TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

DU 08 Janvier 2026

N° RG 25/00473 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQOS

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[Y] [N]

C/

[R] [L]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Audrey LECOMMANDEUR

_______________________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [N]

né le 18 Juin 1949 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Audrey LECOMMANDEUR, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [R] [L]

né le 10 Octobre 1988 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Non représenté

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christel KAN

DEBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [N] est propriétaire indivis de deux parcelles, BZ [Cadastre 4] et BZ [Cadastre 3] sises [Adresse 7] à [Localité 9], avec Monsieur [M] [N] et Monsieur [T] [N]. L’indivision ainsi constituée est dénommée « les consorts [N] ».

Les consorts [S] sont propriétaires indivis d’une parcelle BZ [Cadastre 5] située [Adresse 7] à [Localité 9].

Par acte authentique du 21 juillet 2022, les consorts [N] et les consorts [S] ont conclu une promesse unilatérale de vente sur l’ensemble des parcelles BZ404, [Cadastre 4] et [Cadastre 5] avec Monsieur [R] [L], laquelle octroyait à ce dernier la faculté d’acquérir lesdites parcelles pour un prix net vendeurs de 101.000 euros, dont 100.000 euros pour la vente des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] des consorts [N] et 1.000 euros pour la vente de la parcelle [Cadastre 5] des consorts [S].

Il était stipulé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.100 euros, dont 5.000 euros à verser par le bénéficiaire de la promesse dans les 10 jours de la promesse entre les mains du Notaire rédacteur, à titre de séquestre. A défaut, la promesse serait déclarée caduque si bon semble au promettant à hauteur de 10% du prix total.

Il était également stipulé que faute pour le bénéficiaire de satisfaire à cette obligation dans le délai de huit jours après une mise en demeure, le promettant sera libéré.

Il était précisé que la promesse de vente était subordonnée à l’accomplissement de diverses conditions suspensives, telles que l’obtention d’un permis de construire et d’un prêt bancaire par le bénéficiaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 mars 2023, Monsieur [Y] [N] a mis en demeure Monsieur [R] [L] de réaliser les conditions suspensives de la promesse de vente, sous peine de voir déclarer la promesse caduque et de devoir payer l’indemnité d’immobilisation du bien.

Le 9 octobre 2023, Monsieur [Y] [N] a formé une injonction de payer l’indemnité d’immobilisation augmentée des intérêts, frais irrépétibles et dépens devant le tribunal judiciaire de SAINT NAZAIRE.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de SAINT NAZAIRE a rejeté la requête en injonction de payer, au motif de l’absence de débat contradictoire.

Par lettre recommandée adressée par son conseil le 18 juillet 2024, Monsieur [Y] [N] a de nouveau mis en demeure Monsieur [R] [L] de régler le montant de l’indemnité d’immobilisation, en ce déduite la somme de 1.000 euros versée en l’étude du Notaire rédacteur par le bénéficiaire de la promesse de vente.

Face à l’absence de réponse de Monsieur [R] [L], Monsieur [Y] [N], par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, l’a assigné devant le tribunal judiciaire de SAINT NAZAIRE, vu les articles 1103 et 1124 du Code civil et 515 du code de procédure civile, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [L] à payer à Monsieur [N] la somme de 10 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, à défaut à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance,CONDAMNER monsieur [L] aux dépens, en ce compris les frais d’injonction de payer du 9 octobre 2023 d’un montant de 208.62 euros, CONDAMNER Monsieur [L] à payer à Monsieur [N] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Monsieur [Y] [N] demande le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente, en application des articles 1103 et 1124 du Code civil.

Il prétend être recevable à agir pour le compte de l’indivision sur le fondement de l’article 815-3 du code civil.

Il expose que la promesse de vente était consentie jusqu’au 31 mars 2023 et que les parties s’étaient mises d’accord sur la possible mise en œuvre de l’indemnité d’immobilisation.

Il rappelle que Monsieur [R] [L] n’a jamais levé l’option de la promesse de vente ni réalisé les conditions suspensives conclues au contrat.

De ce fait, Monsieur [Y] [N] considère qu’après mise en demeure, Monsieur [R] [L] est tenu de lui verser l’indemnité d’immobilisation d’une valeur de 10 100 euros prévue au contrat, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la requête en injonction de payer du 9 octobre 2023.

Assigné à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [R] [L] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025.

L’audience de plaidoirie a eu lieu le 19 juin 2025.

Le dossier a été mis en délibéré au 8 janvier 2026.

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MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 122 du code de procédure civile «  Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Vu l’adage selon lequel « Nul ne plaide par procureur », Vu l’article 1310 du code civil selon lequel la solidarité ne se présume pas,

L’indemnité d’immobilisation dont Monsieur [Y] [N] réclame le paiement à Monsieur [R] [L] a été stipulée au bénéfice de l’ensemble des promettants.

Il est rappelé que les promettants sont d’une part les consorts [N] et d’autre part les consorts [S].

La promesse de vente stipule une solidarité des promettants entre eux pour les obligations mises à leur charge, mais ne stipule pas de solidarité active des promettants entre eux.

Or, Monsieur [Y] [N] ne justifie d’aucun mandat donné par les consorts [S] pour recouvrer l’indemnité d’immobilisation en leur nom.

Vus les articles 815-2 et 815-3 du code civil, selon lesquels tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis, et, sur mandat tacite de ses coindivisaires, effectuer des actes d’administration sur ce bien. De plus, un indivisaire titulaire d’au moins deux tiers des droits indivis peut effectuer seul les actes d’administration sur le bien indivis.

En l’espèce, l’action en justice a pour objet de recouvrer une indemnité d’immobilisation suite à l’absence de réitération de la vente de deux parcelles non construites, non viabilisées situées à [Localité 8]. L’action exercée par Monsieur [Y] [N] n’a donc pas vocation à assurer la conservation de ces biens, en ce qu’elle n’aura pas pour effet d’empêcher leur dégradation ou leur perte.

Or, Monsieur [Y] [N] ne justifie être titulaire des deux tiers des droits indivis sur les parcelles BZ [Cadastre 3] et BZ [Cadastre 4], ni avoir un mandat tacite des coindivisaires pour exercer l’action.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [Y] [N] est irrecevable en son action exercée contre Monsieur [R] [L], en raison de son défaut de qualité pour représenter d’une part l’indivision [S] et d’autre part l’indivision [N].

Succombant à l’instance, Monsieur [Y] [N] est condamné à en payer les entiers dépens.

Il conserve donc la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition le 8 janvier 2026,

DIT Monsieur [Y] [N] irrecevable en toutes ses demandes ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [N] formée au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY