24 Mars 2026

N° RG 25/00539 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYM5

Ord n°

,

[W], [D]

c/

S.A. AXA FRANCE IARD,, [P], [C], S.A.R.L. AGENDA CONTROLES IMMOBILIERS,, [O], [R]

Le :

Exécutoire à :

la SELARL POLYTHETIS

Copies conformes à :

la SELARL ARMEN

la SELARL ESTANCE AVOCATS

la SELARL POLYTHETIS

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [W], [D]

né le 23 Décembre 1963 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1] -, [Localité 2]

Rep/assistant : Maître Julien ECHARDOUR de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDEURS

S.A. AXA FRANCE IARD

RCS, [Localité 3] 772 057 460 dont le siège social est situé, [Adresse 2]

ès qualité d’assureur de AGENDA CONTROLES IMMOBILIER, police n° 10755853505

Rep/assistant : Maître Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur, [P], [C]

né le 10 Mars 1946 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Karine VONCQ de la SELARL ESTANCE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.A.R.L. AGENDA CONTROLES IMMOBILIERS

RCS, [Localité 5] 449 554 716 dont le siège social est situé, [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame, [O], [R]

née le 25 Janvier 1954 à, [Localité 6], demeurant, [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Karine VONCQ de la SELARL ESTANCE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Février 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Suivant acte notarié reçu le 5 août 2025, M., [W], [D] a acquis auprès de M., [P], [C] et de Mme, [O], [R] une maison à usage d’habitation située, [Adresse 6] à, [Localité 6], pour la somme de 640.000 euros.

Préalablement à la vente, un diagnostic parasitaire relatif à la recherche de termites a été effectué par la S.A.R.L AGENDA CONTROLES IMMOBILIERS, lequel n’a révélé aucune présence d’insectes dans le bien.

Peu de temps après l’entrée en possession de l’immeuble M., [D] a déploré l’existence de plusieurs désordres : fuite importante au niveau de la piscine, de nombreux dysfonctionnements électriques et des anomalies concernant la plomberie de l’annexe.

Par ailleurs, au début du mois de septembre 2025, ce dernier a constaté la présence de galerie caractéristique d’une infestation par des insectes parasitaires mais également un phénomène d’effritement et de pourriture du bardage à l’angle d’une menuiserie.

Après avoir fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 5 septembre 2025, M., [D] a mandaté la société CAPPEX afin d’effectuer un nouveau diagnostic concernant la présence de parasites, puis la société ABARCO EXPERTISES, lesquelles ont constaté la présence d’une infestation importante de termites affectant plusieurs parties de la maison.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 23 et 29 décembre 2025 M., [D] a fait assigner M., [C], Mme, [R], la S.A.R.L AGENDA CONTROLES IMMOBILIERS et la S.A AXA France IARD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 24 février 2026.

Aux termes de ses conclusions notifiées et auxquelles il s’est expressément référé à l’audience, M., [D] maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, par l’intermédiaire de son conseil.

Pour s’opposer à la demande des vendeurs de voir la mission confiée à l’expert limiter aux seuls désordres tenant à la présence de termites, il souligne que le procès-verbal de constat, établi par un commissaire de justice, identifie d’autres non-conformités électriques que celles visées dans le diagnostic établi préalablement à la vente. Il ajoute que l’annexe semble avoir été aménagée par les vendeurs tout comme le réseau d’assainissement et qu’ils sont donc présumés les avoir réalisés eux-mêmes en qualité d’auto-constructeur, lequel est présumé avoir connaissance de l’ensemble des vices affectant les ouvrages réalisés. Il précise que la fuite dans la piscine est établie par l’abaissement et la stabilisation du niveau d’eau. Enfin, il explique qu’une attaque par champignon n’a pas été exclue par le cabinet ARBACO.

A l’audience, la S.A.R.L AGENDA CONTROLES IMMOBILIERS et la S.A AXA France IARD, en qualité d’assureur de la SARL AGENDA CONTROLES IMMOBILIERS, ont fait part oralement, par l’intermédiaire de leur conseil, qu’elles émettaient toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire.

Par leurs écritures déposées et soutenues à l’audience, M., [C] et Mme, [R], ont émis les plus vives réserves et protestations. Ils demandent toutefois que l’expertise judiciaire se limite au désordre lié à la présence de termites et qu’elle soit complétée en ce sens des chefs de mission suivants :

Dire si les désordres constatés étaient présents avant la vente du 5 août 2025 ; Donner toute information utile sur l’infestation par des termites.

A cet effet, ils soutiennent que le demandeur n’est pas recevable à se plaindre d’éléments d’équipement qui fonctionnaient au moment de l’acquisition de l’immeuble, le 5 août 2025. De même, ils soulignent que M., [D] avait connaissance de la situation concernant les installations électriques puisque le diagnostic réalisé avant la vente mentionnait déjà les désordres invoqués.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, date de la présente ordonnance, par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, M., [D] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Il est constant que le demandeur a acquis le bien immobilier en août 2025.

En l’espèce, le dossier technique immobilier déposé par la société CAPPEX le 29 septembre 2025 constate « la présence d’indices d’infestations de termites » ainsi que la « présence de termites vivants » dans plusieurs zones du bâtiment annexe à la maison. Il en va de même du compte-rendu d’expertise de la société ABARCO EXPERTISES, du 31 décembre 2025, qui affirme que « les résultats du laboratoire confirment la présence de termites souterrains en activité, tous ayant été relevé au niveau de la dépendance à la maison principale ».

En outre, cette dernière conclut que « les reprises mastiquées puis repeintes sur le bardage (notamment au-dessus de la fenêtre en retour dans la cuisine) laissent à penser que des attaques antérieures ont eu lieu. Il ne peut toutefois être exclu qu’elles étaient consécutives non à des attaques par des termites mais plutôt par des champignons ».

Les désordres relatifs à la présence de termites et d’une éventuelle attaque de champignons dans le local annexe sont donc vraisemblables.

Les vendeurs, M., [C] et Mme, [R] s’opposent à ce que les autres désordres allégués soient examinés par l’expert judiciaire, estimant que l’acquéreur en avait connaissance au moment de la vente ce qui exclut toute possibilité de rechercher leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Toutefois, s’il est exact que le diagnostic électrique réalisé préalablement à la vente, les éléments relevés par le procès-verbal de constat dressé le 25 septembre 2025 ainsi que le devis réparatoire versé aux débats rendent vraisemblable que d’autres dysfonctionnements électriques, affectant notamment les volets roulants, soient susceptibles d’exister de sorte que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise sur ce point.

De même, l’existence de deux réseaux distincts qui desservent l’annexe rendent crédibles les suppositions du demandeur s’agissant des désordres pouvant affecter la plomberie et les photographies versées aux débats rendent crédibles un dysfonctionnement de la piscine tenant à l’existence d’une fuite.

Enfin, le défaut de doublage intérieur de l’annexe est mis en évidence par le procès-verbal de constat précité.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, et notamment l’appréciation de l’existence d’éventuels vices cachés, étant relevé que l’absence de dysfonctionnement apparent lors de la prise de possession des lieux n’exclut pas nécessairement l’existence d’un vice caché, M., [D] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec, à l’encontre des vendeurs, dont la responsabilité peut être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés et possiblement sur le fondement de la garantie décennale, comme à l’encontre du diagnostiqueur, dont la responsabilité civile est susceptible d’être recherchée. Le demandeur est donc fondé à appeler à la cause l’assureur de ce dernier, la SA AXA France IARD.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de M., [D] le paiement de la provision initiale.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de M., [D], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder :

M., [N], [H],

[Adresse 7],

[Localité 7]

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de, [Localité 8], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et les conclusions postérieures affectant l’immeuble litigieux ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons sont imputables, et dans quelles proportions ; donner son avis sur la date d’apparition de ces désordres ;

— donner tous éléments permettant de dire si les désordres étaient décelables par tout acquéreur normalement avisé;

— donner tous éléments permettant de dire si le vendeur pouvait avoir connaissance des vices ou désordres lors de la vente ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux règles de l’art ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties;

Disons que dès l’acceptation de sa mission, l’expert devra nous faire savoir s’il accepte que lui soient adressés des messages et courriers par voie électronique et dans l’affirmative, invitons l’expert à nous préciser son adresse électronique ;

Invitons l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse suivante :, [Courriel 1] ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux,, [Adresse 8] à, [Localité 6] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M., [W], [D] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 22 mai 2026 au plus tard ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 novembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée” ;

Disons que les dépens resteront à la charge de M., [W], [D] ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE