TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/09470

N° Portalis 352J-W-B7F-CU2X6

N° MINUTE : 2

Assignation du :

08 Juillet 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 03 Mai 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1260

DEFENDERESSE

Société DEMAIN

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0334

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Mars 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2009, Mme [G] [R] a donné à bail commercial à la société SYLK PRODUCTION, aux droits de laquelle se trouve la société DEMAIN, un local dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 12 juin 2009 au 11 juin 2018, l’exercice de l’activité de « Equipement de la personne et accessoires de mode s’y rapportant » et un loyer annuel de 15.400 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 janvier 2020, Mme [G] [R], en sa qualité d’usufruitière, et M. [D] [R], en sa qualité de nu-propriétaire, ont donné congé à la société DEMAIN pour le 30 septembre 2020 et lui ont offert le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel de 50.000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 janvier 2020, la société DEMAIN a accepté le principe du renouvellement du bail mais sollicité la fixation du loyerselon la valeur indiciaire déterminée par l’article L. 145-34 du code de commerce, sauf à voir le loyer établi à la valeur locative dès lors qu’elle serait inférieure suivant l’article L. 145-33 dudit code.

Dans son avis du 26 janvier 2021, la Commission de conciliation des baux commerciaux de Paris a estimé la valeur locative des locaux loués à 35.000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié le 9 avril 2021, Mme [G] [R] et M. [D] [R] ont sollicité la fixation du prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 45.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 8 juillet 2021, Mme [G] [R] et M. [D] [R] ont assigné la société DEMAIN à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 17 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 ;

— désigné en qualité d’ expert M. [Y] [J] en lui donnant notamment pour mission de :

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* rechercher la valeur locative des lieux loués en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 18 avril 2023.

Mme [G] [R] étant décédée le 23 décembre 2023, M. [D] [R] est devenu seul propriétaire des locaux.

L’affaire a été rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 4 mars 2024 à laquelle M. [D] [R] et la société DEMAIN étaient représentés par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, M. [D] [R] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er octobre 2020, déplafonné en renouvellement, à la somme annuelle de 45.000 euros en principal hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er octobre 2020, à la somme annuelle de 42.600 euros en principal hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société DEMAIN au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société DEMAIN demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— rejeter la demande de M. [D] [R] en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à compter du 1er octobre 2020 à hauteur de 45.000 euros hors taxes et hors charges ;

— débouter M. [D] [R] de ses demandes ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à 17.302 euros par an hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire, si le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 devait être fixé selon la valeur locative,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à 40.100 euros par an hors taxes et hors charges ;

— écarter l’exécution provisoire ;

A titre infiniment subsidiaire, en cas de fixation du loyer selon la valeur locative et de refus d’exclusion de l’exécution provisoire,

— dire que le loyer du bail renouvelé ne pourra augmenter annuellement que par palier à compter du 1er octobre 2020 de 10% par rapport à l’année précédente ;

En tout état de cause,

— condamner M. [D] [R] à lui verser la somme de 12.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que :

— le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes ;

— par un précédent jugement du 17 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020.

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

1-1- Sur le loyer plafonné

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er octobre 2020 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

15.400 (loyer initial) x 115,42 (dernier indice publié au 1er octobre 2020 soit celui du 2ème trimestre 2020) /102,73 ( indice publié au 1er trimestre 2009, la durée du bail étant de 11 ans et 1 trimestre) = 17.302,33 euros.

Le loyer plafonné au 1er octobre 2020 s’élève donc à 17.302,33 euros.

1-2- Sur la modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer

Sur le fondement des articles L. 145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce, M. [D] [R] reprend les termes du rapport de la société CEI, conseil en évaluations immobilières, qui conclut à une évolution des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement ainsi que ceux du rapport d’expertise judiciaire. S’agissant du rapport d’expertise judiciaire, il indique également que, pour la période 2009-2019, l’expert met en exergue une convergence de critères susceptibles de caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur considéré et pour le commerce exercé et, pour la période 2009-2020, qu’il retient une évolution négative des stations de métro les plus proches et de la fréquentation des musées du secteur dues à la crise sanitaire, et en conséquence une évolution de la commercialité. Il soutient toutefois que le confinement et les six mois de crise sanitaire qui ont précédé la date de renouvellement du bail ne sauraient en aucun cas avoir une incidence sur plus de dix années d’évolution positive des facteurs locaux de commercialité.

La société DEMAIN, en vertu des articles L. 145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce, invoque que le rapport d’expertise judiciaire contredit celui de la société CEI en ce qui concerne la fréquentation du quartier par les touristes car il relève que le nombre d’habitants dans le 4ème arrondissement a diminué de 2007 à 2017 en raison du développement des locations touristiques saisonnières et qu’il n’est pas démontré que les flux touristiques auraient eu une influence sur son commerce, lequel s’adresse à une clientèle locale puisqu’il ne s’appuie pas sur une enseigne ou une marque notoirement connue. Elle souligne que l’effondrement du chiffre d’affaires de son activité en 2020 révèle l’incidence de la pandémie et n’est pas lié à son activité dans la mesure où son second commerce qui se trouve dans le 16ème arrondissement et qui offre les mêmes produits à la vente n’a pas connu baisse de chiffre d’affaires si importante. Elle considère que l’influence de la crise sanitaire sur la commercialité est incontestable ainsi que l’a retenu l’expert. Elle invoque qu’il n’est pas possible d’affirmer que le facteur de la pandémie qui existait au moment du renouvellement aurait été très ponctuel.

Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Le local loué se situe à [Adresse 3], rue qui, selon l’expert, constitue une principale artère touristique du quartier sud du [Adresse 13] à proximité de nombreux sites historiques et musées et à proximité du croisement avec la [Adresse 23].

L’expert précise que sur le plan commercial la [Adresse 21] se divise en trois tronçons, le local loué se trouvant dans le troisième tronçon qui a vu son attractivité se développer ces dernières années avec l’arrivée d’enseignes de produits de luxe. S’agissant de la [Adresse 23] située à proximité, l’expert observe une bonne commercialité dans le tronçon situé entre la [Adresse 18] et la [Adresse 21]. Il considère que les rues [Adresse 21] et [Adresse 23] font partie du circuit emprunté par la chalandise et constitué successivement, en partant de la [Adresse 17], de la [Adresse 22], puis de la [Adresse 19] et enfin des rues [Adresse 21] et [Adresse 23].

Après avoir recensé les constructions neuves, étudié l’évolution de la population ainsi que celle de la fréquentation des stations de métro les plus proches, outre l’environnement commercial des locaux loués et l’évolution des catégories socio-professionnelles des habitants et l’évolution de leurs revenus ainsi que l’évolution de la fréquentation des musées du secteur, l’expert retient l’existence d’ une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur considéré et pour le commerce considéré durant la période 2009-2019 antérieure à la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19. En revanche, en ce qui concerne la période 2009-2020, l’expert considère que les sept mois de crise sanitaire ont entraîné un effondrement de la fréquentation touristique et des baisses importantes de la fréquentation locale, élements qui lui semblent suffisants pour neutraliser le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité constatée pour la période précédant la crise.

Pour la période 2009-2018, en ce qui concerne les constructions, dans un rayon de 500 m autour des locaux loués, l’expert recense 108 constructions neuves et 508 nouveaux logements (+ 2,59%), et, pour les 3ème et 4ème arrondissements, 700 nouveaux logements (+ 1,45 %).

L’expert relève en outre, dans le secteur de 500 m des locaux loués, une diminution du nombre d’habitants de 339 (- 1,36%) et, dans les 3ème et 4ème arrondissement, une baisse de 1 064 (-1,67%).

Si ces données paraissent contradictoires avec les précédentes relatives aux constructions et logements, l’expert explique le phénomène par le développement des locations de courtes durées type Airbnb qui représentent 2 772 offres pour les 3ème et 4ème arrondissement soit 5,6 % du parc de logement.

S’agissant de la fréquentation des stations de métro les plus proches des locaux loués, pour la station Saint Paul située à 600 m des lieux loués, l’expert relève de 2009 à 2019 une augmentation moyenne de 347 758 voyageurs, soit, avec un indice 100 en début de période, une augmentation de 106, alors que l’ensemble du réseau connaît une baisse à 96, et en 2020 une baisse de 2 671 998 voyageurs, soit un indice 56 alors que l’ensemble du réseau connaît une baisse à 47. La station Hôtel de Ville, également située à 600 m des locaux loués, connaît de 2009 à 2019 une baisse moyenne de 347 758 voyageurs, soit un indice 97 alors que l’ensemble du réseau connaît une baisse à 96, et en 2020 une baisse de 6 883 080 voyageurs, soit un indice 45 alors que l’ensemble du réseau connaît une baisse à 47.

En ce qui concerne l’environnement commercial, dans la [Adresse 21] l’expert constate :

— pour la période 2009 – 2019

• dans le tronçon "Archives – [Adresse 23]" une hausse du nombre d’enseignes nationales qui passe de 43.80 % en 2009 à 53,30 % en 2019,

• dans la portion "[Adresse 23] – [Adresse 15]" une hausse du nombre d’enseignes nationales qui passe de 54.5 % en 2009 à 79.4 % en 2019.

— pour la période 2019 – 2020

• dans la portion "Archives – [Adresse 23]" une baisse du nombre d’enseignes nationales qui passe de 53,30 % en 2019 à 46,70 % en 2020,

• dans la portion "[Adresse 23] – [Adresse 15]" une baisse du nombre d’enseignes nationales qui passe de 79,4 % en 2019 à 77,1 % en 2020.

Il convient de relever que les tableaux qui figurent au rapport d’expertise montrent, entre 2012 et 2018, 31 remplacements sur 81 boutiques, l’essentiel étant constitué par des commerces d’équipement de la personne et accessoires et par des enseignes nationales et internationales dont une enseigne de luxe (Chanel) et une enseigne à fort pouvoir d’attraction (Uniqlo), outre 6 fermetures et 6 ouvertures. Entre 2018 et 2020, il apparaît 10 remplacements, 6 fermetures et 3 ouvertures.

S’agissant de l’évolution de la population, l’expert met en exergue, entre 2009 et 2018, une modification de la structure de la population avec une hausse des artisans commerçants et chefs d’entreprises ainsi que des retraités au détriment de la baisse de l’ensemble des autres catégories dont notamment les ouvriers. Il observe également que la quasi-totalité des nouveaux habitants des 3e et 4e arrondissements est constituée d’artisans, commerçants et chefs d’entreprises. Il ajoute que le revenu moyen par foyer, entre 2009 et 2018, a augmenté de 45 % pour les 3ème et 4ème arrondissement, soit une augmention plus importante que celles qu’ont connu la ville de [Localité 14] (34%), la région Ile de France (23%) et la France entière (20%).

L’expert relève enfin une augmentation de la fréquentation des musées [12], [7], [9] et la réouverture du musée [16] le 25 octobre 2014. Il est à noter que le musée [6] qui se trouve également dans le quartier du [Adresse 13] a fermé en 2017 pour travaux.

Ainsi que le retient l’expert, il est incontestable que l’évolution de ces éléments durant le bail échu de 2009 à 2019 révèle une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a eu une incidence favorable sur l’activité de vente de prêt-à-porter exercée par la société DEMAIN.

Les parties ne produisent aucun élément qui contredirait l’étude de l’expert.

La société DEMAIN ne rapporte pas la preuve que sa clientèle est locale et non touristique ainsi qu’elle le prétend alors que l’activité de vente de prêt-à-porter qu’elle exerce ne s’adresse pas uniquement à une clientèle locale. La présence d’une clientèle potentielle étrangère au secteur représente un atout certain pour l’activité exercée dès lors qu’elle peut trouver avantage à bénéficier d’un commerce indépendant qui lui proposera des articles de prêt-à-porter qui ne seront pas en vente dans son quartier, sa ville ou son pays d’origine.

La société DEMAIN ne peut davantage invoquer que l’évolution de la population du secteur n’est pas favorable à son activité alors qu’il est établi que cette clientèle s’est renouvelée au profit d’une clientèle à pouvoir d’achat plus élevé que la précédente, ce qui constitue un avantage indéniable pour l’activité exercée.

S’agissant des mesures prises par le gouvernement pour lutter contre l’épidémie de covid-19 à compter du mois de mars 2020, il ne peut être considéré qu’elles ont entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant la période 2009-2020 dès alors qu’il s’agit d’un évènement ponctuel qui n’a duré, au maximum, que les sept derniers mois d’un bail échu de neuf ans durant lesquels les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution à la hausse, notable et favorable au commerce considéré.

Par conséquent, il doit être retenu qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de la société DEMAIN.

Ainsi, le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative.

1-3- Sur la valeur locative

Il ressort de l’article L 145-33 du code de commerce, qu’à défaut d’accord des parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

— Sur la situation du local

Il est rappelé que le local loué se situe à [Localité 14] 4ème arrondissement, [Adresse 3], rue qui, selon l’expert, constitue une principale artère touristique du quartier sud du [Adresse 13] à proximité de nombreux sites historiques et musées et à proximité du croisement avec la [Adresse 23].

Ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, le local est situé dans le troisième tronçon de la [Adresse 21] qui, selon l’expert, a vu son attractivité se développer ces dernières années avec l’arrivée d’enseignes de produits de luxe. S’agissant de la [Adresse 23] située à proximité, l’expert observe une bonne commercialité dans le tronçon situé entre la [Adresse 18] et la [Adresse 21]. L’expert considère que les rues [Adresse 21] et [Adresse 23] font partie du circuit emprunté par la chalandise et constitué successivement, en partant de la [Adresse 17], de la [Adresse 22], puis de la [Adresse 19] et enfin des rues [Adresse 21] et [Adresse 23].

Selon l’expert, le local loué bénéficie d’une bonne implantation pour l’activité exercée à destination de plusieurs types de clientèle. Il souligne que le secteur présente une commercialité historique avec l’implantation de commerces d’équipement de la personne et bénéficie d’un renouveau de la chalandise traditionnelle avec l’arrivée d’une nouvelle clientèle ainsi que d’une uniformisation de la commercialité avec celles des rues voisines [Adresse 23] et [Adresse 11].

Les parties ne font pas d’observations contraires à ce sujet.

Par conséquent, il convient de retenir que le local loué bénéficie d’un bon emplacement.

— Sur la description du local, son état et sa configuration

Selon l’expert, le local dépend d’un vaste ensemble immobilier en bon état d’entretien apparent, donnant sur les rues [Adresse 8], [Adresse 21], [Adresse 23] et [Adresse 10], avec façade en pierre, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et quatre étages droits, la toiture étant invisible depuis la rue.

Le local est décrit par l’expert de la façon suivante :

«  Rez-de-chaussée

La devanture se compose de deux vitrines encadrant la porte d’entrée vitrée à simple vantail, en contrehaut d’une marche, ouvrant sur l’espace de vente.

A droite un comptoir de caisse, sol parquet, murs peints, suspensions, hauteur sous faux plafond : 3,13 m,

A l’arrière du comptoir de caisse, accès à l’escalier menant au sous-sol,

— Au fond deux cabines d’essayage, sol moquette, murs peints et miroirs.

Hauteur sous faux plafond : 3,13 m.

Sous-sol

Par l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès à une réserve, sol revêtement plastifié, murs peints, voutains peints et néons au plafond avec un bloc sanitaire (situé sous l’escalier) sol carrelage, murs carrelage partiel et crépi peint.

Hauteur sous faux voûtains : 3,66 m. »

L’expert ajoute que les locaux sont en bon état et conformes à ce que l’on rencontre pour ce type d’activité.

Il en conclut que l’impression générale est bonne pour l’activité exercée.

Les parties ne contestant pas la description et l’appréciation de l’expert, il y a lieu de les retenir.

— Sur les travaux réalisés par la société DEMAIN

La société DEMAIN soutient qu’il convient d’évaluer la valeur locative en tenant compte des travaux de réaménagement des surfaces du rez-de-chaussée et du sous-sol qu’elle a réalisés à son entrée dans les lieux et, ainsi de retenir la valeur locative hors accession des travaux d’amélioration estimée par l’expert. Elle indique qu’il incombe au bailleur de démontrer que la clause d’accession serait susceptible de s’appliquer à ces travaux et pour le renouvellement au 1er octobre 2020.

M. [D] [R] demande que soit retenue une valeur locative supérieure à celle évaluée par l’expert avec accession des travaux au 1er octobre 2020 et ne formule aucune observation particulière au sujet de la réalisation de cette accession.

Sur ce,

Selon l’article R.145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération dans l’appréciation de la valeur locative que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, la mauvaise qualité de la photocopie du contrat de bail produite ne permet pas de déterminer si celui-ci stipule une clause particulière quant à l’accession des travaux réalisés par le preneur.

Dès lors, il convient d’appliquer les dispositions légales rappelées ci-dessus.

Or, M. [D] [R] ne rapporte la preuve ni que la société DEMAIN a réalisé des travaux lors de son entrée dans les lieux, ni qu’il en a assumé la charge totale ou partielle.

Par conséquent, il ne peut en être tenu compte dans l’appréciation de la valeur locative.

— Sur la surface

M. [D] [R] demande que l’estimation de la surface pondérée établie par l’expert soit retenue en soulignant que les surfaces réelles résultent du rapport de la société CEI produit par la société DEMAIN.

La société DEMAIN ne formule aucune observation.

Sur ce,

L’expert retient une surface réelle totale de 44 m² telle qu’elle résulte du rapport de la société CEI, conseil en évaluations immobilières, établi en novembre 2019 et produit par la société DEMAIN, et qui s’est appuyé sur un mesurage réalisé par la société 2PM EXPERTISES.

La surface pondérée totale, que les parties ne contestent pas, a été évaluée par l’expert conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et s’élève à 29,83 m².

b) Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, le local est à usage de « Equipement de la personne et accessoires de mode s’y rapportant », ce qui constitue une destination large dans le domaine de l’équipement à la personne et adaptée au secteur.

c) Sur les obligations respectives des parties

Les parties ne font aucune observation quant à leurs obligations respectives, notamment quant à l’existence éventuelle dans le contrat de bail de clauses exorbitantes du droit commun et à l’application consécutive d’un ou plusieurs abattements sur la valeur locative.

d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les parties ne contestent pas les références de comparaison choisies par l’expert, M. [D] [R] soulignant qu’il ne peut être retenu comme seul terme de comparaison le local de l’enseigne BERENICE dont le loyer a été judiciairement fixé au prix unitaire de 950 euros en février 2015 alors que la valeur moyenne de l’ensemble des termes, hors cession de droit au bail, est de 2.105 euros.

Sur ce,

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert a retenu les références de comparaison suivantes :

— quatre références de cession de droit au bail, dont deux pour des locaux situés [Adresse 21], une [Adresse 23] et une [Adresse 11], pour des activités de vente de prêt-à-porter, et arts de la table, pour des surfaces de 36,80 m² à 70 m², à des prix unitaires par m²P de 2.128 euros à 6.905 euros ;

— treize références de baux neufs dont quatre pour des locaux situés [Adresse 21], trois [Adresse 23], trois [Adresse 11], une [Adresse 20] et une [Adresse 10], pour des activités de vente de prêt-à-porter, chaussures, maroquinerie, arts de la table, bijouterie, joaillerie, pour des surfaces de 29,15 m²P à 120 m²P, à des prix unitaires par m²P de 1.477 euros à 6.148 euros ;

— six références de renouvellement de bail, dont quatre pour des locaux situés [Adresse 21], une [Adresse 11], une [Adresse 20] et une [Adresse 10], pour des activités de vente de prêt-à-porter, cosmétiques, maroquinerie et optique, pour des surfaces de 17,75 m²P à 124 m²P, à des prix unitaires par m²P de 1.052 euros à 2.143 euros ;

— six références de fixation judiciaire, toutes pour des locaux situés [Adresse 21], pour des activités de vente de prêt-à-porter, bijouterie et maroquinerie, pour des surfaces de 11,89 m²P à 88,20 m²P, à des prix unitaires par m²P de 950 euros à 2.400 euros.

Il convient toutefois d’exclure les références qui ne sont pas pertinentes à savoir les références de cession de droit au bail, lesdits droits ne constituant pas des loyers et étant versés aux cédants, ainsi que les références de loyers dont la date d’effet est antérieure à 2016 car trop éloignée de la date du renouvellement considéré ainsi que de moduler les références de loyers de marché qui sont usuellement plus élevés que les loyers de renouvellement.

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M. [D] [R] sollicite que la valeur locative annuelle soit fixée à la somme de 45.000 euros eu égard à l’analyse et aux conclusions de l’expert.

La société DEMAIN demande quant à elle que la valeur locative annuelle soit fixée à la somme de 40.100 euros, hors accession des travaux d’amélioration réalisés au cours du bail échu. Elle souligne que la demande de M. [D] [R] ne peut être retenue puisqu’il n’apporte aucun élément susceptible d’expliquer ce montant ou que l’expert les a déjà écartés pour conclure à des valorisations inférieures.

Sur ce,

L’expert adopte deux conclusions différentes selon que les travaux et améliorations ont fait accession lors du présent renouvellement ou qu’ils font l’objet d’une accession différée. Cependant, dès lors qu’il a été précédemment retenu que les travaux réalisés lors du bail échu ne pouvaient être retenus pour apprécier la valeur locative, seule l’hypothèse de l’accession différée sera retenue.

En raison de l’état des locaux, des charges et conditions du bail, de l’impression générale, de la configuration des locaux, de la destination des lieux loués et l’activité de prêt-à-porter qui supportent habituellement des niveaux élevés de loyer, de la situation des locaux, de la prise en compte tant des décisions judiciaires, des renouvellements amiables que des prix du marché, leur pertinence et leur ancienneté, l’expert suggère de retenir une valeur locative unitaire, avant prise en compte des effets de la crise sanitaire, de 1.700 euros /m²P, soit une valeur locative totale brute de (1.700 x 29,83 m²P =) 50.711 euros. Il préconise d’appliquer ensuite un abattement de 16% (- 8.114 euros) afin de tenir compte de la baisse de fréquentation du secteur à la suite de la crise sanitaire en indiquant qu’il est constaté depuis le début de la crise sanitaire une baisse de fréquentation de 40% contre 24% en moyenne pour les zones commerciales françaises, outre un abattement de 5% (- 2.536 euros) pour accession différée des travaux et améliorations, soit une valeur locative totale nette de 40.062 euros.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, le prix unitaire de 1.700 euros/ m²P proposé par l’expert est justifié, soit une valeur locative totale brute de (1.700 x 29,83 m²P =) 50.711 euros.

Cependant, les statistiques produites par l’expert et la chute du chiffre d’affaires de l’exercice 2020 de la société DEMAIN confirment les répercussions négatives sur la fréquentation du secteur et des commerces non essentiels des mesures gouvernementales prises à compter du 17 mars 2020 pour lutter contre l’épidémie de covid-19. En outre, il est certain qu’au 1er octobre 2020, il existait une incertitude quant à l’évolution de cette épidémie et à la reprise de l’activité commerciale, ce dont il est nécessaire de tenir compte dans l’appréciation de la valeur locative.

Il sera par conséquent appliqué un abattement de 10 % sur la valeur locative.

Enfin, il y a lieu d’appliquer un abattement de 5% pour accession différée des travaux et amélioration, l’évaluation des locaux et des surfaces ayant été faite en tenant compte des travaux réalisés par la société DEMAIN alors qu’ils n’avaient pas fait accession au bailleur.

Ainsi, la valeur locative nette au 1er octobre 2020 s’élève à (50.711 – (50.711 x 10 % = 5.071,10) – (50.711 x 5% = 2.535,55 ) 43.104,35 euros.

1-4- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Au 1er octobre 2020, la valeur locative s’élevant à 43.104,45 euros, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à 43.104,45 euros, hors charges et hors taxes.

2- Sur la demande de lissage

La société DEMAIN demande qu’il soit fait application du lissage prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce en prenant pour référence le loyer annuel de 16.431,48 euros acquitté en 2020.

M. [D] [R] ne se prononce pas à ce sujet.

Sur ce,

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article R 145-23 du même code prévoit que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux, mais aux parties, d’arrêter l’échéancier du loyer qui sera exigible durant la période au cours de laquelle s’applique le lissage de la hausse du loyer instauré par les dispositions légales susvisées.

La demande de la société DEMAIN sera donc rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire. La demande de la société DEMAIN sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 43.104,45 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre M. [D] [R] et la société DEMAIN pour les locaux situés à [Adresse 3] ;

Rejette la demande de la société DEMAIN relative au lissage du loyer du bail renouvelé ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société DEMAIN d’écarter l’exécution provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 03 mai 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER