TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

AFFAIRE : N° RG 25/00121 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSAO

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 6 janvier 2026

AFFAIRE :

[S] [W], [U] [C]

C/

[D] [B], [K] [M]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [W]

né le 26 Août 1980 à [Localité 12]

[Adresse 5]

comparant en personne

Madame [U] [C]

née le 16 Novembre 1981 à [Localité 7]

[Adresse 5]

représentée avec pouvoir par Monsieur [S] [W]

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [B]

né le 11 Novembre 1984 à [Localité 11]

[Adresse 4]

représenté par M^e Guillaume PLANCHENAULT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Le 6 janvier 2026

1 FEX + 1 CCC

1 CCC M^e PLANCHENAULT

1 CCC M^e GARBEZ

[Adresse 1]

Madame [K] [M]

née le 05 Juin 1965 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Virginie LOMBARDOT, avocat au barreau de JURA substitué par M^e Cathy GARBEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

RAPPEL DES FAITS

M. [S] [W] et Mme [U] [C] sont propriétaires indivis d’un logement situé [Adresse 3].

Par contrat du 09/12/2022 à effet au même jour, Mme [U] [C] a donné à bail à M. [D] [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650€.

Suivant acte du 05/12/2022, Mme [K] [M] s’est portée caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [W] et Mme [U] [C] ont fait signifier à M. [D] [B] le 01/02/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2050 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 27/05/2025 et 13/06/2025, M. [S] [W] et Mme [U] [C] ont ensuite fait assigner M. [D] [B] et Mme [K] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa des articles 1104 et 1741 du code civil, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 834 du code de procédure civile, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [D] [B], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [D] [B] et Mme [K] [M] à leur payer :

* la somme provisionnelle de 2500 euros sur les loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [D] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et sa dénonce à la Préfecture,

— rappeler l’exécution provisoire de droit .

Le dossier a été appelé à l’audience du 02 septembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 04 novembre 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 04 novembre 2025, le dossier a été retenu.

M. [S] [W] était comparant et Mme [U] [C] était représentée par M. [S] [W].

Ils sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sous réserve de l’actualisation de leur créance à hauteur de 3570 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, et leur désistement d’instance et d’action à l’égard de Mme [K] [M], en sa qualité de caution.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et soulignent la non reprise du paiement du loyer courant.

M. [D] [B] , représenté par son Conseil, a soutenu ses dernières conclusions aux termes desquelles il demande au Tribunal, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, de :

— débouter M. [S] [W] et Mme [U] [C] de leurs demandes,

— accorder les plus larges délais de paiement à M. [D] [B] concernant la somme de 3570 euros au titre de la dette locative.

M. [D] [B] ne conteste pas la dette locative, mais il sollicite le rejet de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il fait valoir qu’un dossier de surendettement a été déposé et jugé recevable par la commission de surendettement le 03 juillet 2025. Il fait état de sa bonne foi, de ses difficultés financières et ses efforts pour acquitter son retard de loyer.

Il sollicite des délais de paiement sur trois ans , en application de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pour acquitter la dette locative de 3570 euros.

Mme [K] [M], représentée par son Conseil, a repris ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au Tribunal de :

— constater le désistement d’instance et d’action exprès de M. [S] [W] et Mme [U] [C] à l’égard de Mme [K] [M],

— déclarer le désistement d’instance et d’action parfait et l’action éteinte à l’égard de Mme [K] [M],

— dire que les dépens seront employés en application de l’article 399 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le désistement d’instance et d’action à l’égard de la caution

L’article 384 du code de procédure civile dispose que « En dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie.

L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement. »

L’article 394 du code de procédure civile prévoit que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code prévoit que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, M. [S] [W] et Mme [U] [C] se désistent de l’ensemble de leur action et de l’instance à l’encontre de Mme [K] [M] .

Il convient d’analyser ce désistement comme un désistement partiel qui ne met fin à l’instance que relativement à Mme [K] [M].

Ce désistement d’action et d’instance partiel est parfait en ce que Mme [K] [M] a accepté expressément ce désistement .

2- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 8] par la voie électronique le 13/06/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

3 – Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [S] [W] et Mme [U] [C] produisent aux débats, pour établir le caractère non sérieusement contestable de leur créance une copie du contrat de bail, le commandement de payer ainsi qu’un décompte actualisé du 01/11/2025 indiquant un solde débiteur restant dû à hauteur de 3570 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

M. [D] [B] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

M. [D] [B] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3570€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 01/11/2025 ( mois d’octobre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2050 € à compter du commandement de payer du 01/02/2025, sur la somme de 450€ ( 2500 €- 2050€) à compter de l’assignation du 13/06/2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 01/02/2025 , pour la somme en principal de 2050 euros. Aucune régularisation totale n’est intervenue dans le délai imparti.

La bonne foi du débiteur qui se trouve en difficultés financières ne peut faire échec à l’application de la clause résolutoire prévue au contrat.

Concernant les effets de la procédure de surendettement en cours, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, dès lors que la décision de recevabilité de la commission de surendettement est intervenue après l’acquisition de la clause résolutoire, cette dernière reste acquise.

En l’occurrence, les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02/04/2025 .

La clause résolutoire est donc acquise avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des [Localité 8] du 03 juillet 2025.

Il n’existe en l’état aucune contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire au 02/04/2025 qui sera ainsi retenue.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, en cas de décision de recevabilité de la commission de surendettement, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à , selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision sur les mesures imposées, le jugement prononçant un rétablissement personnel ou toute décision de clôture de la procédure de surendettement, mais seulement à la condition que le preneur ait repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience.

Or, il ressort du décompte actualisé que M. [D] [B] n’a pas repris le paiement du loyer courant et des charges, de sorte qu’il ne peut bénéficier d’aucun délai de paiement, ni de la suspension des effets de la clause résolutoire également conditionnée à la reprise du paiement du loyer courant.

La demande de délais de paiement de M. [D] [B] sera ainsi rejetée.

Par suite, M. [D] [B] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02/04/2025 , M. [D] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [D] [B] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité à compter du 01/11/2025, date d’arrêté de compte incluant le mois d’octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [S] [W] et Mme [U] [C], M. [D] [B] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire .

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement parfait de l’action et de l’instance engagée par M. [S] [W] et Mme [U] [C] à l’encontre de Mme [K] [M] en sa qualité de caution ;

DISONS que l’instance est éteinte relativement à Mme [K] [M] ;

DECLARONS recevable la demande de M. [S] [W] et Mme [U] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’absence de contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09/12/2022 entre d’une part M. [S] [W] et Mme [U] [C] et d’autre part M. [D] [B] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 02/04/2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [W] et Mme [U] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [D] [B] à verser à M. [S] [W] et Mme [U] [C], à titre provisionnel , la somme de 3570€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 01/11/2025 ( mois d’octobre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2050 € à compter du commandement de payer du 01/02/2025, sur la somme de 450€ à compter de l’assignation du 13/06/2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement de M. [D] [B] ;

CONDAMNONS M. [D] [B] à payer à M. [S] [W] et Mme [U] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/11/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [D] [B] à verser à M. [S] [W] et Mme [U] [C] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 8] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 06 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection