raison des fortes précipitations depuis l’ouverture du chantier, sans indiquer que le mode de fondation doit être revu.

Il n’est pas versé d’autre document au débat concernant ces travaux.

Il n’est donc pas justifié de comptabiliser des jours de retard supplémentaires à ce titre, en plus de ceux calculés au titre des intempéries.

S’agissant des injonctions administratives :

Il est stipulé au contrat de vente que peuvent constituer des causes légitimes de suspension du délai de livraison les « injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur ».

Le 16 septembre 2021, la mairie de [Localité 7] a pris un arrêté interruptif de travaux l’encontre de la SCCV au motif d’une réalisation de travaux sans permis de construire. Les acquéreurs ont été informés de cette interruption par courrier du 27 septembre 2021. Sur recours gracieux intenté par la SCCV, la mairie a retiré son arrêté permettant de ce fait la reprise des travaux. Le maître d’œuvre a chiffré le retard engendré par cet arrêté à 38 jours ouvrés, par courrier du 13 février 2023.

Il est constaté que la livraison du bien était initialement fixée au plus tard au 31 mars 2021.

Le nombre de jours cumulés de retard multiplié par deux (122+228= 350), aboutit à une livraison théorique au 16 mars 2022.

Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] soutiennent que les causes de retard qui se chevauchent ne doivent être comptabilisées qu’une fois.

Néanmoins, la désorganisation liée aux intempéries est indépendante de celle résultant de l’épidémie de COVID-19 et les deux causes se cumulent.

Par conséquent, l’arrêté municipal a été pris avant la nouvelle date théorique de livraison du bien et est susceptible de constituer une cause légitime de retard.

Vu le retrait de cet arrêté après le recours gracieux de la SCCV, et en l’absence de toute démonstration que l’arrêté d’interruption des travaux ait été causé par une faute du constructeur, le retard pris à ce titre est comptabilisé en tant que retard légitime.

Vu la clause contractuelle, une durée supplémentaire de 76 jours pour livrer le bien est comptabilisée.

La nouvelle date théorique de livraison du bien est le 31 mai 2022.

Par un second arrêté municipal du 9 février 2022, il a de nouveau été ordonné l’interruption des travaux au vu de leur non-conformité au permis de construire initial ainsi que leur contrariété avec le code de l’urbanisme.

Par requête du 7 mars 2022, la SCCV a saisi le tribunal administratif de NANTES en recours pour excès de pouvoir aux fins d’annulation de cet arrêté.

Ce second arrêté municipal est intervenu antérieurement à la nouvelle date théorique de livraison du bien, de sorte qu’il est susceptible de constituer une nouvelle cause de retard légitime de livraison.

Néanmoins, d’une part la juridiction administrative n’a pas tranché au fond sur le recours pour excès de pouvoir du maire concernant l’interruption qu’il a ordonnée. D’autre part la SCCV [Localité 6] 117 a déposé une demande de permis de construire modificatif pour tenir compte des irrégularités de ses travaux par rapport au permis de construire précédemment accordé ainsi qu’aux règles d’urbanisme.

Ce permis modificatif lui a été accordé le 30 novembre 2022 sous réserve du respect de prescriptions précises concernant l’emprise des travaux, l’esthétique des bâtiments, la destination des locaux, l’évacuation des eaux pluviales, le respect des dispositions relatives à la végétation….

Par conséquent, il est retenu que la cause d’interruption des travaux à compter du 9 février 2022 et jusqu’au 30 novembre 2022 est le cumul de fautes de la SCCV [Localité 6] 117 qui n’a ni respecté le permis de construire accordé, ni certaines règles d’urbanisme.

Le retard non justifié est comptabilisé à compter du 1er juin 2022.

B – Sur le lien de causalité entre le retard d’exécution des obligations de la SCCV [Localité 6] 117 et les préjudices invoqués par Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K]

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le cocontractant qui a commis une faute dans l’exécution de son contrat est tenu de réparer le préjudice en résultant, qui doit être direct, légitime et certain. Sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée sans qu’il existe un lien causal direct ou indirect entre la faute et le préjudice certain causé, qu’il soit matériel, financier ou moral.

En l’espèce, compte tenu de ce qui précède les préjudices seront appréciés à compter du 1er juin 2022.

Sur les préjudices financiers :

S’agissant de la location d’un appartement :

Il ressort des échanges de courriers électroniques entre Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] et la SCCV [Localité 6] 117 et du contrat de bail conclu par Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] à compter du 1er février 2021, que ceux-ci ont vendu leur bien immobilier avant la date de livraison contractuellement fixée au 31 mars 2021.

Par ailleurs, dès le mois de décembre 2019, ils avaient été prévenus de retards liés aux intempéries d’une durée totale de 64 jours.

Enfin, il est jugé ci-dessus qu’aucune faute n’est mise à la charge de la SCCV [Localité 6] 117 avant le 1er juin 2022.

La SCCV ne peut dès lors être tenue responsable des frais liés à cette location avant cette date.

Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] justifient d’un loyer de 950 euros par mois.

Le préjudice doit être né et actuel ou certain s’il s’agit d’un préjudice futur.

Par conséquent, leur préjudice certain est calculé du 1er juin 2022 jusqu’à la date de clôture des débats, le 25 novembre 2024. Ils sont déboutés de leurs plus amples demandes à ce titre.

La SCCV [Localité 6] 117 est condamnée à leur verser à ce titre 29x950= 27.550 euros.

S’agissant de la location du box de stockage :

Il ressort du contrat de bail signé par Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K], qu’ils louent un logement meublé. Par conséquent, la dépense liée à la location d’un box est justifiée.

Le box est loué à hauteur de 140 euros par mois.

Le préjudice doit être né et actuel ou certain s’il s’agit d’un préjudice futur.

Par conséquent, leur préjudice certain est calculé du 1er juin 2022 jusqu’à la date de clôture des débats, le 25 novembre 2024. Ils sont déboutés de leurs demandes plus amples à ce titre.

La SCCV [Localité 6] 117 est condamnée à leur verser 140x29= 4.060 euros.

S’agissant des frais de déménagement :

La vente du bien immobilier de Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] Mme [R] a eu lieu avant la date de livraison du bien acquis auprès de la SCCV [Localité 6] 117.

Les frais de déménagement entre le bien dont Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] étaient propriétaires et le bien intermédiaire qu’ils louent n’ont donc pas de lien de causalité avec les fautes commises par la SCCV [Localité 6] 117.

Ils sont déboutés de cette demande indemnitaire.

S’agissant des assurances habitation souscrites par Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K]

Ces frais d’assurance sont liés à l’occupation de l’appartement qu’ils louent. Ils auraient été redevables d’une telle assurance en cas de livraison du bien immobilier de la SCCV [Localité 6] 117.

Ces dépenses n’ont pas de lien avec la faute commise par la SCCV [Localité 6] 117.

Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] sont déboutés des demandes indemnitaires formées à ce titre.

S’agissant de la perte de surface

Vu l’article 1619 du code civil selon lequel l’acquéreur a le droit de demander une diminution du prix en cas de contenant inférieur de plus de un vingtième par rapport aux prévisions du contrat.

Vu l’article 8 du contrat de réservation signé par Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] qui reprend les termes de cet article, en ce qu’une différence de plus ou moins 5% par rapport à la surface mentionnée dans les plans des locaux réservés est tenue pour admissible.

Sur demande de Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K], Monsieur [U] est intervenu en qualité d’expert amiable pour mesurer notamment les surfaces de l’appartement. Il a relevé une perte de 1,85% de surface par rapport aux plans.

Il a rappelé que la tolérance est de 5% et en a conclu qu’il n’existe pas de non-conformité.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] ne justifient pas d’un défaut de conformité indemnisable au titre de la surface de l’appartement.

Ils sont déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

S’agissant de la non-conformité des menuiseries

L’expertise amiable de Monsieur [U] établit que les fenêtres posées dans la cuisine ne sont pas conformes aux plans, ni la baie vitrée de la pièce de vie.

Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] demandent l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 5.000 euros.

Néanmoins, d’une part ils ne justifient pas du prix des reprises qu’ils sollicitent.

D’autre part, les travaux ne sont pas réceptionnés et par conséquent, le préjudice allégué n’est pas certain dans la mesure où des modifications peuvent être apportées par le constructeur dans ses rapports avec les entreprises en charge de l’exécution des travaux avant la réception de l’appartement par les maîtres de l’ouvrage.

Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] sont déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

Sur le préjudice moral :

Il apparaît qu’à la date des dernières conclusions des parties, Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] ne sont pas entrés en possession de leur bien immobilier acquis fin 2019 pour une livraison initialement prévue fin mars 2021 et reportée légitimement au 1er juin 2022.

Le chantier fait donc l’objet d’un retard non justifié de plus de deux ans.

Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] ont fait le choix de vendre leur bien immobilier dans l’attente de l’entrée en possession de leur nouvel appartement, en louant un appartement meublé.

Néanmoins, cette situation devait être temporaire et ne durer que quelques mois, non plusieurs années. Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] subissent un préjudice moral lié à l’impossibilité d’organiser leur vie personnelle de manière pérenne.

Par conséquent, la SCCV [Localité 6] 117 est condamnée à les indemniser à hauteur de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral.

II- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens,

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV, partie perdante, sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître SASMAYOUX pour ceux qu’elle aurait avancés sans en avoir reçu provision.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée à payer à Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 2.500 euros.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 19 juin 2025,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] 117 à payer à Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] :

27.550 euros au titre de leurs frais de logement à compter du 1er juin 2022 jusqu’au 30 novembre 2024,4.060 euros au titre de leurs frais de location de garde-meuble à compter du 1er juin 2022 jusqu’au 30 novembre 2024,4.000 euros en tout au titre de leur préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] de leurs autres et plus amples demandes indemnitaires,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] 117 aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par Maître SASMAYOUX conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] 117 à payer à Monsieur [E] [B] et Madame [H] [K] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY