TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

N° RG 25/02073 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FV2O

Minute : 26/00090

JUGEMENT

DU 28 Janvier 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [S], [B] [Y]

Copies certifiées conformes

M^e Roger LEMONNIER

Monsieur [E] [S]

Madame [B] [Y]

Copie exécutoire

M^e Roger LEMONNIER

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

_________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne

Madame [B] [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Claire PIAN

GREFFIER : Léa DELOBEL, greffier placé, lors des débats

Léna LE BOHEC, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 26 novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 5 juin 2024, Monsieur [V] [O] et Madame [K] [O] ont consenti à Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 848,69 euros, hors charges. Le bail comporte une clause de solidarité.

Par acte sous seing-privé du 30 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et charges dus par les locataires par contrat de cautionnement VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi).

A la suite de divers incidents de paiement, Monsieur et Madame [O] représentés par le cabinet CIMO LOUIS XVI, ont fait jouer l’engagement de caution.

Le 14 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] un commandement de payer la somme de 928,76 euros au titre des loyers et charges non acquittés à cette date, déduction faite des remboursements intervenus, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

La dette a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2025.

Après quelques règlements, de nouveaux incidents de paiement ont été constatés à compter du mois de juillet 2025. Les propriétaires ont de nouveau fait jouer l’engagement de caution pour un règlement complémentaire des sommes dues par les locataires.

Par acte du 18 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y], au visa de la loi du 6 juillet 1989, de la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux tors et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.526,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mars 2025 sur la somme de 928,76 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges et condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] au paiement desdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d’instance et d’exécution qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement les termes de l’assignation et actualisé sa créance à la somme de 5.288,73 euros. A l’appui de ses demandes, elle soutient être subrogée dans les droits du bailleur et donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par les locataires.

Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y], qui ont comparu en personne, n’ont contesté la dette locative ni dans son principe ni dans son montant. Ils ont toutefois sollicité la possibilité de l’acquitter par des versements mensuels de 400 euros et se sont engagés à reprendre le paiement régulier des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 9]-Atlantique par voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1224 du Code civil précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les époux [O] d’une part et Monsieur [S] et Madame [Y] d’autre part contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation immédiate et de plein droit du contrat deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement, au terme convenu, de tout ou partie du loyer et des charges.

Selon exploit du 14 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [S] et Madame [Y] un commandement de s’acquitter dans un délai de deux mois de la dette locative, d’un montant en principal de 928,76 euros.

En application de l’article 1346 du code civil relatif à la subrogation et de l’article 2306 du même code qui dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur », la caution d’un locataire défaillant a le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Ainsi en l’espèce la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit une quittance subrogative générée par le dispositif VISALE concernant la location par Monsieur [S] et Madame [Y] du logement situé [Adresse 4] à [Localité 11], est fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion des locataires au regard des loyers qu’elle a réglés aux lieu et place de ces derniers.

Faute pour les défendeurs de rapporter la preuve qui leur incombe de s’être acquittés de la somme visée dans le commandement de payer, il convient de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 14 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié depuis le 14 mai 2025, Monsieur [S] et Madame [Y] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper le logement situé [Adresse 4] à [Localité 11].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre le logement situé [Adresse 4] à [Localité 11], Monsieur [S] et Madame [Y] causent aux bailleurs un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges révisés qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé électroniquement par Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] le 4 juin 2024, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative de 5.288,73 euros, montant arrêté au 19 novembre 2025, déduction faite des frais d’exécution et honoraires d’avocat, et une quittance subrogative n°9 émise le 7 novembre 2025 attestant qu’elle a effectivement acquitté auprès du bailleur les loyers impayés dus par les locataires défaillants pour un montant total de 7.569,04 euros.

La demanderesse se trouve donc subrogée dans les droits des bailleurs, représentés par le cabinet CIMO LOUIS XVI, par application des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil susvisés.

Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] seront donc condamnés solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.288,73 euros.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 928,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] proposent des versements mensuels de 400 euros, qui permettraient d’acquitter la dette en 14 mensualités.

A l’appui de leur demande de délais de paiement, Monsieur [S] expose avoir retrouvé un emploi dans la sécurité privée au mois d’août 2025, d’abord dans le cadre d’un contrat de travail à durée déterminée, puis avoir signé en novembre 2025 un contrat de travail à durée indéterminée qui prendra effet le 1er décembre 2025. Monsieur [S] rembourse un crédit automobile à hauteur de 30 euros par mois jusqu’au mois de décembre 2025. Il n’a pas d’autre dette.

Madame [Y] explique qu’elle travaille en intérim depuis le mois de juin 2025 et perçoit un salaire mensuel d’environ 1.450 euros. Elle perçoit par ailleurs les allocations familiales pour deux enfants à charge, âgés de 13 et 11 ans, en résidence alternée. Elle est en instance de divorce et fait état de dettes conjointes avec son ex-mari.

Au regard de ces éléments et du montant de la dette locative, compte-tenu des versements mensuels proposés par les débiteurs, ceux-ci apparaissent en mesure de solder la dette dans les délais fixés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de délais dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les dépens

Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y], succombant à l’instance, en supporteront solidairement les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y], partie perdante, seront condamnés solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE, à compter du 14 mai 2025, l’acquisition au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] le 5 juin 2024 sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.288,73 euros correspondant aux loyers et charges dus au titre de l’occupation du logement sis [Adresse 2] à [Localité 11] jusqu’au 26 novembre 2025, décompte arrêté le 19 novembre 2025 ;

DIT que la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 928,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

TOUTEFOIS,

AUTORISE Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] à se libérer de la dette en 14 mensualités de 400 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

RAPPELLE qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus ;

DIT que si Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DIT qu’à défaut du paiement du loyer ou de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité et la clause résolutoire produira sans délai ses effets ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 11] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

DIT que la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement ne pourra être exécutée que si la SAS ACTIONS LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative afférente à la période considérée ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [Y] aux dépens d’instance et d’exécution ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Léna LE BOHEC Claire PIAN