TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00085 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EJ3L

Minute : 298/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[V] [H]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à S.A. PROMOLOGIS (LRAR) et cabinet MONFERRAN – ESPAGNO – SAMVADOR (LS + dépôt case avocat [Localité 13])

Expédition délivrée à Madame [V] [H] (LRAR)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (LS)

Le 14.10.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par le cabinet MONFERRAN – ESPAGNO – SAMVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [V] [H]

née le 05 Septembre 1990 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 8]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 mai 2014, la SA Promologis a donné à bail à [V] [H] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 14].

Le 27 octobre 2023, la société Promologis a fait délivrer à Mme [H] un commandement de payer la somme de 863,76 euros due au titre des loyers impayés, et une sommation de justifier d’une assurance locative ainsi que de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire.

Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 30 octobre 2023.

Par acte délivré le 4 février 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 6 février 2025, la société Promologis a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :

— “prononcer la résiliation du bail à vos torts” ;

— ordonner l’expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Mme [H] au paiement des sommes suivantes :

—  1.993,35 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 9 janvier 2025 ;

— les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir “et avec intérêts” ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, indexée “tout comme le loyer, et avec intérêts de droit” ;

—  300 euros pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025, en présence de la société Promologis, représentée par son conseil.

Mme [H], personnellement avisée du renvoi lors de la précédente audience, n’était ni présente, ni représentée.

La société Promologis maintient ses demandes initiales, en produisant un décompte actualisé de sa créance, et sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique que les parties ont conclu un échéancier concernant l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges récupérables, le bail sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

La société Promologis a fait délivrer un commandement de payer le 27 octobre 2023.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des décomptes produits que Mme [H] ne s’est pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 28 décembre 2023, ce qui entraîne la résiliation du bail de plein droit à cette date.

Dès lors, le juge n’a pas à prononcer la résiliation du bail, ce qui implique l’appréciation de l’existence d’un manquement à une obligation contractuelle et de la gravité de celui-ci de nature à justifier une résiliation judiciaire, mais il la constate.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 28 décembre 2023, et de faire droit à la demande d’expulsion.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers échus jusqu’au jugement à intervenir puis une indemnité d’occupation à compter du jugement, pour un montant total correspondant à celui des loyers et charges.

Or, à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus redevable des loyers et charges, mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation en contrepartie de son maintien dans le logement en dépit de la résiliation du bail.

La demande en paiement de loyers et d’indemnité d’occupation s’analyse donc en une demande en paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail puis d’une indemnité d’occupation à compter de celle-ci.

A compter de la résiliation du bail, Mme [H] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, provision sur charges comprise, sans indexation.

Les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation porteront intérêt à compter de la présente décision qui la prononce, étant rappelé pour les périodes pour lesquelles elle n’est pas encore échue, les intérêts ne courront qu’à compter de l’exigibilité de chacune des échéances mensuelles.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il s’évince de l’échéancier signé par les parties le 11 avril 2025 que Mme [H] reconnaît devoir les sommes mentionnées sur le décompte à son débit, dont une cotisation d’assurance mensuelle.

Au vu du commandement de payer, du décompte, de ce qui précède et des articles 1153 devenu 1231-6 et 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, Mme [H] est redevable au jour de l’audience à l’égard de la société Promologis des sommes suivantes :

—  863,76 euros au titre des loyers et charges échus impayés au jour du commandement de payer, mois de septembre 2023 inclus ;

—  370,08 euros au titre des loyers et charges échus impayés des mois d’octobre et novembre 2023, qui porte intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 4 février 2025;

—  3.894,72 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mai 2025, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

A l’audience, la société Promologis a produit un document selon lequel elle devait percevoir de la CAF, le 25 juin 2025, une APL de 333,11 euros pour le mois de juin 2025 ainsi qu’une somme de 1.982,66 euros pour la période de décembre 2024 à mai 2025.

En conséquence, au jour de la présente décision, Mme [H] sera condamnée à payer la somme de 1.912,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mai 2025.

Sur les demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu de l’accord intervenu entre les parties et des demandes en ce sens du bailleur, Mme [H] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités prévues au dispositif ci-après et il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 du code civil devenu 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute pour la société Promologis de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à la charge de la société Promologis les frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 28 décembre 2023 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [V] [H] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamne [V] [H] à payer à la SA Promologis les sommes suivantes:

—  863,76 euros au titre des loyers et charges échus impayés au jour du commandement de payer;

—  370,08 euros au titre des loyers et charges échus impayés des mois d’octobre et novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025;

—  1.912,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— à compter du 1er juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise [V] [H] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 85 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

Dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet;

Rappelle que pendant les délais accordés, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ;

Déboute la SA Promologis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Déboute la SA Promologis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [V] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que la présente décision sera transmise à la DDETSPP du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge