TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00269 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHOC

N° MINUTE : 26/00014

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 02 Mars 2026

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Nous Morgane ESTIVAL, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [J] [X] [A], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Georges-André HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET

Monsieur [L] [K], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [S] [D], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Février 2026

CE M^e Georges-André HOARAU

CCC M^e Guillaume DARRIOUMERLE

Le

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHOC – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 02 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

[J] [X] [A] a donné à bail à [L] [K] et [G] [D] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 3], par contrat du 4 novembre 2022, pour un loyer mensuel de 700 € et 0 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [J] [X] [A] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

[A] a ensuite fait assigner [L] [K] et [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT PIERRE statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 8 septembre 2025, du 1er décembre 2025 et du 9 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande de l’une des parties au moins. Elle a été évoquée lors de l’audience du 16 février 2026, au cours de laquelle Monsieur [A], représenté par Maître [R] s’est référé à ses dernières écritures pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 26 juin 2025 ; d’ordonner l’expulsion de [L] [K] et de [G] [D] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; et de condamner ces derniers solidairement au paiement de la somme actualisée de 4.322 € au titre des loyers impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros, outre une somme de 3000 euros de dommages et intérêts et de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En défense, au terme de leurs conclusions du 9 février 2026, les défendeurs sollicitent du juge de céans qu’il rejette les demandes de M. [A], qu’il constate leur impécuniosité, qu’il constate la résolution du bail, qu’il constate les fautes commises par le demandeur, qu’il condamne ce dernier au paiement de 5000 euros au titre du préjudice moral subi par les défendeurs.

Au soutien de leurs conclusions, ils reconnaissent des impayés de loyer mais affirment avoir été confrontés aux actes malveillants de leur bailleur. Ils font état de leurs difficultés financières, du fait qu’ils sont de bonne foi ainsi qu’en attestent leurs démarches pour rechercher un accord et qu’ils ont recours à des procédures pour assainir leur budget. Ils demandent une indemnisation du chef du préjudice subi par eux et leur fille mineure du fait des actes malveillants de leur bailleur.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, M. [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2025, soit avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHOC – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 02 Mars 2026

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En outre, l’article 24 V. prévoit désormais : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu le 4 novembre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de UN mois (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2025, pour la somme en principal de 2922 €.

Il sera toutefois relevé que la clause résolutoire contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle prévoyait un délai de deux mois entre le commandement de payer et la date de résiliation du bail. Le demandeur ne s’y trompe pas en ce qu’il sollicite de lui-même l’application de la loi du 6 juillet 1989 et demande à ce que le bail soit considéré comme résilié non pas un mois après le commandement de payer resté infructueux, mais deux mois après.

Il n’est pas contesté que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

L’expulsion de [L] [K] et de [G] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour [L] [K] et de [G] [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [A] produit un décompte démontrant que [L] [K] et de [G] [D] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 322 € à la date du 26 juin 2025. En effet, il convient de retenir d’une part les loyers impayés antérieurement au commandement de payer mais aussi pendant les deux mois durant lesquels il est resté infructueux.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, reconnaissant avoir été en difficulté financière et exposant avoir recherché un accord amiable avec leur bailleur, en vain. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4322 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2922 € à compter du commandement de payer (26 avril 2025), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

[L] [K] et de [G] [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Compte tenu des pièces versées aux débats permettant d’apprécier que les locataires ne sont pas en situation de régler leur dette locative et en l’absence de reprise du versement intégral et régulier du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut leur être accordé d’office des délais de paiement, comme le prévoit l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 modifié, quand bien même leur bonne foi dans la constitution de leur dette locative serait incontestable.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE:

Les défendeurs font valoir que le comportement malveillant de leur bailleur leur a occasionné un préjudice, pour lequel ils demandent des dommages et intérêts. Il convient de rappeler que le juge de céans statue en référé, qu’il ne peut être saisi du principal et trancher sur le fond. Ainsi, il excèderait ses pouvoirs en condamnant une partie à payer des dommages – intérêts ( Cass. 2e civ., 2 juin 2016, n° 15-15.083 . – Cass. soc., 6 déc. 2023, n° 21-25.225). Or en l’espèce, les défendeurs sollicitent 5000 euros en indemnisation de leur préjudice moral, ce qui revient à demander au juge des référés de trancher une question de fond. Cette demande excède le pouvoir du juge des référés qui est juge de l’évidence. Il sera jugé qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[L] [K] et de [G] [D] , partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [A], [L] [K] et de [G] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2022 entre [J] [X] [A], et [L] [K] et de [G] [D] concernant la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à [L] [K] et de [G] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [L] [K] et de [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [J] [X] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement [L] [K] et de [G] [D] à verser àHenri [X] [A] à titre provisionnel la somme de 4.322 € (décompte arrêté au 26 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2025 sur la somme de 2.922 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement [L] [K] et de [G] [D] à payer à [J] [X] [A] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS [J] [X] [A] de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire de [L] [K] et de [G] [D];

CONDAMNONS in solidum [L] [K] et de [G] [D] à verser à [J] [X] [A] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [L] [K] et de [G] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge,