TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

1 rue de la Patinoire

91011 EVRY Cédex

N° minute : 239

Références : R.G N° N° RG 24/01879 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEOF

JUGEMENT

DU : 04 Mars 2025

S.A. SEYNA

M. [E] [N]

Mme [G] [X] épouse [N]

C/

M. [P] [L] [V]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Mars 2025.

DEMANDEURS:

S.A. SEYNA

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [G] [X] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [L] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LACOME D’ESTALENX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2023, M. [E] [N] et Madame [X] [G] épouse [N] représentés par leur mandataire la SAS PERSONAL GESTION ont consenti un bail d’habitation à M. [P] [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 660 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Par convention du 16 décembre 2022, la société SEYNA s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire au titre de la Garantie de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3020 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024 terme de mars inclus dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [L] [V] le 4 mars 2024.

Par assignation du 22 octobre 2024, M. [E] [N], Madame [X] [G] épouse [N] et la société SEYNA ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [L] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8326,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 montant à parfaire au jour du jugement dont 5295.75 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits des bailleurs au titre de la garantie des loyers impayés, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 7 janvier 2025, M. [E] [N], Madame [X] [G] épouse [N] et la société SEYNA représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 2 décembre 2024, s’élève désormais à 9878,50 euros. Ils indiquent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [L] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les bailleurs ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3020 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [N] et Madame [X] [G] épouse [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [E] [N] et Madame [X] [G] épouse [N] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2024, M. [P] [L] [V] devait la somme de 9878,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2024 terme de décembre inclus.

M. [P] [L] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées sera fixée à 9878, 50 euros.

Aux termes de l’article 1249 du code civil et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé à son recours personnel contre le débiteur principal ;

Que toutefois, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ;

La société SEYNA verse aux débats le contrat de bail et le contrat de cautionnement au titre de la garantie des loyers impayés couvrant les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, les quittances subrogatives des :

17 mai 2024 ( 1510 euros pour la période du 1er mars 2024 au 30 avril 2024)24 mai 2024 ( 755 euros pour la période du 1er mai 2024 au 31 mai 2024)26 juin 2024 ( 755 euros pour la période du 1er juin 2024 au 30 juin 2024)19 juillet 2024 ( 755 euros pour la période du 1er juillet 2024 au 31 juillet 2024)26 août 2024 ( 755 euros pour la période du 1er août 2024 au 31 août 2024)30 août 2024 ( 765.75 pour la période du 1er au 30 septembre 2024)

Elle produit également le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société SEYNA a indemnisé les bailleurs en leur versant une somme totale de 5295, 75 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 septembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [L] [V] à verser à la société SEYNA la somme de 5.527,94 euros en remboursement des loyers et charges impayés, au 30 septembre 2024.

M. [P] [L] [V] sera condamné à payer à M. [E] [N] et Madame [X] [G] épouse [N] la somme de 4582, 75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 02 décembre 2024 terme de décembre inclus. (9878, 50 euros – 5.527,94 euros somme déjà versées par la société SEYNA).

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [L] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros chacun à la demande de M. [E] [N], Madame [X] [G] épouse [N] et la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2023 entre M. [E] [N] et Madame [X] [G] épouse [N] d’une part, et M. [P] [L] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 2 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [L] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [L] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [P] [L] [V] à payer à la Société SEYNA la somme de 5295, 75 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE M. [P] [L] [V] à payer à M. [E] [N] et Madame [X] [G] épouse [N] la somme de 4582, 75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé arrêtés au 2 décembre 2024 terme de décembre inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [L] [V] à payer à M. [E] [N], Madame [X] [G] épouse [N] et la société SEYNA chacun la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [L] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er mars 2024 et celui de l’assignation du 22 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge