RG 24/00655. Jugement du 15 mai 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00655 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SOO7

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Société [Localité 9] HABITAT

c/

[L] [I]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e COGNY Edith

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [L] [I]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 9] HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [L] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

À l’audience du 06 Mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public. .

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2023, la société [Localité 9] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [L] [I] le logement n°00060828 de type F4 sis [Adresse 3].

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré 11 septembre 2024, la société [Localité 9] HABITAT OPH a fait assigner Madame [L] [I] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 mars 2023, subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [I] et celle de tous occupants de son chef du logement loué, avec le concours de la force publique si besoin est,

— statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux,

— condamner Madame [L] [I] à payer à la société [Localité 9] HABITAT OPH :

o la somme de 19 816,98 euros solde du compte locatif net arrêté au 24 juillet 2024 (échéance du mois de juin incluse), avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

o une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à complète libération des lieux

o une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [L] [I] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

La société [Localité 9] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 10 816,85 euros, terme de février 2025 inclus. Elle déclare que le loyer courant, d’un montant de 683,94 euros, a été repris depuis le mois de janvier 2025.

En défense, Madame [L] [I] comparait en personne. Elle explique que, depuis son divorce, elle vit seule dans le logement avec ses trois enfants, dont un est scolarisé dans un établissement privé. Elle déclare avoir retrouvé un emploi à l’hôpital [8] pour un salaire de 1 800 euros par mois. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 200 euros par mois pour apurer sa dette.

Le tribunal autorise la société [Localité 9] HABITAT OPH à lui faire parvenir, dans un délai de quinze jours, une note en délibéré afin de faire connaître son avis sur l’octroi de délais de paiement.

Une note en délibéré autorisée est parvenue au tribunal le 21 mars 2025, aux termes de laquelle la société [Localité 9] HABITAT OPH accepte l’échéancier proposé par Madame [L] [I].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 13 septembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 décembre 2024.

Il est justifié de la saisine CAF le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Madame [L] [I] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 10 816,85 euros, arrêtée au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit des locataires la facturation de frais de contentieux pour un total de 293,54 euros à savoir :

—  148,12 euros le 20 décembre 2023 (commandement de payer)

—  145,42 euros le 13 septembre 2024 (assignation)

Ces sommes ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [L] [I] au paiement de la somme de 10 523,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, compte tenu de la diminution de la dette depuis l’assignation.

3- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 mars 2023 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [L] [I] par acte d’huissier le 13 décembre 2023 pour un montant de 2 949,78 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 9] HABITAT OPH à la date du 13 février 2024.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, le bailleur a fait savoir au juge des contentieux de la protection, par note en délibéré autorisée, qu’il ne s’opposait pas aux délais proposés par la défenderesse.

Il ressort du décompte locatif actualisé au 28 février 2025, que Madame [L] [I] a repris le versement intégral du loyer courant depuis le mois de novembre 2024.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [L] [I] à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 200 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 13 février 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Les délais accordés suspendent toutefois l’acquisition de la clause résolutoire.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [L] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation révisable jusqu’à libération effective des lieux.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [I] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 6 mars 2023 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [I] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 3], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

7- Sur les autres demandes

Madame [L] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, Madame [L] [I] sera condamnée à payer à la société [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 février 2024,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à la société [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 10 523,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE Madame [L] [I] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 200 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,

La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,

Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [I] des lieux sis [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [L] [I] sera condamnée à payer à la société [Localité 9] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [L] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à la société [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente