TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/02485 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXAN

Minute : 26/00139

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

AFFAIRE :

[H] [F]

C/

[C] [E]

Copies certifiées conformes

M^e Bertrand NAUX

Monsieur [C] [E]

Copie exécutoire

M^e Bertrand NAUX

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [H] [F],

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [E],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Comparant en personne

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 10 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Février 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat signé électroniquement le 10 février 2022, madame [H] [F], représentée par son mandataire, a donné à bail à monsieur [C] [E] un appartement à usage d’habitation (lot de copropriété N°60047, 3ème étage de l’immeuble) situé au [Adresse 5], ainis que la cave au sous-sol n°20 (lot de copropriété N°20259), moyennant un loyer mensuel de 546 € en plus d’une provisions sur charges de 56 €, pour une durée de 3 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, madame [F] a fait délivrer le 16 ami 2025 à monsieur [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisément pour un principal de 2.336,92 € dans un délai de deux mois.

La bailleresse a ensuite fait assigner en référé monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, aux fins de résiliation du bail et expulsion.

Une attestation d’absence d’informations sur la situation du locataite a été réceptionnée par le greffe le 12 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à la première audience du 10 décembre 2025 à laquelle les deux parties ont comparu, madame [F] représentée par son avocat et monsieur [E] en personne.

Madame [F] a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation, en actualisant le montant de l’arriéré locatif, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 17 juillet 2025 ;

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;

— dire en conséquence que monsieur [E] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux ;

— ordonner l’expulsion de monsieur [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autoriser, en cas d’abandon du logement par le locataire, à efffectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner à titre provisionnel monsieur [E] à lui payer :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

— la somme de 2.813,93 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte au jour de l’audience, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le juge et qui ne seraient pas inclus dans la somme précitée ;

— la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles ;

— les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer signifié le 24 décembre 2024, celui de l’assignation et de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception à la Direction de la Cohésion Sociale ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Monsieur [E] a exprimé le souhait de rester dans le logement, en demandant à régler sa dette locative à hauteur de 200 € en plus du loyer courant de 657,51 € (avant CAF). Il a déclaré avoir repris un travail salarié (salaire net de 2.000 €), ayant un enfant à charge.

Madame [F] par la voix de son avocat a indiqué s’en rapporter à justice.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code en son deuxième alinéa lui permet également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I – SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3]-Atlantique par la voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

De plus, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le bail consenti à monsieur [E] contient une clause résolutoire (article 9, page 3) stipulant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

La bailleresse a fait délivrer le 16 mai 2025 un commandement de payer un arriréré locatif de 2.336,92 € dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte établi par le gestionnaire locatif que monsieur [E] a effectué deux règlements par virements d’un montant respectif de 529,51 € les 7 juin et 9 juillet 2025 durant le délai imparti, ce qui n’a pas permis d’apurer l’arriéré locatif.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 juillet 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE PROVISION

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Le montant de l’arriéré locatif sollicité n’est pas contesté par monsieur [E].

Il ressort du décompte arrêté à la date du 4 décembre 2025 que monsieur [E] reste redevable de la somme de 2.813,93 €.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS SUSPENSIFS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’audience, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1345-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…) ».

Il ressort du décompte actualisé qu’il y a eu non seulement une ouverture d’un droit à une allocation logement avec versement direct au bailler à comper du 4 avril 2025 et que monsieur [E] a effectué depuis mai 2025 chaque mois un virement d’un montant a minim correspondant au loyer résiduel quelques jours après le terme fixé dans le bail, en dépit d’une diminution de l’allocation logement. Il doit être considéré qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [E] a fait état à l’audience d’une amélioration de sa situation budgétaire par la reprise d’un emploi salarié.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser monsieur [E] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités sollicitées sur 15 mois, les 14 premières mensualités fixées à 200 €, la 15ème mensualité pour le solde restant de la dette.

Il convient de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Les demandes relatives à l’expulsion deviennent alors sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et autorisera la bailleresse à faire procéder à son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux.

Il convient également de préciser qu’à la moindre défaillance et quinze jours après une dernière mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la dette redeviendra exigible.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [E], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles. Néanmoins il convient de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. Monsieur [E] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Selon les dispositions de l’article 514-1 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 entre madame [H] [F] et monsieur [C] [E], concernant un appartement à usage d’habitation (lot de copropriété N°60047, 3ème étage de l’immeuble) situé au [Adresse 5], ainis que la cave au sous-sol n°20 (lot de copropriété N°20259), sont réunies à la date du 16 juillet 2025 ;

CONDAMNONS monsieur [C] [E] à payer à titre provisionnel à madame [H] [F] la somme de 2.813,93 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS monsieur [C] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sur 15 mois, en 14 premières mensualités de 200 € chacune, la 14ème permettant de solder la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [C] [E] soit condamné à titre provisionnel à verser à madame[H] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant le présent jugement ;

CONDAMNONS monsieur [C] [E] à verser à madame [H] [F] une somme de 400 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [C] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 3]-Atlantique en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Léna LE BOHEC Hélène CHERRUAUD