TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00044 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDIB

N° MINUTE : 25/00642

JUGEMENT

DU 15 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [X] [Z] [I], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Mathilde LEFEBVRE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier,

CE à M^e Stéphanie PANURGE

CCC à M^e Mathilde LEFEBVRE

Le

RAPPEL DES FAITS

Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [X] [Z] [I] ont donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] par contrat à effet au 1er avril 2024, pour un loyer mensuel de 800 €.

Monsieur [U] a rendu les clefs et libéré l’appartement le 30 mai 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [I] ont fait signifier une sommation de payer le 20 juin 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et des sommes engagées au titre des travaux et du nettoyage du logement.

Plusieurs renvois ont été accordés à la demande de l’une des parties au moins.

A l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle l’affaire a pu être retenue, les consorts [I] – représentées par Maître [D] – se sont référés à leurs écritures au terme desquelles ils demandent :

— de condamner Monsieur [U] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.100 €,

— de le condamner à la somme de 3.450 € correspondant au remboursement des sommes engagées au titre des travaux et du nettoyage du logement,

— de le condamner en outre à une somme de 2.170 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— de débouter le défendeur de ses demandes en répétition de l’indu et en condamnation solidaire en paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique et de jouissance allégué.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent qu’ils ont commencé par héberger M. [U] à titre gratuit à compter du 1er novembre 2023 et contre un loyer initialement à compter du 1er avril 2024, convenu de 1000 euros, puis baissé à 800 euros. M. [U] n’aurait pas payé les loyers et aurait quitté les lieux, notamment en raison d’un conflit avec son voisinage et de coupures volontaires de l’électricité dans son logement le 30 mai 2024. Ils font valoir que le bien lui a été laissé en bon état d’entretien et de réparation et que le locataire a manqué à son obligation contractuelle d’entretien des lieux loués. Lors de l’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice, différents désordres ont été constatés qui ont donné lieu à travaux, dont ils demandent le remboursement.

De son côté, au terme de ses conclusions du 10 novembre 2025, Monsieur [U] demande au juge des contentieux de la protection de:

A TITRE PRINCIPAL:

— débouter les demandeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner in solidum à la somme de 4.800 euros en répétition de l’indu,

— les condamner in solidum à la somme de 400 euros au titre du préjudice économique né de la perte de denrées alimentaires,

A TITRE SUBSIDIAIRE:

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.819 euros au titre du préjudice de jouissance,

— les condamner in solidum à la somme de 400 euros au titre du préjudice économique né de la perte de denrées alimentaires,

— les débouter de leurs demandes de remboursement et ordonner la compensation de dettes connexes si nécessaire,

— en tout état de cause, débouter les consorts [I] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens et les condamner in solidum à la somme de 2.000 euros à ce titre.

Il fait valoir qu’il est entré dans un logement présentant des infiltrations d’eau et des travaux à faire, notamment en l’absence de compteur EDF individualisé, de sorte qu’une diminution du bail initial a été consentie. Il expose avoir versé 5.600 euros à ses propriétaires les 2/11/2023, 12/01/2024, 14/02/2024 et 31/3/2024 en anticipation du début du contrat de bail. Il dit avoir quitté le logement en l’absence d’électricité et d’eau, les travaux n’ayant jamais été entrepris par ses propriétaires malgré ses relances. Il demande l’indemnisation de son préjudice de jouissance et matériel. Il fait valoir qu’il estime ne devoir que 28 jours de loyers et être en droit d’obtenir le remboursement des sommes avancées au titre du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’ARRIERE LOCATIF :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…).

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1235 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que:

— le 1er novembre 2023, une attestation d’hébergement à titre gratuit a été émise par les consorts [I] au bénéfice de M. Et Mme [U] s’agissant du logement [Adresse 5],

— un contrat de bail meublé d’un an à effet au 1er avril 2024 prévoyant un loyer de 800 euros a été convenu entre les parties concernant ce même bien,

— les clefs ont été restituées dans la boîte aux lettres des demandeurs le 30 mai 2025,

— un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice à la requête des demandeurs en l’absence du défendeur, dûment convoqué par acte signifié à personne, le 20 juin 2024.

En contradiction avec ces éléments, il ressort:

— des écritures du défendeur qu’il a réglé “par anticipation du début de bail” la somme de 5.600 euros du 2 novembre 2023 au 31 mars 2024,

— de la pièce n°6 du défendeur, qui émane de lui qu’il verse en réalité un loyer de 1.000 euros par mois depuis le 1er novembre 2023, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs dans leurs écritures.

Face à la demande en paiement de l’arriéré locatif, le défendeur reconnait ne pas avoir payé de loyer entre le 1er avril et le 28 avril 2024 mais expose avoir réglé de manière indûe la somme de 5.600 euros. Toutefois, il ressort des éléments qu’il verse aux débats qu’il y avait bien un fondement au versement de cette somme de 5.600 euros, soit qu’elle procède d’un paiement par anticipation du bail convenu à compter du 1er avril 2024 avec les demandeurs, soit qu’elle procède d’un paiement non déclaré au titre d’un contrat de bail convenu oralement entre les parties à compter du 1er novembre 2023. Il échoue à rapporter la preuve que cette somme a donc été payée sans être due.

De leur côté, les demandeurs doivent prouver que leur locataire n’a pas honoré les loyers qui leur étaient dû. Or ils échouent également à rapporter cette preuve puisqu’ils versent aux débats un contrat de bail qui prend effet au 1er avril 2024 pour une somme de 800 euros par mois, incluant un dépôt de garantie de 1.000 euros; ils reconnaissent avoir récupéré les clefs le 30 mai 2024, de sorte qu’ils sont fondés à réclamer un loyer de 800 euros outre le dépôt de garantie pour la période allant du 1er avril 2024 au 30 mai 2024 soit 800 X 2 = 1.600 euros, et reconnaissent avoir perçu 5.600 euros de la part de M. [U] en exécution d’un contrat de bail, incluant le dépôt de garantie. En conséquence, ils ne rapportent pas la preuve que la somme de 2.100 euros supplémentaire leur soit due.

Ils seront déboutés de leur demande.

II. SUR LE REMBOURSEMENT DES TRAVAUX:

L’article 7 de la loi précitée oblige le locataire à :

b) user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

En l’espèce, les bailleurs estiment que M. [U] a manqué à son obligation d’entretien du logement et qu’il doit être condamné à leur payer les sommes de:

—  2.000 euros au titre de la rénocation du RDC (changement placo plafond, dépose des placos abimés, pose des nouveaux placos sur rail existant, bande joint, peinture de raffraichissement, nettoyage des murs, et matériel),

—  650 euros de nettoyage de l’appartement suite départ,

—  1.450 euros de nettoyage de l’appartement et remise en état du jardin.

Tout d’abord, le devis de 1.450 euros ne saurait être accordé compte tenu du fait que le nettoyage de l’appartement fait l’objet d’un devis distinct et que le contrat de bail ne vise aucun jardin au titre des parties privatives mises à disposition du locataire.

Ensuite, concernant la réfection du rez-de-chaussée, il convient de remarquer que le constat de commissaire de justice permet de faire état de tâches sur le sol de la cuisine, d’auréoles visibles au plafond, de traces de colle au dessus de la plaque de cuisson et d’une crédence descellée, d’électro-ménager et meubles en usage, de traces visibles sur les murs et au dessus des plinthes.

Les demandeurs affirment que le bien a été remis en bon état, sans verser d’état des lieux contradictoire ni de photos expressément datées du 1er novembre 2023.

De son côté, M. [U] rapporte la preuve de ce qu’avant le début du contrat de bail, il avait signalé la nécessité de procéder à des travaux compte tenu d’infiltrations survenues dans le logement, s’agissant du rez-de-chaussée d’un immeuble. La preuve que l’état du plafond est imputable à un défaut d’entretien et non à un dégât des eaux provenant de l’étage n’est pas rapportée.

Il ne saurait être condamné au paiement de la somme de 1.300 euros correspondant à la rénovation totale de l’appartement loué.

Toutefois, il ressort du constat de commissaire de justice qu’il a libéré les lieux dans un état de saleté justifiant le devis de nettoyage de l’appartement à 650 euros, des traces de colle et de poils, outre des tâches au dessus des plinthes et dans le dressing ayant été constatées.

M. [U] sera donc condamné à verser la somme de 650 euros aux consorts [I].

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES:

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En outre, en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il a été jugé que le locataire ne peut suspendre le paiement de son loyer que dans des cas tout à fait exceptionnels : lorsque du fait de la carence du bailleur, il y a, selon une formule fréquemment reprise, « impossibilité totale d’utiliser les lieux loués » (voir notamment (Cass. 3e civ., 31 oct. 1978 : Bull. civ. III, n° 329).

En l’espèce, M. [U] demande l’indemnisation de son préjudice matériel, alléguant de ce qu’il n’a pas pu bénéficier d’électricité dans le logement, ce qui lui a occasionné la perte de denrées. Toutefois, la seule pièce qu’il verse aux débats en ce sens est une déclaration de main courante effectuée le 10 février 2025, soit près de 10 mois après les évènements relatés, au terme de laquelle il rappelle avoir appelé la gendarmerie le 8 mai 2024 pour un litige avec différents locataires pour le compteur électrique coupé de manière intentionnelle. Sans autre élément de preuve objectif et n’émanant pas de lui, cette main courante ne saurait suffire à prouver les faits qu’il allègue.

En outre, s’il rapporte la preuve de ce qu’il a signalé l’existence d’infiltrations au plafond de son logement en janvier et en février 2024 à sa bailleresse, la preuve de ces infiltrations valent pour la période antérieure au début du contrat de bail. Il ne rapporte pas la preuve de la persistance de ces désordres pendant le contrat de bail du 1er avril 2024 ni la preuve de son préjudice. Il sera donc débouté de ses demandes indemnitaires.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de l’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [X] [Z] [I], la somme de 650 € au titre du devis de nettoyage après départ du locataire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Morgane ESTIVAL, juge des contentieux de la protection, et par la greffière.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Décembre 2025

La greffière, La juge,