TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01564 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-CBBU

N° de Minute : 26/00101

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

[U] [S]

C/

[M] [A]

[C] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [S]

né le 28 Août 1962

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER.

ET :

DÉFENDEURS

Mme [M] [A]

née le 06 Janvier 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

M. [C] [X]

né le 27 Novembre 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 mai 2022 à effet au 1er juin 2022 , Monsieur [U] [S] a donné à bail à Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 780 euros, outre 34 euros à titre de provision sur charges.

Par exploit signifié le 30 août 2025, Monsieur [U] [S] a fait commandement à Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] d’avoir à lui payer la somme principale de 1 932,34 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 227,82 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 5] par voie électronique (EXPLOC) le 3 septembre 2025.

Par acte d’huissier signifié le 13 novembre 2025, Monsieur [U] [S] a fait assigner Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] devant le Juge des contentieux de la protection [Localité 1] aux fins d’obtenir, sous le maintien de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail par constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

leur condamnation solidaire à lui payer :

*la somme de 1 825,34 euros, augmentée des termes postérieurs restés impayés jusqu’à la date du jugement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 août 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil,

* la capitalisation des intérêts,

* une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 800 euros, de la date d’acquisitoin de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,

* 3 500 euros de dommages et intérêts,

* la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des formalités obligatoires.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ladite assignation a été signifiée au représentant de l’Etat par voie électronique (EXPLOC) le 14 novembre 2025.

À l’audience du 5 février 2026, Monsieur [U] [S], représenté, maintient les demandes et moyens contenus dans l’acte introductif et actualise le montant de sa créance à la somme de 2 643,06 euros arrêtée à l’échéance de février inclus. Il s’oppose à la demande de délais de paiement ainsi qu’à la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel. Il explique l’augmentation du loyer par l’indexation de son montant.

Madame [M] [A] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement, sans suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, et demande à titre reconventionnel un effacement de la dette en raison de l’insalubrité du logement.

A l’appui de ses demandes, Madame [M] [A] ne conteste pas l’existence d’un arriéré locatif mais conteste l’augmentation annuelle du loyer, initialement de 780 euros et dorénavant à 885,22 euros. Elle propose de régler sa dette par mensualités de 100 euros par mois, sans suspension des effets de la clause résolutoire en ce qu’elle souhaite quitter le logement qu’elle juge trop grand, trop cher et insalubre.

Au soutien de sa demande indemnitaire équivalent au montant de la dette locative, elle soutient que le logement est attaqué par l’humidité et que la chambre de son fils a du être condamnée. Elle précise avoir fait des demandes par mail ou par téléphone par l’intermédiaire de l’Agence gestionnaire et que Monsieur [S] n’a réalisé que de petits travaux.

Monsieur [C] [X], régulièrement cité par dépôt à l’étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Il a été donné lecture des éléments du diagnostic social et financier établi par l’Association MAHRA LE TOIT avant l’audience.

Motifs de la décision

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation de bail et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer rester infructueux.

En application des dispositions de l’article 24 V de la même loi dans sa version issue de la loi du 23 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VII précise par ailleurs que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1256 du code civil :

« Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [U] [S] d’une part et Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] d’autre part contient une clause de résiliation de plein droit et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2025 pour un montant de 1 932,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025.

Il ressort par ailleurs de l’historique du compte locataire que les causes du commandement ont été intégralement réglées dans les deux mois de sa délivrance, délai prévu au bail et repris au commandement, et ce par trois règlements par carte bancaire : 939,22 € le 30/08/2025, 150 € le 17/09/2025 et 885,22€ le 30/09/2025. Les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit ne sont donc pas réunies et la résiliation du bail ne peut être constatée.

Par conséquent, Monsieur [U] [S] sera débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail et de celles subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte encore des dispositions de l’article 17-1 de cette même loi, que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties que le montant initial du loyer s’élevait au 1er juin 2022 à la somme de 780 euros, outre 34 euros à titre de provision sur charges, soit un montant total de 814 euros. Le contrat liant les parties contient en outre une clause de révision du loyer qui prévoit expressément que « le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année à la date d’anniversaire du bail. La dernière valeur de l’indice de Référence des Loyers (IRL) connue à ce jour est celle du premier trimestre de l’année 2022, valeur de l’indice 133,93 », en sorte que l’augmentation annuelle du loyer est régulière. L’historique de compte fait par ailleurs apparaître une augmentation annuelle du loyer intervenant au mois de juin, soit à la date anniversaire du bail, ce qui est là encore conforme aux dispositions légale et du bail.

Il s’évince par ailleurs du commandement de payer, de l’assignation, de l’historique du compte locataire et des déclarations des parties à l’audience, que Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] restent devoir à Monsieur [U] [S] la somme de 2 643,06 euros au titre des loyers, et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 inclus, échéance de février incluse.

Les défendeurs n’allèguent ni moins encore ne démontrent d’autres paiements que ceux reconnus perçus par le demandeur.

La solidarité entre les copreneurs, qui ne se présume pas, est expressément prévue au bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [U] [S]la somme de 2 643,06 euros au titre des loyers, et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 inclus, échéance de février incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025 sur la somme de 10,40 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

La capitalisation annuelle des intérêts, demandée, sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : “ Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distints de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, Monsieur [U] [S] ne démontre ni de préjudice distinc au sens de l’article susvisé ni la mauvaise foi des défendeurs.

Partant, il convient de débouter Monsieur [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

En l’espèce, Madame [M] [A] fonde sa demande indemnitaire, qu’elle évalue à un montant égal à sa dette locative, sur l’insalubrité du logement.

Elle ne produit toutefois aucun élément démontrant l’existence de désordres affectant le logement et le cas échéant leur imputablilité, pas plus qu’elle ne justifie avoir alerter son bailleur de ceux-ci.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de Madame [M] [A].

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du débats, et notamment de l’historique de compte locataire et du diagnostic social et financier établi avant l’audience, que la dette locative a été générée de façon pérenne à compter du début d’année 2025, avec une aggravation à compter de mai 2025, période qui correspond à la perte d’emploi de Monsieur [X]. Si la dette n’a pu être résorbée, son montant est resté stable au fil des mois, les défendeurs effectuant des paiements réguliers, bien qu’insuffisants à couvrir le loyer courant et la dette, à compter du 1er juillet 2025.

Ainsi, au regard de l’ancienneté du bail, de la situation sociale des défendeurs, des règlements opérés et de la proposition de règlement opérée, des délais de paiement seront accordés à Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X], sur 24 mois et selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

A défaut de règlement d’une mensualité de remboursement de la dette, l’intégralité de la somme restant due de ce chef redeviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] , partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [U] [S] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de sa demande de constat de la résiliation du bail conclu avec Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] ;

REJETTE les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [U] [S] la somme de 2 643,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 inclus, échéance de février incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025 sur la somme de 10,40 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande indemnitaire reconventionnelle de Madame [M] [A] ;

ACCORDE à Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] des délais de paiement et les AUTORISE à s’acquitter de leur dette de 2 643,06 euros en 23 échéances de 100 euros, la 24 eme et dernière échéance soldant la dette ;

DIT que le paiement de la 1ere échéance de remboursement de la dette devra intervenir au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis de mois en mois, au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une mensualité d’indemnité d’occupation, le temps de l’occupation effective des lieux, et/ou d’une mensualité de remboursement de la dette, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [U] [S] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [A] et Monsieur [C] [X] aux entiers dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé le 09 avril 2026

Le Greffier, Le Juge,