N° RG 25/01206 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVR7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR:

Madame [S] [U] [B] [G] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Amélie CECCOTTI

M^e Jean christophe LEGROS

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 5 septembre 2013 ayant pris effet le 10 septembre 2013, Monsieur [J] [D] et Madame [S] [G] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [V] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ainsi qu’une cave et un parking, moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Monsieur [J] [D] est décédé le 17 décembre 2019.

Estimant que Monsieur [V] [L] était redevable de diverses sommes, Madame [S] [G] épouse [D] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 604,60 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 02 février 2024 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 28 août 2024, Madame [S] [G] épouse [D] a par la suite fait assigner Monsieur [V] [L] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion ainsi que sa condamnation à lui verser à titre de provision la somme de 1953,25 euros au titre de l’arriéré de loyer, une indemnité d’occupation de 666,75 euros à compter du 1er mai 2024, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, outre l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance.

Par ordonnance en date du 2 janvier 2025, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier a toutefois dit n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence de contestations sérieuses et a condamné Madame [S] [G] épouse [D] aux dépens.

En parallèle, Madame [S] [G] épouse [D] a, par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, fait délivrer à Monsieur [V] [L] un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 09 septembre 2025.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, Madame [S] [G] épouse [D] a fait assigner Monsieur [V] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir constater ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et en conséquence d’ordonner l’expulsion de ce dernier, outre sa condamnation à une indemnité d’occupation et à lui verser la somme de 5592,58 euros au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [V] [L], daté du 21 mai 2025. La conclusion est que Monsieur avait un commerce et a subi une liquidation judiciaire. A la suite d’une première action en justice en 2024, un plan d’apurement et le maintien dans le logement avaient été acceptés. A la suite du passage du service d’hygiène qui a constaté l’indécence du logement, le propriétaire a effectué des travaux de remise en conformité, et le droit à l’allocation logement a été reversé à Monsieur, mais le bailleur lui a ensuite délivré un congé pour vente. Monsieur est accompagné d’un avocat dans ses démarches. Sa demande de RSA a été refusée et il vit de ses économies. Une aide financière lui a été proposée en cas de besoin. Il a débuté un accompagnement avec France travail. Le dépôt d’un dossier MDPH a été conseillé pour un accès à un emploi adapté. Un dossier DALO est en cours. Du fait du litige, il est en attente du retour de son avocat concernant le montant exact de la dette, le dépôt d’un dossier de surendettement pourrait être effectué.

En parallèle, le logement a fait l’objet d’une visite des services de la ville de [Localité 9] en date du 12 septembre 2024 à la suite de laquelle un diagnostic – constat décence a été dressé.

Sur le plan procédural, après réalisation d’un calendrier de procédure et un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

À cette audience, Madame [S] [D], représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité :

Vu les articles 1103, 1217, 1224, 1240, 1342-10, 1343-5, 1728 du Code civil, 3-I, 7, 7-1, 15, 24 de la Loi du 6 juillet 1989, 514, 642, 696 et 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Déclarer irrecevable pour cause de forclusion la demande de minoration de loyer sollicitée par Monsieur [V] [L] sur le fondement de l’article 3-1 de la Loi du 06 juillet 1989,

Déclarer irrecevable toute demande pourtant sur une période antérieure au 26 mai 2022 pour cause de prescription en application des dispositions de l’article 7-l de la Loi du 06 juillet 1989,

Débouter Monsieur [V] [L] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Constater la résiliation du bail intervenue le 29 avril 2024 à minuit,

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement [Adresse 4] [Adresse 3] ainsi que du parking n° 16 et de la cave n° 39,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2024 à la somme initiale de 665,75 € et ordonner que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié (actuellement de 684,83 €) outre les régularisations de

charges locatives à échoir,

Condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] la somme de 6.995,91 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 septembre 2025, ce mois étant inclus,

Condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er octobre 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

A titre subsidiaire,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Déclarer irrecevable pour cause de forclusion la demande de minoration de loyer sollicitée par Monsieur [V] [L] sur le fondement de l’article 3-1 de la Loi du 06 juillet 1989,

Déclarer irrecevable toute demande portant sur une période antérieure au 26 mai 2022 pour cause de prescription en application des dispositions de l’article 7-1de la Loi du 06 juillet 1989

Débouter Monsieur [V] [L] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Constater la déchéance du droit d’occupation du bail 09 septembre 2025 à minuit,

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [L] ainsi que celle de tous

occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du

[Adresse 8] [Adresse 3] ainsi que du parking n° 16 et de la cave n° 39,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2025 à la somme initiale de 684,83 € et ordonner que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié outre les régularisations de charges locatives à échoir,

Condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] la somme de 6995,91 € an titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 15 septembre 2025, ce mois étant inclus,

Condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er octobre 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

A très titre subsidiaire,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Déclarer irrecevable pour cause de forclusion la demande de minoration de loyer sollicitée par Monsieur [V] [L] sur le fondement de l’article 3-1 de la Loi du 06 juillet 1989,

Déclarer irrecevable toute demande pourtant sur une période antérieure au 26 mai 2022 pour cause de prescription en application des dispositions de l’article 7-1de la Loi du 06 juillet1989,

Débouter Monsieur [V] [L] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre Madame [S] [D], bailleresse, et Monsieur [V] [L], locataire, pour le logement sis [Adresse 6] [Adresse 2],

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef an besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement [Adresse 4] [Adresse 3] ainsi que du parking n° 16 et de la cave n° 39,

Condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] la somme de 6.995,91 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 15 septembre 2025, ce mois étant inclus,

Condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] la somme de 684,83 6 par mois courant à compter du 1er octobre 2025 outre les révisions annuelles et les régularisation de charges à échoir jusqu’à la prise d’effet de la résiliation du bail,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter de la rupture du bail d’habitation à la somme actuelle de 684,83 €, ordonner que l’indemnité d’occupation mensuelle sera révisée dans les mêmes conditions que celles du bail résilié et condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] ladite somme jusqu’à la libération effective

des lieux de tout occupant ou tout meuble,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [D] la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

Débouter Monsieur [V] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamner Monsieur [V] [L] aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler que l’exécution provisoire du Jugement à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du CPC et les dépens.

En défense, Monsieur [V] [L], également représenté par avocat qui a déposé son dossier, a demandé :

VU les articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

VU l’article 1220 du Code civil,

VU l’article 1343-5 du Code civil,

VU les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que le logement loué n’était pas conforme aux dispositions contractuelles et ne répondait pas aux caractéristiques de décence imposées par la loi.

DIRE ET JUGER que l’obligation d’assurer la jouissance paisible de son locataire et de maintenir le logement en bon état de réparation n’est pas contestable.

CONSTATER le jeu de l’exception d’inexécution au bénéfice de Monsieur [L], qui a repris les paiements dès que Madame [D] a procédé à la remise en décence du logement.

DEBOUTER Madame [D] de ses demandes de résiliation du contrat de bail formulées en toute mauvaise foi.

DIRE ET JUGER que la dette locative de Monsieur [L] arrêtée au 31 septembre 2025 est égale à la somme de 4.957,54€.

CONSTATER la remise en décence du logement loué à la date du 4 mars 2025.

CONDAMNER Madame [D] à payer à Monsieur [L] les sommes suivantes:

—  7.873€ à titre de réfaction des loyers pour la période du 5 novembre 2021 au 4 mars 2025;

—  1.000€ au titre du préjudice moral de Monsieur [L].

CONSTATER la compensation entre les créances de Madame [D] et de Monsieur [L].

CONDAMNER Madame [D] à verser à Monsieur [L] le solde résultant de la compensation, à savoir la somme de 3.915,46€.

DEBOUTER Madame [D] de l’ensemble de ses demandes relatives à la forclusion et prescription des demandes de Monsieur [L].

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DIRE ETJUGER que Monsieur [L] bénéficiera de 36 mois de délais de paiement au cours desquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 656,07€ mensuelle, insusceptible de toute révision contractuelle, hors régularisation éventuelle de charges.

DEBOUTER Madame [D] de toute demande contraire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONSTATER la bonne foi de Monsieur [L] et ses demandes répétées de mise en décence du logement litigieux, tandis que Madame [D] sollicite son expulsion.

CONDAMNER Madame [D] à payer la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du CPC et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme que Maître CECCOTT’I pourra personnellement recouvrer sous réserve de renonciation à percevoir le montant alloué par l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de ses moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Madame [S] [G] épouse [D] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Elle justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit et que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 28 février 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Contrairement à ce que soutient Monsieur [V] [L], la clause résolutoire reproduite au sein du commandement de payer est parfaitement lisible. Il convient de surcroît de rappeler que la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a modifié le 2ème alinéa du I de l’article 24 de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989 et a prévu six mentions à peine de nullité au rang desquelles ne figure pas l’obligation de reproduire intégralement la clause résolutoire. De plus, un décompte erroné n’est pas, en soit, cause de nullité, et ce d’autant plus que l’erreur à hauteur de 95,32 euros correspondant à la régularisation du loyer effectuée rétroactivement à tort par la bailleresse a été régularisée dès le 28 février 2024.

Il convient de surcroît de rappeler que la locataire ne peut de lui-même décider de suspendre le paiement des loyers et charges en l’absence d’un arrêté préfectoral ou d’une décision de justice le prévoyant. Monsieur [V] [L] ne justifie d’aucun arrêté préfectoral ou décision de justice l’autorisant à suspendre le paiement des loyers et charges, et restait donc tenu au paiement de ces derniers.

Le commandement de payer du 28 février 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [V] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de condamnation à paiement et la demande de minoration du loyer

Conformément à l’article 1728 du code civil et à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte locatif en date du 3 décembre 2025 que Monsieur [V] [L] resterait redevable de la somme de 7 406,27 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 3 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 comprise.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 215 euros imputée par la bailleresse au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2023, en date du 01 juin 2024, non justifiée.

En défense, Monsieur [V] [L] soutient par ailleurs que la somme de 200 euros, correspondant à un trop versé au titre des charges 2022, doit être déduite du montant sollicité, et que, la surface réelle du logement étant inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location du 5 septembre 2013, il convient de procéder à la diminution du loyer, proportionnellement à l’écart constaté.

Le locataire affirme également que le versement des APL a été repris par la CAF à compter du mois d’avril 2025, et que les sommes versées à ce titre doivent donc être soustraites du montant de la dette.

Il explique enfin que la bailleresse a indexé le loyer rétroactivement alors qu’elle n’y avait pas le droit, mais reconnaît dans ses propres conclusions que l’erreur de calcul relative à la révision de loyer, appliquée effectivement rétroactivement à tort par la bailleresse, a été rectifiée par cette dernière.

Sur la régularisation des charges

Monsieur [V] [L] soutient s’être acquitté de la somme totale de 1 164,76 euros au titre des charges locatives pour 2022 (960 euros de provision sur charges + 204,76 euros de régularisation), alors que celles-ci s’élèveraient en réalité à la somme de 964,76 euros tel qu’indiqué par l’agence immobilière dans son courrier en date du 18 septembre 2024, soit une différence de 200 euros en sa faveur.

Il sollicite donc que la somme de 200 euros, correspondant au trop versé au titre des charges 2022, soit déduite du montant dont le paiement est sollicité au titre de la dette locative.

En défense, Madame [S] [G] épouse [D] explique que le courrier envoyé par l’agence était erroné, et que le montant du au titre de la régularisation des charges pour 2022 s’élève bien à la somme de 204,76 euros tel que sollicité dans un premier temps, soit la somme de 1 164,76 euros après déduction des provisions sur charges à hauteur de 960 euros.

La bailleresse verse aux débats les décomptes des charges communes pour l’année 2022 et la taxe ordures ménagères 2022 desquels il ressort que le locataire reste effectivement redevable, après déduction des provisions sur charges versées pour l’année 2022, de la somme de 204,76 euros au titre de la régularisation des charges pour 2022 incluant les charges communes et la taxe ordures ménagères et la consommation en eau.

Il n’est par conséquent pas établi que la somme de 200 euros réglée par Monsieur [V] [L] n’était pas due au titre des charges 2022. Le locataire sera donc débouté de sa demande visant à voir déduite la somme de 200 euros du montant dont le paiement est sollicité au titre des loyers et charges.

Sur la surface

En application de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il est constant que le délai de 4 mois prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. Dès lors, ce délai préfix de forclusion, ne peut être interrompu.

Il ressort des pièces produites que le contrat de bail prévoit en effet une surface de 50 m², alors que le DPE établi en date du 21 novembre 2023 fait état d’une surface de 46,47 m², soit une différence de 3,57 m². La surface réelle du logement est donc inférieure de 7,06 % à la surface mentionnée dans le contrat de bail. La différence étant supérieure à un vingtième, l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 était ainsi applicable.

Le locataire a réalisé une demande amiable en réduction du loyer auprès de la bailleresse, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, le 01 mars 2024.

Par courrier en date du 15 avril 2025, la bailleresse a indiqué accepter de diminuer le loyer à hauteur de 585,75 euros hors charges à compter du 1er avril 2024 au regard de la marge d’erreur de 5 % accordée, selon son interprétation, au bailleur et devant être prise en compte. Elle a également précisé n’appliquer la diminution de loyer que pour l’avenir, et non rétroactivement.

Aucun accord n’a cependant été trouvé quant au montant du loyer diminué.

S’il semble nécessaire de rappeler que l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit la diminution du loyer proportionnellement à la différence entre la surface habitable de la chose louée et celle exprimée dans le contrat de location, et en aucun cas la prise en compte d’une marge d’erreur de 5 %, qui correspond uniquement à une marge d’erreur en dessous de laquelle la réduction du montant du loyer ne peut être sollicitée par le locataire, il convient également de noter que le locataire doit saisir le juge d’une demande en diminution du loyer dans un délai de quatre mois à compter de la demande amiable.

Monsieur [V] [L] disposait ainsi d’un délai de quatre mois à compter du 1er mars 2024 pour saisir le juge. Il ne justifie néanmoins d’aucune action en ce sens avant l’audience du 26 mai 2025 de sorte qu’il s’est retrouvé forclos pour former toute demande en diminution du loyer ou en indemnisation pour erreur dans la surface du bien loué.

Il convient en outre de rappeler que, en application des articles 2241 et suivants du code civil, la décision disant qu’il n’y a lieu à référé en raison du défaut de la condition tenant à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ne constitue pas une décision sur la compétence mais une décision sur le fond même du référé, et que l’interruption de la forclusion est, dès lors, non avenue.

Il convient de surcroît de noter que la demande en réduction de loyer constitue bien une demande reconventionnelle et non un simple moyen de défense, et ce même si Monsieur [V] [L] ne formule aucune demande explicite à ce titre au sein du dispositif de ses dernières écritures.

Il convient dès lors de déclarer irrecevable la demande en réduction du loyer formée par Monsieur [V] [L], et de le débouter de sa demande visant à voir déduit de la somme dont le paiement est sollicité au titre des loyers et charges la somme due par la bailleresse en raison de la diminution de loyer du fait de la surface.

Sur les versements APL

Le courriel de la CAF en date du 29 mai 2025 versé aux débats ne permet pas de démontrer que la CAF a effectué des versements au titre des APL qui n’apparaitraient pas au décompte produit par la bailleresse et n’auraient pas été pris en compte.

Dans ces conditions, Monsieur [V] [L] sera condamné à payer à Madame [S] [G] épouse [D] la somme de 7 191,27 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 3 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 comprise.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] indique dans ses conclusions ne percevoir aucune rentrée d’argent, et vivre sur son épargne, dont il ne justifie pas le montant. Il reconnaît en outre avoir volontairement suspendu le paiement des loyers et charges dans l’attente des travaux devant être réalisés par la bailleresse, mais ne démontre aucunement avoir tenté de régulariser la dette locative à la suite de la réalisation des travaux.

Il convient de surcroît de souligner que le montant de la dette locative a augmenté depuis l’acte introductif d’instance, et que Madame [S] [G] épouse [D] justifie devoir s’acquitter mensuellement de frais d’EHPAD, et ainsi avoir besoin d’argent.

Dans ses conditions, il convient de débouter le locataire de sa demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [L] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition susvisés, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] sollicite reconventionnellement la condamnation de Madame [S] [G] épouse [D] au paiement de la somme de 7 873 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 5 novembre 2021 au 4 mars 2025.

Sur la prescription

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi dite Alur du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il convient de relever que les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 sont d’application immédiate de sorte que le bail conclu entre les parties est soumis aux dispositions de cette loi.

En effet, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est immédiatement applicable aux baux en cours conformément à l’article 82 II 2° de la loi du 6 août 2015 dite loi MACRON, dans les conditions de l’article 2222 du code civil.

Selon l’alinéa 2 de cet article, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

La prescription triennale s’est ainsi substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 7 août suivant.

En l’espèce, Madame [S] [G] épouse [D] soutient que les demandes formées par Monsieur [V] [L] avant le 26 mai 2022 sont prescrites au regard du délai de prescription de trois ans.

Il convient de constater que Monsieur [V] [L] a formé pour la première fois sa demande au titre des préjudices de jouissance lors de l’audience du 26 mai 2025 tel que reconnu par la bailleresse.

Il convient en outre de rappeler que, en application des articles 2241 et suivants du code civil, la décision disant qu’il n’y a lieu à référé en raison du défaut de la condition tenant à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ne constitue pas une décision sur la compétence mais une décision sur le fond même du référé, et que l’interruption de la prescription est, dès lors, non avenue.

Les demandes au titre du préjudice de jouissance portant sur la période antérieure au 26 mai 2022 sont par conséquent irrecevables.

Sur l’indemnisation des désordres

Le diagnostic – constat décence dressé par les services de la ville de [Localité 9] en date du 12 septembre 2024 relève :

Absence de prise terre pour la prise de courant située dans la salle de bain en présence d’absence de disjoncteur 30 mA.

Remplissage du réservoir d’eau très lent.

Passage de l’air venant de l’extérieur sur les menuiseries : cuisine, pièce de vie (traces de saleté). Les fenêtres sont en simple vitrage alu.

Surface dégradée sur le coffre de la salle de bain. Traces de rouille importantes sur le bâti de la fenêtre de la salle de bain. Surface dégradée sur la cloison située à l’arrière du cabinet d’aisance.

Le DPE réalisé en date du 21 novembre 2023 préconisait également l’installation de fenêtres doubles vitrages.

Les désordres dont il est demandé réparation par le locataire sont ainsi démontrés.

Madame [S] [G] épouse [D] verse aux débats une facture de la SARL DEMOULIN PLOMBERIE en date du 24 octobre 2024 pour le remplacement du mécanisme de la chasse d’eau, une facture de la société SIEE en date du 19 novembre 2024 pour des travaux d’électricité et une facture de la SARL ETABLISSEMENT BAYLE en date du 04 février 2025 pour le remplacement des menuiseries par du double vitrage.

Elle justifie ainsi avoir mis fins aux désordres affectant le réservoir des toilettes en date du 24 octobre 2024, soit seulement un mois après la constatation des désordres, à ceux affectant le système électrique en date du 19 novembre 2024 soit seulement deux mois après la constatation des désordres, et à ceux affectant les menuiseries en date du 04 février 2025.

Ces désordres doivent de surcroît être considérés comme des désordres moindres qui ne rendent en aucun cas le logement insalubre.

Il convient par ailleurs de souligner que les désordres relatifs à la chasse d’eau des WC sont à la charge du locataire et ne peuvent ainsi être pris en compte dans l’évaluation de son préjudice de jouissance.

Dans les conditions, il convient de condamner Madame [S] [G] épouse [D] à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 200 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] sollicite reconventionnellement la condamnation de Madame [S] [G] épouse [D] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral.

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins aucunement de démontrer l’existence d’un tel préjudice imputable aux désordres affectant le logement ou à la bailleresse, et ce d’autant plus qu’il ressort des factures produites que celle-ci a été diligente et réactive une fois les désordres constatés par les services de la ville de [Localité 9] dans le diagnostic – constat décence en date du 12 septembre 2024.

Monsieur [V] [L] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur la compensation des créances

Il convient d’ordonner la compensation des créances telle que demandée par Monsieur [V] [L].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [L] sera tenu de payer à Madame [S] [G] épouse [D] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

DECLARE recevable la demande formée par Madame [S] [G] épouse [D] redevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2013 ayant pris effet le 10 septembre 2013 entre Madame [S] [G] épouse [D] et Monsieur [V] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [V] [L] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 29 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [G] épouse [D] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, avec indexation, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [V] [L] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle formée par Monsieur [V] [L] au titre de son préjudice de jouissance et portant sur une période antérieure au 26 mai 2022 en raison de la prescription triennale ;

DECLARE forclose la demande reconventionnelle formée par Monsieur [V] [L] au titre de la diminution proportionnelle du loyer en raison de la différence entre la surface inscrite sur le contrat de bail et la surface réelle du logement ;

DIT que Monsieur [V] [L] est redevable envers Madame [S] [G] épouse [D] de la somme de 7 191,27 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 3 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 comprise ;

DIT que Madame [S] [G] épouse [D] est redevable envers Monsieur [V] [L] de la somme de 200 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

En conséquence, après compensation des créances :

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [G] épouse [D] la somme de 6 991,27 euros ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Madame [S] [G] épouse [D] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,