TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

B.P. 70376

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00983 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7Z6

N° de Minute : 25/00379

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [V]

Partie intervenante volontairement :

ACS4

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e FLEUR BRIDOUX, avocat au barreau de SAINT-OMER

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIREMENT

ACS4

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [N] [V], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 juillet 2024, la SCI ACS4 a donné à bail à Madame [N] [V], un logement meublé situé [Adresse 5] à Saint-Omer (62500) moyennant un loyer mensuel payable d’avance d’un montant initial de 715 euros, outre 25 euros à titre de provision sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 23 juillet 2024, Monsieur [F] [J] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement en garantie du paiement des loyers et des charges de Madame [N] [V] .

Suite au non-paiement par Madame [N] [V] d’ échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par le bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit signifié le 13 mars 2025, fait commandement à Madame [N] [V] d’avoir à lui payer la somme principale de

5 190 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 5 mars 2025, outre 161,20 euros de frais et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux en se prévalant des dispositions des articles 24 et 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Le commandement a été notifié la Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique (EXPLOC) avec accusé de réception le 17 mars 2025.

Par acte d’huissier signifié le 26 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [V] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-OMER aux fins de voir :

• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et par conséquent de constater la résiliation du bail, et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

• ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner le défendeur à lui payer la somme de 8 330 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 sur la somme de 5 190 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

• de fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner le défendeur à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

• condamner le défendeur à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• condamner le défendeur en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par voie électronique (EXPLOC) avec accusé de réception du 30 juin 2025.

Après un renvoi à la demande de la défenderesse, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient l’intégralité des demandes contenues dans l’acte introductif et actualise sa demande en paiement à la somme de 10 640 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

La SCI ACS4, représentée, comparaît volontairement et s’associe aux demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Madame [N] [V] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement et demande que ceux-ci soient suspensifs des effets de la clause de résiliation.

A l’appui de sa demande, elle explique avoir perdu son emploi ainsi que son compagnon, ce qui l’a mis dans l’impossibilité de payer son loyer. Elle soutient qu’il lui avait été dit de ne pas payer son loyer et déclare que son compagnon a retrouvé un emploi début octobre et qu’elle pourra régler la somme de 250 euros par mois en plus de son loyer et des charges. Elle précise avoir 3 enfants et avoir formé une demande d’attribution d’un logement social.

Le juge a autorisé Madame [N] [V] à produire un justificatif de ses droits à la Caisse d’Allocations Familiales en cours de délibéré. Aucun document n’a été communiqué.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la SAS Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

2. Sur le bien-fondé des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prévoit son article 2, s’appliquant aux locations d’immeuble à usage principal d’habitation, sont d’ordre public.

En l’espèce, il ressort des débats, du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation et de la quittance subrogative n°12 du 9 septembre 2025 ainsi que du décompte de créance du 23 septembre 2025 que Madame [N] [V] reste devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 640 euros au titre des échéances payées à sa place par la caution, échéance de septembre 2025 incluse.

Madame [N] [V] n’apporte aucun élément susceptible de contester la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 640 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation payés par la caution, échéance de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 5 190 euros, à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3 140 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

→ Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [V] sollicite des délais de paiement. Elle ne produit toutefois aucun justificatif de sa situation malgré l’autorisation donnée par le juge quant à une transmission en cours de délibéré, étant précisé que le diagnostic social et financier n’avait pu être établi avant l’audience.

Surtout, Madame [N] [V] ne justifie pas de la reprise du paiement de ses loyers courants, la dernière activation de la caution ayant été réalisée au titre de l’échéance de septembre 2025.

Enfin et en tout état de cause, le montant de règlement proposé par l’intéressée, à savoir 250 euros, à le considérer tenable, ne permet pas de solder le montant conséquent de la dette dans le délai légal.

Par conséquent, Madame [N] [V] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation du bail

L’article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2025 pour la somme en principal de 5 190 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte du débiteur et des quittances subrogatives depuis l’origine que ce commandement est demeuré totalement infructueux, aucun règlement n’ étant effectué dans le délai imparti de deux mois visé dans l’acte.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mai 2025.

Madame [N] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester les éléments ainsi établis.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit sont acquises au 14 mai 2025et d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi bien fondée à demander à ce que soit fixé le montant de l’indemnité d’occupation en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant cette indemnité par rapport à la valeur locative du bien, par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si la bail n’avait pas été résilié, soit 770 euros, et de condamner Madame [N] [V] à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [V] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la charge des frais exposés afin d’assurer sa défense et Madame [N] [V] seront par conséquent condamnés à lui payer la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI ACS4;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI ACS4 d’une part et Madame [N] [V] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Saint-Omer (62500) sont acquises à la date du 14 mai 2025;

Par conséquent,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la date du 14 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 640 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation payés par la caution, échéance de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 5 190 euros, à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3 140 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [N] [V] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux à la somme de 770 euros, et CONDAMNE Madame [N] [V] à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que leur paiement au bailleur par la caution sera justifié par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [V] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 4 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE,