TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

N° RG 25/02309 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWQR

Minute : 26/00099

JUGEMENT

DU 04 Février 2026

AFFAIRE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]-ATLANTIQUE

C/

[V] [Z]

Copies certifiées conformes

M^e Philippe GRESLE,

Madame [V] [Z]

Sous Préfecture [Localité 10] Atlantique

Copie exécutoire

M^e Philippe GRESLE,

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]-ATLANTIQUE

Activité : demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Madame [V] [Z],

demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Février 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2021, l’OPH HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [P] [B] et Madame [V] [Z] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 5] [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 502,43€, provision sur charges incluse.

Par avenant au contrat de bail, Madame [V] [Z] est devenue seule titulaire dudit bail à compter du 17 novembre 2023.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 17 mars 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [V] [Z] un commandement de payer les loyers à hauteur de 3.153,71€, en visant la clause résolutoire.

Madame [V] [Z] a déposé un dossier de surendettement incluant la dette locative qui a été déclaré recevable le 25 septembre 2025 et orienté vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la Commission de surendettement.

Par acte du 1er octobre 2025, l’OPH HABITAT 44 a fait assigner le locataire devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 24 novembre 2024, subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

la somme de 5.974,74€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours augmenté des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal 28 novembre 2025. Les éléments transmis concernant la situation de Madame [V] [Z] ont pu être contradictoirement évoqués à l’audience.

A l’audience du 3 décembre 2025, où l’affaire a été retenue, l’OPH HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 7.098,32€, arrêtée au 30 novembre 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire n’ayant procédé à aucun règlement depuis le mois de mai 2025 malgré le bénéfice du dossier de surendettement.

Madame [V] [Z], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a déclaré percevoir le RSA et bénéficier d’un suivi social. Elle a expliqué qu’elle ne pouvait régler que partiellement le montant de son loyer, précisant que seule la perception d’APL pourrait lui permettre de couvrir à nouveau les échéances de loyers. Elle a indiqué qu’elle souhaitait conserver le logement dans lequel elle réside avec sa fille mineure.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 2 octobre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée par la saisine de la CAF le 17 mars 2024 et l’assignation délivrée le 1er octobre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Néanmoins en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge du bail qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s’i1 a connaissance de ce que le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l’audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes : si seule une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement, il accorde des délais de paiement jusqu’à l’adoption d’un plan conventionnel de redressement, l’adoption de mesures imposées, la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou ouvrant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure.

En l’espèce, la défenderesse s’est présentée à l’audience et a actualisé sa situation sociale et financière. Madame [V] [Z] a, par décision en date du 25 septembre 2025 de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 10]-Atlantique, été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement. Il ressort cependant du décompte que les règlements du loyer courant n’ont pas repris. Cette dernière malgré sa mobilisation et les démarches engagées avec l’aide des services sociaux n’est pas en mesure de reprendre le paiement de son loyer courant et ne peut donc prétendre pour le moment à la perception d’APL. Ainsi, la locataire n’ayant pas repris le paiement de son loyer courant depuis la décision de recevabilité, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 24 novembre 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [Z] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 518,25€ (477,23€ pour le logement et 41,02€ pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [V] [Z] sera condamnée à payer à l’OPH HABITAT 44 la somme de 7.098,32€ arrêtée au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 23 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 24 juin 2021 entre l’OPH HABITAT 44 et Madame [V] [Z] au 24 novembre 2024 et DIT que Madame [V] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 6], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [V] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 44 la somme de 7.098,32€ arrêtée au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 44 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 518,25€, (477,23€ pour le logement et 41,02€ pour le garage) augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er décembre 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 4 FÉVRIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON