TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 25/02714 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXSS

Minute : 26/00034

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Organisme SILENE

C/

[O] [I], [E] [Y] épouse [I]

Copies certifiées conformes

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Organisme SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [O] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [E] [Y] épouse [I],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE / REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER / DERNIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2009, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 13], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 202,10€, provision sur charges non incluse.

Le contrat de bail indique expressément dans son point 5-3 que « le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ». Il mentionne également l’application d’un règlement intérieur dont la violation pourra amener à la saisine du tribunal. L’article 4 de ce règlement intérieur, signé par les locataires, rappelle notamment l’obligation d’observer les lois et règlement concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique et d’adopter un comportement qui ne nuise pas ou ne trouble pas la tranquillité et la sécurité de l’immeuble.

Monsieur [T] [I], fils des locataires, est hébergé par ces derniers.

Par jugement correctionnel du 18 septembre 2025, Monsieur [T] [I] a été condamné par le tribunal correctionnel d’Angers pour trafic de stupéfiants en récidive sur la période du 2 novembre 2021 au 19 juin 2023 dans le [Adresse 11] à Saint-Nazaire. La constitution de partie civile de l’OPH SILENE a été déclarée recevable par le Tribunal Correctionnel.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, l’OPH SILENE a fait citer Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I], locataires, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, au visa des articles 1728 du code civil et 7b de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2025-532 du 13 juin 2025, afin de faire constater l’inexécution fautive par ces derniers de leurs obligations en qualité de locataires et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation que Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] et les occupants de leur chef causent à l’ensemble des occupants de l’immeuble, un trouble anormal de voisinage ;

— le prononcé de la résiliation du bail pour comportement fautif et trouble anormal de voisinage à compter de la décision à intervenir ;

— l’expulsion de Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] et celle de tout occupant leur chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation solidaire de Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 460,40€ ;

—  1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les entiers dépens.

A l’audience du 21 janvier 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, se référant à ses écritures, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il rappelle que le fils des locataires, qui déclare toujours le logement objet de la procédure comme son lieu de résidence, a été récemment condamné pour avoir participé à un trafic de stupéfiants d’une grande ampleur dans le quartier du [Adresse 10] à [Localité 12], ce trafic concernant du cannabis mais également de l’héroïne et de la cocaïne dans des quantités conséquentes. Il a précisé que la participation de Monsieur [T] [I] à ce vaste trafic de stupéfiants qui s’est déroulé du 2 novembre 2021 au 19 juin 2023, sur fond de violences et de règlements de comptes, avait créé un climat de peur et d’insécurité aux abords du logement occupé par Monsieur et Madame [I], causant un trouble extrêmement grave aux conditions d’hébergement des autres locataires. Il a versé aux débats des éléments de la procédure pénale qui font état de la découverte de différents éléments incriminants dans le logement, objet de la présente procédure, et de la dégradation de la porte palière lors de l’interpellation de Monsieur [T] [I] dans les lieux. Il a également observé que le train de vie de Monsieur [T] [I] n’était pas compatible avec ses activités déclarées, ce que ne pouvaient ignorer ses parents chez qui il résidait.

Madame [E] [Y] épouse [I], comparante en personne, a indiqué que son fils avait été acquitté de tout et n’avait rien à voir dans cette affaire. Elle a précisé n’avoir jamais rencontré de difficultés avec ses voisins et être à jour du paiement de ses loyers et charges. Elle a expliqué avoir des problèmes de santé et a sollicité « un délai de rétractation » pour lui permettre de produire de nouveaux éléments sur la situation pénale de son fils, sans autre précision.

Monsieur [O] [I], bien que régulièrement cité à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait régulièrement représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de renvoi

Madame [E] [Y] épouse [I] a sollicité un « délai de rétraction » pour produire de nouvelles pièces en lien avec la situation pénale de son fils. Cette demande doit donc être retenue comme une demande de renvoi.

En l’espèce, Madame [E] [Y] épouse [I], régulièrement citée au mois de novembre 2025, n’explique ni la nature des pièces qu’elle entend produire ni pourquoi elle ne peut les produire à l’audience. Dès lors, il y a lieu de retenir le dossier et de rejeter la demande de renvoi ainsi formulée.

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est par ailleurs constamment admis que l’obligation de jouissance paisible des lieux pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants de leur chef.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 3 juin 2009, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé par les locataires, l’ordonnance de non-lieu partiel et de renvoi devant le tribunal correctionnel en date du 17 juin 2025, sa constitution de partie civile à la procédure devant le tribunal correctionnel d’Angers et de très nombreuses réclamations reçues sur la période du trafic de stupéfiants de la part des locataires du quartier concerné.

Il est établi que Monsieur [T] [I], occupant du logement de Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I], a été condamné pour des faits de trafic de stupéfiants de grande ampleur commis dans le quartier du petit Caporal au cours des années 2021 à 2023 et il ressort de la procédure versée au dossier qu’il y était particulièrement actif et ce, à proximité immédiate du logement. En outre, les difficultés existantes en termes de délinquance dans le quartier où se situe le logement sont connues du Tribunal et ce depuis de nombreuses années et perdurent toujours, portant atteinte à l’image de ce quartier ainsi qu’au bailleur social.

Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] sont responsables de l’attitude et des faits et gestes des personnes qu’ils hébergent ou reçoivent à leur domicile, et donc du comportement de leur fils, même majeur. Le règlement intérieur qu’ils ont signé est particulièrement explicite sur ce point et rappelle avec précisions les conséquences de tout manquement sur le contrat de bail. Le fait qu’ils n’aient pas directement participé au trafic est indifférent, l’obligation de jouissance paisible s’entendant comme une jouissance par les locataires ou les occupants de leur chef.

Aussi, les explications données à l’audience ne peuvent suffire à les exonérer de leur responsabilité et ne permettent pas de retenir le fait qu’ils n’auraient pas été au courant, au moins pour partie, des agissements de leur fils, notamment au regard de l’ampleur du trafic et des montants dégagés, de sa durée et de l’implication de celui-ci impliquant une présence quotidienne sur les lieux, ce dernier ayant de plus déjà été condamné pour les mêmes types de fait. Par ailleurs, son train de vie était manifestement en inadéquation avec ses activités déclarées. Enfin, seule l’interpellation puis l’incarcération de Monsieur [T] [I], au sein du domicile, a permis de mettre fin au trafic.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] et leurs fils sont responsables de faits qui ont causé un trouble extrêmement grave aux conditions d’hébergement des autres locataires de l’ensemble immobilier et du quartier, mais également au bailleur et à la société dans son ensemble s’agissant notamment de faits délictuels s’étant déroulés sur plus de deux ans. Une telle activité illicite dans des locaux donnés à usage d’habitation constitue par nature un grave manquement à la jouissance paisible des lieux.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à leurs obligations des locataires, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [I] se déclare toujours comme résidant dans le logement, objet de la présente procédure, aussi seul le départ de Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] permettra de garantir le non-retour de ce dernier dans le quartier et donc un non renouvellement de telles difficultés et la tranquillité de l’immeuble et des autres locataires.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs des locataires avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion des preneurs des lieux qu’ils louaient, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation solidaire de Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux des anciens locataires, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, ces derniers devenant du fait de la résiliation occupants sans droit ni titre du logement. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Si Madame [E] [Y] épouse [I] évoque des problèmes de santé, elle n’en justifie pas, et s’agissant de la demande de « délai de rétractation », elle l’a verbalisée comme souhaitant produire de nouveaux éléments sur la situation pénale de Monsieur [T] [I] sans autre précision et non comme une demande de délais en lien avec le départ du logement.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de renvoi formulée par Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 septembre 2012 entre l’OPH SILENE et Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] relatif au local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 13], ce aux torts exclusifs des locataires, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, soit la somme de 417,02€,augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [O] [I] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON