TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01217 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-CAJ5

N° de Minute : 25/00404

JUGEMENT

DU : 24 Décembre 2025

S.C.I. LE BASTION ROYAL

C/

[G] [Y]

[T] [M] épouse [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. LE BASTION ROYAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Monsieur [S] [N], gérant

ET :

DÉFENDEURS

M. [G] [Y]

né le 15 Mai 1984 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

Mme [T] [M] épouse [Y]

née le 07 Février 1985 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 24 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon acte sous seing privé en date du 23 juillet 2019 prenant effet le 1er octobre 2019, Madame [X] [E] a donné à bail à Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] un loyer mensuel d’un montant initial de 700 euros.

Par acte notarié en date du 4 octobre 2021, l’immeuble objet du bail a été vendu à la SCI LE BASTION ROYAL.

Par exploit signifié le 20 mai 2025, la SCI LE BASTION ROYAL a fait commandement à Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] d’avoir à lui payer la somme principale de 7150 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mai 2025 inclus, outre 170,01 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 8], par voie électronique (EXPLOC), le 23 mai 2025.

Par acte d’huissier signifié le 4 septembre 2025, la SCI LE BASTION ROYAL a fait assigner Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Omer aux fins d’obtenir, sous le rappel de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail, ou à défaut son prononcé,

l’expulsion de Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] ainsi que celle de toutes personnes de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

le rappel que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

leur condamnation solidaire à lui payer :

*la somme de 2 650 euros au titre de la dette locative, échéance d’août 2025 incluse, outre intérêt au taux légal à compter du 20 mai 2025 sur la somme de 550 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

*une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 euros jusqu’au départ effectif des lieux ,

de condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] à la taxe d’ordures ménagères afférent à l’immeuble jusqu’à sa date de libération effective et définitive,

* la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

*la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que le coût de la dénonciation au Préfet.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique (EXPLOC) avec avis de réception du 4 novembre 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, la SCI LE BASTION ROYAL, représentée, maintient l’ensemble des demandes contenues dans l’acte introductif en actualisant sa créance principale à la somme de 4 907,30 euros.

Madame [T] [M] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y], respectivement cités à personne et à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Motifs de la décision

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

En application des dispositions de l’article 24 V de la même loi, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur la résiliation du bail

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mai 2025 pour la somme en principal de 7150 euros.

Il ressort par ailleurs de l’assignation et des éléments versés aux débats que ce commandement est demeuré infructueux, seul un règlement partiel ayant été effectué dans le délai imparti de deux mois.

Monsieur et Madame [Y], qui ne comparaissent pas, n’ont sollicité ni délais de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire, étant précisé que ni le loyer d’octobre ni le loyer de novembre 2025 n’avaient été payés au jour de l’audience.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient acquises à la date du 21 juillet 2025 et le bail résilié à cette date.

Il sera ordonné à Monsieur et Madame [Y] de libérer les lieux et, à défaut, leur expulsion sera autorisée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI LE BASTION ROYAL est par ailleurs bien fondée à demander une indemnité en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 700 euros, correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait dû si le bail n’avait pas été résilié, augmenté du montant de la taxe d’ordure ménagère dûment justifiée et calculée prorata temporis, et de condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Ce montant ayant un caractère indemnitaire de nature quasi délictuelle, il n’y a pas lieu d’en faire évoluer le montant par rapport aux modalités des augmentations propres au bail.

→ Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

2. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire arrêté au 4 novembre 2025, que Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] restent devoir à la SCI LE BASTION ROYAL la somme de

4 107 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes d’ordures ménagères 2024 et 2025, arrêtés à l’échéance de novembre 2025 incluse.

Si la SCI LE BASTION ROYAL sollicite en outre la condamnation au paiement de la participation sur factures d’eau, elle ne justifie toutefois pas du principe de cette créance, le bail ne le prévoyant pas, ni en son principe ni le cas échéant quant au mode de répartition. Il ne sera dès lors pas fait droit à cette demande.

Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y], qui ne comparaissent pas, n’allèguent ni moins encore ne démontrent d’éléments et de paiements de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

La solidarité entre les copreneurs au bail, qui ne se présume pas, est expressement prévue au bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] à payer à la SCI LE BASTION ROYAL la somme de 4 107 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes d’ordures ménagères 2024 et 2025, arrêtés à l’échéance de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 684 euros à compter du 4 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil :

“ Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, la SCI LE BASTION ROYAL ne démontre ni de préjudice distinct au sens de l’article susvisé en sorte ni la mauvaise foi des défendeurs en sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Il apparaît par ailleurs équitable de condamner in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] à payer à la SCI LE BASTION ROYAL la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail conclu entre la SCI LE BASTION ROYAL d’une part et Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à ARDRES (62610)sont acquises à la date du 21 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 juillet 2025 ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LE BASTION ROYAL à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] à payer à la SCI LE BASTION ROYAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros, augmenté du montant de la taxe d’ordure ménagère dûment justifiée et calculée prorata temporis, de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] à payer à la SCI LE BASTION ROYAL la somme de 4 107 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes d’ordures ménagères 2024 et 2025, arrêtés à l’échéance de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 684 euros à compter du 4 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE la SCI LE BASTION ROYAL de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] à payer à la SCI LE BASTION ROYAL la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [T] [M] épouse [Y] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 24 décembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE