JUGEMENT DU : 8 juillet 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/02262 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GXO4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 8 juillet 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [W] [I] [P] veuve [L]

née le 30 juillet 1952 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 10]

Monsieur [B] [O] [U] [L]

né le 27 février 1981 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [M] [Y] [V] [L]

né le 6 février 1983 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 8]

Madame [Z] [L]

née le 10 février 1985 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [L]

née le 23 janvier 1987 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 9]

représentés par M^e Anne-Christine DUBOST, avocat au barreau de l’Ain (T. 40)

DÉFENDERESSE

S.A.S. LGH DÉVELOPPEMENT

immatriculée au registre du commerce et de sociétés de Versailles sous le numéro 949 071 765, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BOURILLON, avocat au barreau de Lyon (T. 2419)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 12 mai 2023 par Maître [S] [G], notaire associée à [Localité 12] (Rhône), Madame [W] [I] [P] veuve [L], Monsieur [B] [O] [U] [L], Monsieur [M] [Y] [V] [L], Madame [Z] [L] et Madame [T] [L] (les consorts [L]) ont vendu à la société LGH développement une maison sise [Adresse 2] à [Localité 14] (Ain), cadastrée section AE numéros [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 6], au prix de 1 250 000 euros, l’entrée en jouissance de l’acquéreur devant intervenir au plus tard le 31 octobre 2023.

L’acte contient une stipulation prévoyant le séquestre d’une somme de 50 000 euros entre les mains d’un collaborateur de l’étude notariale pour sûreté de l’engagement de libération des lieux pris par le vendeur.

Un désaccord est survenu entre les parties au sujet de la mainlevée du séquestre.

*

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, les consorts [L] ont fait assigner la société LGH développement devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en mainlevée du séquestre et en indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières écritures (conclusions récapitulatives et responsives n° 2 devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse) notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, les consorts [L] ont demandé au tribunal de :

“Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées,

ORDONNER la mainlevée du séquestre de la somme de 50 000€ au profit de Madame [W] [P] veuve [L], Monsieur [B] [L], Monsieur [M] [L], Madame [Z] [L] et Madame [T] [L] ;

CONDAMNER la société LGH DEVELOPPEMENT à verser à Madame [W] [P] veuve [L], Monsieur [B] [L], Monsieur [M] [L], Madame [Z] [L] et Madame [T] [L] la somme de 2 500€ au titre de l’indemnisation de leur préjudice ;

CONDAMNER la société SAS LGH DEVELOPPEMENT à verser à Madame [W] [P] veuve [L], Monsieur [B] [L], Monsieur [M] [L], Madame [Z] [L] et Madame [T] [L] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER la société SAS LGH DEVELOPPEMENT de l’entièreté de ses demandes ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER la société SAS LGH DEVELOPPEMENT aux dépens.”

A l’appui de leur demande de mainlevée du séquestre, les consorts [L] exposent principalement qu’il a été prévu dans l’acte que le vendeur devait quitter les lieux avant le 31 octobre 2023, qu’une clause stipule que le mobilier restant dans le bien vendu au jour de sa libération par le vendeur deviendrait la propriété de l’acquéreur, à charge pour lui de procéder à son évacuation, que la libération des lieux est intervenue avant le 31 octobre 2023, que l’acquéreur ne peut pas demander la soustraction de la facture de déménagement des meubles du montant du séquestre, que la clause ne comporte aucune limitation sur la quantité ou la nature des biens laissés dans les lieux, que l’interprétation restrictive de la société LGH développement ne correspond ni à l’esprit ni à la lettre de la clause, que les parties n’ont jamais convenu de procéder à la signature d’un procès-verbal de réception et que le refus de libérer le séquestre est infondé.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts, les demandeurs font valoir, au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil, que l’indivision n’a pas pu disposer de la somme de 50 000 euros, qu’elle subit un préjudice financier dû à la rétention injustifiée du séquestre et qu’elle subit un préjudice moral évident, consistant en la perte de jouissance des fonds et l’incapacité des indivisaires à disposer de la somme pour d’éventuels investissements.

Ils concluent au rejet de la demande adverse de dommages-intérêts, considérant que la perte de revenus locatifs repose sur des spéculations et n’est pas démontrée, que le retard d’évacuation des meubles ne leur est pas imputable et que la défenderesse ne prouve pas avoir subi un préjudice moral.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 2) notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, La société LGH développement a sollicité de voir :

“Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

La société LGH DEVELOPPEMENT demande au Tribunal de bien vouloir :

— DEBOUTER partiellement les consorts [L] de leurs demandes,

— OPERER une compensation avec la créance de 7 700€ détenue par la société LGH DEVELOPPEMENT,

En conséquence de quoi :

— FIXER le montant de l’indemnité à restituer la somme de 42 300€,

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER les consorts [L] à lui verser la somme de 9 850 € en réparation de ses préjudices,

En tout état de cause :

— CONDAMNER les consorts [L] à lui verser la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER les consorts [L] aux entiers dépens de l’instance,”.

La société LGH développement allègue que la libération du séquestre au profit des vendeurs nécessitait un courriel ou une lettre simple de l’acquéreur actant de la libération des lieux à la date convenue, que les lieux n’ont pas été débarrassés, que l’acte de vente prévoit que la vente ne comprend ni meubles, ni objets mobiliers, que le vendeur s’est engagé, au plus tard le 31 octobre 2023, à rendre les lieux libres de toute occupation et s’est obligé à le débarrasser de tous meubles et objets quelconques non compris dans la vente, que les consorts [L] font ainsi preuve d’une parfaite mauvaise foi, que “le mobilier qui restera dans le bien vendu” ne signifie pas un amas de détritus, que les consorts [L] ont reconnu ne pas avoir respecté leurs obligations contractuelles en proposant de prendre en charge la somme de 5 000 euros sur le total de 10 740 euros initialement devisé par la société de débarrassage et qu’elle demande en conséquence qu’il soit opéré une compensation avec sa créance d’un montant de 7 700 euros et que le montant à restituer soit fixé à 42 300 euros.

La défenderesse conclut au rejet de la demande adverse de dommages-intérêts, aux motifs que les vendeurs “ont participé à leur propre turpitude en exécutant de mauvaise foi leurs obligations contractuelles dans le cadre de la libération des lieux” et qu’ils ne peuvent donc prétendre à une quelconque indemnisation à raison de leur propre faute.

A titre reconventionnel, la société LGH développement sollicite l’indemnisation de ses préjudices résultant de l’absence d’enlèvement des meubles et détritus. Elle explique que :

— elle a subi un préjudice commercial, dès lors qu’elle avait prévu, durant la phase de préparation d’un projet immobilier d’ampleur, de mettre le bien en location immédiatement ; le débarrassage n’a pu avoir lieu qu’en janvier 2024 ; elle a subi une perte de loyers de 4 500 euros (trois mois à 1 500 euros par mois),

— elle a subi un préjudice moral causé par la mauvaise foi des vendeurs dans l’exécution de leur obligation contractuelle,

— l’état du bien immobilier l’a conduit à faire appel à un commissaire de justice afin de constater l’état du bien, les frais engagés s’élevant à 350 euros.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 20 mars 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande de mainlevée du séquestre :

Aux termes de l’article 1956 du code civil, “Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.”

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’acte authentique de vente passé le 12 mai 2023 stipule en pages 5 et 6 que :

“ABSENCE DE MEUBLES ET OBJETS MOBILIERS

Les parties déclarent que la vente ne comprend ni meubles ni objets mobiliers.”

“PROPRIETE JOUISSANCE

L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Le VENDEUR occupant actuellement les lieux, les parties conviennent que l’entrée en jouissance aura lieu au plus tard à compter du 31 octobre 2023, date à laquelle il s’oblige à les rendre libres de toute occupation, et s’obligeant à le débarrasser de tous meubles et quelconques non compris aux présentes à cette date.

Précision étant ici faite que le mobilier qui restera dans le bien vendu, au jour de sa libération par le vendeur, deviendra la propriété de l’acquéreur, à charge pour lui de procéder à son évacuation.

Jusqu’à cette date, le VENDEUR ne sera redevable d’aucune somme envers l’ACQUEREUR en contrepartie de cette réserve de jouissance. (…)”

“NANTISSEMENT – CONVENTION DE SEQUESTRE

Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de :

Madame [J] [X], collaboratrice en l’étude du notaire soussigné,

Intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000,00 EUR) prélevée sur le prix, compte tenu de la réserve de jouissance.

Ce séquestre ne nuit pas à la libération de l’ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Pour sûreté de l’engagement de libération des lieux qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement à titre de gage et nantissement, au profit de l’ACQUEREUR qui l’accepte, cette somme, et ce jusqu’à la libération des lieux

Le séquestre sera déchargé de sa mission par la remise de cette somme :

• au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUEREUR, sur la justification de la libération des lieux à la date convenue, cette justification pouvant résulter d’une simple lettre ou courriel de l’ACQUEREUR,

• à l’ACQUEREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à concurrence des indemnités ci-dessus stipulées qui lui seront dues sur la présentation d’un exploit d’Huissier constatant la non-libération des lieux par le VENDEUR à la date prévue,

• à la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.”

Les stipulations de l’acte relatives à la libération du bien vendu sont manifestement contradictoires, dès lors qu’il est prévu, d’une part, que le vendeur s’engage à libérer les lieux en débarrassant tous meubles et objets quelconques non compris dans la vente, d’autre part, que le mobilier restant dans le bien vendu au jour de sa libération par le vendeur deviendrait la propriété de l’acquéreur, à charge pour lui de procéder à son évacuation.

Il convient donc d’interpréter le contrat conformément aux dispositions des articles 1188 et suivants du code civil et en particulier de rechercher quelle a été la commune intention des parties concernant la libération du bien.

La mention rajoutée dans l’acte de vente en caractères gras sous forme de précision doit s’interpréter comme dérogeant au principe énoncé juste avant : ainsi, les parties ont entendu dispenser le vendeur de procéder à l’évacuation totale du mobilier se trouvant dans la maison.

Le terme “mobilier”, à défaut de définition contractuelle, est défini par la loi à l’article 535 du code civil comme tout ce qui est censé meubles d’après les règles qui précèdent aux articles 527 et suivants. Le même article précise en son alinéa 2 que “La vente ou le don d’une maison meublée ne comprend que les meubles meublants.” Les meubles meublants sont définis par l’article 534 du code civil comme “les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature”.

De ce qui précède, il résulte que les parties ont dispensé le vendeur de débarrasser la maison de son mobilier, défini comme les meubles meublants, ce qui exclut tous les vêtements, les papiers personnels ou les détritus.

Le procès-verbal de constat dressé le 2 octobre 2023 par Maître [F] [A], commissaire de justice mandaté par la société LGH développement, révèle que les consorts [L] ont laissé dans le bien immobilier, outre de nombreux meubles meublants (notamment canapé, étagère, meuble de télévision, armoire, piano, table de chevet, fauteuils), de très nombreux objets mobiliers, tels que des papiers, cartons, bouteilles vides, pots en verre, vaisselle et vêtements.

Les consorts [L] ont commis une faute contractuelle en n’évacuant pas l’ensemble des objets meubles ne constituant pas des meubles meublants au sens de l’article 534 du code civil.

La société LGH développement est donc bien fondée à solliciter la déduction du montant du séquestre des frais exposés pour débarrasser la maison des meubles autres que les meubles meublants.

La facture du 3 janvier 2024 de la société Euro Isère maçonnerie, versée aux débats en pièce numéro 3, est particulièrement peu explicite, puisqu’elle vise pour prestation le “nettoyage du chantier et évacuation des déchets” au prix unitaire de 7 000 euros hors taxes, soit un total de 7 700 euros TTC en ajoutant à la TVA à 10 %.

En l’absence de détail des prestations facturées, l’évacuation des déchets et autres objets mobiliers ne constituant pas des meubles meublants sera évaluée à 4 000 euros, eu égard à la très quantité d’objets et à leur dispersion dans toutes les pièces de la maison.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la mainlevée du séquestre conventionnel et de fixer à 46 000 euros la somme revenant aux consorts [L] et à 4 000 euros la somme revenant à la société LGH développement.

2 – Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, la société LGH développement n’a commis aucune faute en s’opposant à la mainlevée du séquestre et à la remise intégrale des fonds aux consorts [L], dès lors que ceux-ci ont commis une faute en ne respectant pas leur obligation d’évacuer les biens meubles autres que les meubles meublants.

En l’absence de faute commise par la société LGH développement, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

3 – Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts :

3.1 – Sur le préjudice économique :

Il a été jugé que les consorts [L] ont commis une faute contractuelle en ne respectant pas leur obligation d’évacuer les biens meubles autres que les meubles meublants avant le 31 octobre 2023.

En revanche, les vendeurs n’avaient pas l’obligation d’évacuer le mobilier en vertu de la précision insérée en caractères gras dans la clause “propriété jouissance” figurant en page 5 de l’acte.

Le préjudice de perte de loyers invoqué n’apparaît pas en lien avec la faute commise, dès lors que, de première part, la société LGH développement aurait dû faire procéder à l’enlèvement du mobilier laissé sur place, indépendamment de la faute commise par les vendeurs, en vertu de la clause contractuelle qu’elle a acceptée, de seconde part, le délai de trois mois pour faire vider les lieux par un prestataire de service est manifestement excessif au regard de la tâche à accomplir, de troisième part, la maison ancienne aurait dû faire l’objet de travaux de rénovation avant sa mise en location, quand bien même la libération de tous meubles aurait été effective à la date convenue.

Il convient de relever en outre que la société LGH développement ne prouve pas que la valeur locative de la maison est de 1 500 euros par mois.

Au surplus, la conclusion d’un bail dans le délai de trois mois n’étant pas certaine, la société LGH développement ne pourrait solliciter l’indemnisation que d’une perte de chance de relouer le bien immobilier plus tôt.

En l’absence de lien de causalité entre la faute commise et le préjudice allégué et en l’absence de preuve du préjudice subi, la demande d’indemnisation d’une perte de loyers de trois mois sera rejetée.

3.2 – Sur le préjudice moral :

La société LGH développement, habituée aux aléas inévitables des opérations immobilières en sa qualité de professionnel du secteur, ne justifie pas avoir subi un préjudice moral résultant de la faute commise par les consorts [L].

3.3 – Sur le remboursement des frais de commissaire de justice :

Le commissaire de justice mandaté par la société LGH développement pour dresser un procès-verbal de constat de l’état des lieux a adressé à son mandant une facture de 350 euros TTC.

La défenderesse, qui produit en pièce numéro 6 un courrier du commissaire de justice du 5 février 2024 portant la mention “3ème rappel”, ne justifie pas avoir finalement réglé la facture.

En tout état de cause, la dépense, exposée en vue de faire valoir ses droits en justice, ne peut être indemnisée que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande en paiement de la somme de 350 euros sera donc rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires :

Chaque partie succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune la charge des frais et dépens exposés à l’occasion du présent litige.

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire du jugement, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la mainlevée du séquestre conventionnel constitué entre les mains de Madame [J] [X], préposée de la SELARL Office notarial de l’Europe à [Localité 12],

Ordonne le versement de la somme de 46 000 euros à Madame [W] [I] [P] veuve [L], Monsieur [B] [O] [U] [L], Monsieur [M] [Y] [V] [L], Madame [Z] [L] et Madame [T] [L],

Ordonne le versement du surplus, soit la somme de 4 000 euros, à la société LGH développement,

Déboute Madame [W] [I] [P] veuve [L], Monsieur [B] [O] [U] [L], Monsieur [M] [Y] [V] [L], Madame [Z] [L] et Madame [T] [L] de leur demande de dommages-intérêts,

Déboute la société LGH développement de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le huit juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Anne-Christine DUBOST

M^e Sébastien BOURILLON