Tribunal Judiciaire de Saint-Omer, 3e chambre, 15 janvier 2026, n° 25/01063

TJ Saint-Omer 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Exécution du contrat de mandat exclusif
La cour a jugé que M. [I] ne pouvait pas ignorer la nature exclusive du mandat et qu'il n'a pas justifié d'une mise en demeure avant de recourir à un autre mandataire, rendant ainsi la demande d'indemnité fondée.
Accepté
Montant de l'indemnité forfaitaire
La cour a reconnu que le montant initial de 7 000 euros était excessif et a décidé de le réduire à 3 800 euros, tenant compte des circonstances de la vente et de l'exécution partielle du mandat.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné M. [I] aux dépens, justifiant ainsi la demande de la SARL pour le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Omer, 3e ch., 15 janv. 2026, n° 25/01063
Numéro(s) :	25/01063
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvie TEYSSEDRE
Parties :	S.A.R.L. ARC EN CIEL IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° RG 25/01063 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7YI

N° de Minute : 26/00018

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

S.A.R.L. ARC EN CIEL IMMOBILIER

[J] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.R.L. ARC EN CIEL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie TEYSSEDRE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [J] [I]

né le 08 Juin 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Comparant

en présence de Mme [H] [D], concubine.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 décembre 2026 date indiquée à l’issue des débats prorogée au 15 Janvier 2026, par Cathy BUNS, Vice-Présidente, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon convention sous seing privé en date du 2 juin 2023, la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER s’est vu confier par Monsieur [J] [I] un mandat de vente du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée datée du 20 septembre 2024 mais refusée, la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER a demandé à Monsieur [J] [I] le paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au mandat à titre de clause pénale ensuite d’une conversation téléphonique au cours de laquelle Monsieur [I] l’avait informé de la vente de son bien.

Par lettre déclarée réceptionnée le 29 octobre 2024, Monsieur [J] [I] a adressé à la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER une lettre de résiliation du mandat de vente en cours.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er juillet 2025, la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [J] [I] devant le tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme principale de 7 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 2 octobre 2025, la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER maintient l’ensemble de ses demandes, fondées sur les termes du mandat et sur les articles 1101 suivants du code civil.

Monsieur [J] [I] comparaît en personne. Il demande le rejet des demandes de la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER et en conteste le montant.

A l’appui de sa demande, il déclare qu’il ne savait pas qu’il s’agissait d’un mandat exclusif. Il indique également que la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER ne faisait rien pour vendre la maison et qu’il n’y avait pas de visite. Il reconnaît être passé par un autre agent pour vendre la maison, qui s’est alors vendue en 4 jours au prix de 35 000 euros. Il précise que le prix de départ fixé avec la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER était de 50 000 euros.

Motifs de la décision

1. Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1103 du code civil :« Les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1231-5 du même code :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure".

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties s’intitule, en des termes et dans une police très lisible : « Mandat exclusif de vente ». Il est par ailleurs prévu de façon univoque et en caractère gras, ce qui attire nécessairement l’attention des concluants : "Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient organisées personnellement.

En outre dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter, directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation« , et, en majuscules et dans une police encore plus grande : »à défaut de respecter l’une ou l’autre de ces deux clauses, le mandat devra au mandataire une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant égal à celui de sa rémunération toutes taxes comprises prévue au présent mandat".

Monsieur [J] [I] ne peut ainsi sérieusement soutenir qu’il ne savait pas que le mandat donné à la SARL ARC EN CIEL était un mandat exclusif lui faisant interdiction de recourir à un autre mandataire tant que le contrat les liait.

Si Monsieur [J] [I] reproche à la SARL ARC EN CIEL, qui le conteste, de ne pas avoir effectuer de démarches suffisantes afin de vendre son bien, il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure, ou ne serait ce que demande, adressée à la SARL ARC EN CIEL. Il ne démontre pas plus avoir le cas échéant usé de la faculté offerte au sein de la convention de mettre un terme au mandat exclusif sous la seule contrainte d’un préavis de quinze jours adressé par lettre recommandée avec accusé de réception avant de solliciter un autre mandataire, les pièces versées aux débats démontrant un recours à un mandataire tiers au plus tard à compter de septembre 2024 alors que la lettre de résiliation du mandant n’interviendra que postérieurement à la vente annoncée du bien qui sera réitérée par acte authentique le 19 décembre 2024.

Il s’évince de ces éléments que le recours par Monsieur [J] [I] à un autre mandataire aux fins de vente de son immeuble, ce qu’il reconnaît à l’audience, alors que le mandat exclusif était en cours et non dénoncé, est fautif. La SARL ARC EN CIEL est ainsi bien fondée à demander l’application de l’indemnité prévue au contrat de mandat exclusif.

S’agissant du montant de l’indemnité due au titre de la clause pénale, que Monsieur [J] [I] conteste à titre subsidiaire, il convient de relever que le mandat exclusif s’est exécuté sans incident durant plus de douze mois, soit la moitié de la durée initiale convenue entre les parties. Par ailleurs, une réduction du prix de la mise en vente à hauteur de 10 000 euros avait été convenue entre les parties face aux difficultés de vente, le prix du bien hors frais passant de 50 000 euros à 40 000 euros, et le bien a finalement été vendu au prix de 35 000 euros. Au regard de ces éléments, le montant de 7 000 euros au titre de la clause pénale apparaît excessif et ainsi réduit à un montant qu’il paraît raisonnable de fixer à 3 800 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [J] [I] à payer à la SARL ARC EN CIEL la somme de 3 800 euros au titre de la clause pénale.

2. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [J] [I] sera condamné à payer à la SARL ARC EN CIEL IMMOBILIER la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la SARL ARC EN CIEL la somme de 3 800 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la SARL ARC EN CIEL la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE