MINUTE N°

N° RG 24/00883 – N° Portalis DB22-W-B7I-SU4K

S.D.C. de la residence HARMONIE OUEST SISE A [Localité 5] (78870-YVELINES)

C/

Madame [C], [J], [R] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la residence HARMONIE OUEST sise à [Localité 6]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée FONCIA MANSART, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro 490 205 184 – dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son établissement secondaire FONCIA Saint6germain situé [Adresse 2]

Représentée par Maître Cécile FLECHEUX, avocat du barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Jeannet NOUTEAU-REVENU, avocat du barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [C], [J], [R] [E] – demeurant [Adresse 10]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Cécile FLECHEUX

1 copie certifiée conforme à : Madame [C], [J], [R] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, déposé à l’étude, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], située à BAILLY (78870), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Madame [C] [E] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  6.602,21 euros hors frais, au titre des charges arrêtées au 13 décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;

—  1.760,04 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les entiers dépens comprenant le coût de la sommation.

L’assignation a été enrôlée le 26 décembre 2024 pour l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience du 16 janvier 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Citée à l’étude, Madame [C] [E] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation, précisant que la partie défenderesse a déjà été condamnée par le tribunal de proximité en octobre 2023.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [C] [E] a été régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice déposé à l’étude. L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [C] [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, la Résidence HARMONIE OUEST, située à [Localité 7], formant les lots 7006, 2358 et 2318,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 14 février 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— le procès-verbal du 30 janvier 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

— le procès-verbal du 7 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 et voté le budget prévisionnel relatif à l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

— L’attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— Un décompte des charges impayées actualisé au 13 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Madame [C] [E] de payer la somme principale de 7.516,75 euros par sommation de payer adressée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude en date du 14 octobre 2024.

Le décompte arrêté au 13 décembre 2024 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 6.602,21 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus.

Madame [C] [E], citée à l’étude, non comparante, n’a pas justifié d’un paiement libératoire de la somme sollicitée.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame [C] [E] pour la somme de 6.602,21 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus.

Madame [C] [E] sera par conséquent condamnée à payer cette somme de 6.602,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 octobre 2024.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.760,04 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

—  300 euros de suivi de procédure de recouvrement,

—  338 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat,

—  169 euros de suivi de l’exécution du jugement, précision « saisie attribution »,

—  54 euros de mise en demeure le 8 août 2024,

—  25,88 euros d’intérêt de retard au 28 août 2024,

—  44 euros de relance après mise en demeure le 28 août 2024,

—  250 euros de constitution du dossier transmis à l’huissier,

—  169,16 euros de sommation de payer,

—  410 euros de constitution de dossier auprès de l’avocat.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’huissier qui sont à inclure dans les dépens (300 euros) ainsi que des intérêts de retard sans justifier du calcul (25,88 euros) et des frais de saisie attribution sans produire de justificatif afférent (169 euros).

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier (250 euros) et à l’avocat (338 euros et 410 euros) ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Ces frais seront ainsi rejetés.

En conséquence, Madame [C] [E] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 267,16 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Il est constant que l’indemnité due au titre d’une résistance abusive correspond aux dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation.

La carence d’un copropriétaire dans le paiement des charges dont il est redevable fait nécessairement subir à l’ensemble du syndicat un préjudice propre puisque ce dernier se trouve dans l’obligation de faire l’avance des fonds nécessaires à équilibrer le budget de la copropriété, de sorte qu’un préjudice est établi.

En l’espèce, la demande en dommages et intérêts est justifiée par le préjudice résultant pour la copropriété des retards de paiement de Madame [C] [E], laquelle a déjà fait l’objet d’une précédente procédure en paiement de charges de copropriété qui a abouti à sa condamnation le 19 octobre 2023 mais qui persiste néanmoins à ne pas s’acquitter régulièrement de ses charges.

Il convient ainsi de condamner Madame [C] [E], compte tenu des circonstances de l’espèce, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [E] qui succombe, sera condamnée aux dépens. Les frais de la sommation de payer du 14 octobre 2024 ayant été mis à la charge de la défenderesse au titre de la condamnation aux frais de recouvrement, il n’y a pas lieu d’inclure le coût de cet acte aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], située à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  6.602,21 € (SIX MILLE SIX CENTS DEUX EUROS VINGT ET UN CENTIMES) correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 octobre 2024 ;

—  267,16 € (DEUX CENTS SOIXANTE SEPT EUROS SEIZE CENTIMES) au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1000 € (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

—  400 € (QUATRE CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [C] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La juge