TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] DE [Localité 8]

MINUTE N°

DU : 10 Décembre 2025

N° RG 25/00212 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGOQ

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 DECEMBRE 2025

[C] [J] [O], [N] [V] [O], intervenant volontaire

C/

[U] [W]

DEMANDERESSE :

Madame [C] [J] [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Aude CAZAL de la SELARL CAZAL – SAINT-BERTIN, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau D’ALBI

Monsieur [N] [V] [O], intervenant volontaire

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Aude CAZAL de la SELARL CAZAL – SAINT-BERTIN, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau D’ALBI

DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Julien K/BIDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Sylvie SEIGNOBOSC

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 29 Octobre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 10 Décembre 2025 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Sylvie SEIGNOBOSC, vice-présidente, assistée de Wilson FONTAINE-BLAS, cadre greffier

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Aude CAZAL, M^e Julien K/BIDI le :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [O] a donné à bail à M. [U] [W] un local sis [Adresse 2] dans lequel ce dernier exerce une activité d’auto-école. Le montant annuel du loyer est fixé à la somme de 9.000 euros, payé mensuellement, soit 750 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, Mme [C] [O] a fait assigner M. [U] [W] devant le juge des référés afin de :

« Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail avec effet au 17/02/2025 ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [H] [W].

Le condamner à payer à la requérante bailleresse la somme de 6 950 euros au titre des loyers de septembre 2024 à mai 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 février 2025 égale au montant du loyer et des charges éventuellement révisées conformément au bail qui aurait été due si le bail s’était poursuivi à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Le condamner enfin à payer la somme de 2 000 6 au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Mme [C] [O] expose avoir fait délivrer à M. [U] [W], le 17 janvier 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 3.388,33 euros, en vain.

Dans leurs dernières conclusions, Mme [C] [O] et M. [N] [O], intervenant volontaire, réclament :

à titre principal, de constater la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 17 février 2025, subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, en tout état de cause : ordonner l’expulsion de M. [W], le condamner au paiement de la somme de 10.700 euros au titre des loyers de septembre 2024 à octobre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 février 2025 égale au montant du loyer et des charges éventuellement révisées conformément au bail qui aurait été due si le bail s’était poursuivi à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés,le condamner enfin à payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir qu’aucune des pièces versées au débat ne permet de démontrer que M. [W] ne pouvait pas exercer son activité dans le local loué et qu’il n’a fait aucune des diligences nécessaires à l’ouverture du fond. Ils ajoutent que M. [O] a fait construire le local en 2008 avec l’accord express de tous les propriétaires du terrain et qu’il a usucapé la propriété du local en 2018.

En défense, M. [W] réclame à titre principal de dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses tenant à :

un excès de pourvoir du juge des référés qui ne peut prononcer la résiliation judiciaire d’un bail commercial, l’absence de décompte de la somme exigée dans le commandement de payer, l’accord de suspension du versement des loyers entre les parties afin de « régulariser l’adressage », les consorts [O] n’étant pas propriétaires du local pris à bail,la mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire, la demanderesse ayant sciemment laissé s’écouler un trimestre avant de réclamer les loyers dus,l’exception d’inexécution dans la mesure où les locaux ne peuvent pas être exploités conformément à leur destination, puisque le local n’est pas un ERP et que la bailleresse n’était pas autorisée à louer les lieux.Il réclame, à titre subsidiaire, le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre et, en tout état de cause, le rejet de l’ensemble des prétentions de Mme [O] et sa condamnation à lui verser la somme de 2.888,25 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 3 décembre 2025 prorogée au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, au vu des explications apportées et des pièces produites, il convient de recevoir M. [N] [O] en son intervention volontaire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail commercial, relevant des pouvoirs du juge du fond mais de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 16 octobre 2023 que celui-ci est résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, un mois, après un commandement de payer, resté infructueux.

Néanmoins, aucun décompte détaillé n’est annexé au commandement de payer du 17 janvier 2025 produit de sorte que le preneur ne dispose pas de la possibilité de connaitre le détail de la somme de 3.388,33 euros réclamée.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par M. [W], notamment des dépôts de plainte, un relevé de propriété, et des attestations de témoins que le local donné à bail à M. [W] n’appartient pas à la bailleresse, Mme [C] [O], ce qu’elle ne conteste pas. Cette dernière produit des attestations des propriétaires autorisant M. [O] à construire un kiosque à usage professionnel sans toutefois rapporter la preuve d’être juridiquement titulaire des droits du bailleur, étant observé que le juge des référés n’a pas à statuer sur l’usucapion et qu’il appartient aux consorts [O] d’agir en revendication devant le tribunal judiciaire.

Dans ces conditions, il existe des contestations sérieuses sur la validité du bail commercial et sur l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle ne peut être constatée sur cette base.

La demande de constat de la résolution du bail et les demandes qui en découlent seront donc rejetées.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens resteront dès lors à la charge des demandeurs. En outre, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Mme [C] [O] à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Recevons M. [N] [O] en son intervention volontaire.

Disons n’y avoir lieu à référé concernant l’ensemble des demandes de Mme [C] [O] et M. [N] [O].

Condamnons Mme [C] [O] à payer à M. [U] [W] une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [C] [O] et M. [N] [O] aux dépens.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Sylvie Seignobosc, vice-présidente et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier, présent lors du délibéré.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS