RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 février 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00861 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBLT

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 23 janvier 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] SIS [Adresse 1] [Localité 1] représenté son syndic en exercice, la SARL KALLIA IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. OGP [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 34

S.A.S. [Localité 1] POULET

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 34

S.C.I. FALOUS

dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes délivrés les 25 et 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1], situé [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL KALLIA IMMOBILIER, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et des articles 8, 9 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

— condamner in solidum la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la société OGP [Localité 1] à :

1. retirer ou faire retirer le moteur de l’extracteur des fumées installé à l’aplomb des lots de la SCI FALOUS, à l’extérieur, dans la cour commune, en contradiction avec les prescriptions réglementaires, sanitaires et votées en assemblée générale des copropriétaires

2. procéder ou faire procéder au retrait de la gaine épaisse fixée le long de la façade de l’immeuble en cours commune, reliée à l’extracteur d’air et reliant le toit de l’immeuble,

3. procéder ou faire procéder au nettoyage des coulures de graisses affectant les parties communes de l’immeuble, et plus particulièrement la cour commune et la façade de l’immeuble donnant sur la cour commune, à l’endroit de laquelle est installée la gaine d’extraction

— assortir chacune de ces condamnations d’une astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la notification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut d’avoir satisfait à ces condamnations dans un délai de 3 mois suivant la notification de l’ordonnance à intervenir, la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET, la société OGP [Localité 1] ou tous occupants de leur chef seront condamnés à cesser toute activité de cuisson nécessitant l’évacuation de graisse ou de fumée

— assortir cette dernière condamnation d’une astreinte comminatoire de 3.000 euros par infraction constatée

— interdire toute exploitation par la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET, la société OGP [Localité 1] et tous occupants de leur chef à défaut d’installation d’un système d’extraction conforme aux prescriptions réglementaires, sanitaires et votées en assemblée générale des copropriétaires

— assortir également cette condamnation d’une astreinte comminatoire de 3.000 euros par infraction constatée

— condamner in solidum la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la société OGP [Localité 1], à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum, à titre provisionnel, la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la société OGP [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 390 euros correspondant au procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé en date du 4 septembre 2024

— condamner in solidum la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la société OGP [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] expose que par acte du 13 mars 2017 la SCI FALOUS (propriétaire) a acquis les lots n°1 et 2 de la copropriété, constitués d’un local commercial situé au rez-de-chaussée à l’angle de la [Adresse 4] et du [Adresse 5] A [Localité 1] et d’un appartement situé au rez-de-chaussée dont une partie a été transformée en local commercial qui, par acte du 16 mars 2020, a été donné à bail à la société [Localité 1] POULET, exploitant une activité de restauration rapide sous l’enseigne « Original Grill ». Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 janvier 2025, la société [Localité 1] POULET (locataire) a donné en location-gérance à la société OGP [Localité 1] (locataire-gérant) le fonds de commerce exploité. Depuis la réalisation des travaux et l’arrivée du locataire exerçant cette activité de restauration rapide, le demandeur déplore des nuisances, tant sonores qu’olfactives, ainsi que la présence de rats, qui se sont multipliées du fait d’une utilisation anormale des locaux, en contradiction avec le règlement de copropriété. Malgré de nombreux échanges, notamment entre le conseil syndical et le gérant de la SCI FALOUS, les nuisances ont persisté et un nouveau bail commercial a été conclu le 31 août 2022, avec prise d’effet au lendemain. Aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2021, la SCI FALOUS a été autorisée à installer, à sa demande et à ses frais, un conduit d’extraction d’air pour son local au rez-de-chaussée (lot 16) afin de pallier aux nuisances subies par les copropriétaires. Or, les travaux réalisés se sont révélés ne pas être conformes à ceux approuvés, lesquels prévoyaient l’installation d’une nouvelle gaine d’extraction sur le mur pignon et non en façade à proximité des ouvrants, gaine circulaire de 350 mm de diamètre, de la même couleur que l’immeuble, ainsi que d’accessoires, raccordée sur la hotte existante en cuisine, mais il n’a jamais été prévu qu’un moteur d’extraction y soit installé. Le demandeur estime que ces travaux contreviennent également au règlement départemental sanitaire de l’Essonne, qui prévoit une distance minimale supérieure à 8 mètres en matière de distance d’ouverture des ouvrants. Par ailleurs l’installation de cet extracteur est d’autant plus dommageable que les défendeurs ont réalisé des percements, toujours sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, au détriment de la toiture, désordre qui pourrait affecter la structure de l’immeuble et causer un important risque d’incendie en cas d’inflammation de la graisse dégoulinant du conduit d’extraction. Malgré les nombreuses relances et mises en demeure adressées tant au propriétaire qu’au locataire, les défendeurs n’ont pas fait le nécessaire pour faire cesser les nuisances et procéder à la remise en état des parties communes et de leurs lots.

Initialement appelée le 26 août 2025 et après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2026.

A l’audience du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en demande n°2 aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et des articles 8, 9 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 , il réitère ses demandes, répond aux prétentions adverses et sollicite que soit déboutées les défenderesses de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions contraires à ses écritures.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile sont inapplicables dans la mesure où l’action est fondée sur le trouble manifestement illicite et non sur le trouble de voisinage. De plus, il précise que l’action, introduite par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, et non par le syndic, est parfaitement distincte d’une action oblique, ne formulant à aucun moment une demande en résiliation de bail ou d’expulsion des défenderesses mais sollicitant des mesures sur le fondement d’un trouble manifestement illicites causé par l’exploitation du local commercial.

Il rappelle que le juge des référés ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit en la matière et conclut que seule une astreinte suffisamment comminatoire sera de nature à lui permettre de faire valoir ses droits et obtenir l’exécution des défenderesses et le respect du règlement de copropriété.

La société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1], représentées par leur avocat, se sont référées à leurs conclusions en défense n°2, sollicitant, au visa des articles 750-1, 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du juge de :

— in limine litis, déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], irrecevable :

* pour défaut de mise en œuvre préalable de l’une des procédures prévues par l’article 750-1 du code de procédure civile

* pour défaut de droit et de qualité à agir

— à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], de toutes ses demandes fins et prétentions et le renvoyer à mieux se pourvoir

— à titre subsidiaire, dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire et, en tout état de cause, ordonner sa suspension

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], de toute demande d’astreinte, à quelque titre que ce soit

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1] à payer à la SAS [Localité 1] POULET et à la SAS OGP [Localité 1], chacune, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— rappeler que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire

La société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1] considèrent l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1] irrecevable en raison, d’une part, de l’absence de mise en œuvre préalable d’une procédure de conciliation, de médiation ou de procédure participative préalable tel qu’exigé aux termes des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, d’autre part, de l’absence de qualité et de droit d’agir, considérant qu’il s’agit d’une action nécessairement oblique puisqu’elle a pour conséquence de voir résilier le bail commercial souscrit entre la SCI FALOUS et la société [Localité 1] POULET et suppose le constat de la carence ou de l’inertie de la SCI FALOUS à exercer une action à l’encontre des sociétés [Localité 1] POULET et OGP [Localité 1] et une action exercée par le syndicat des copropriétaires au nom et pour le compte de la SCI FALOUS, ce qui n’est pas le cas.

Au principal, les défenderesses s’opposent aux demandes formulées, estimant que les conditions du référé ne sont pas réunies. Tout d’abord les sociétés soutiennent que l’urgence n’est pas caractérisée, puisque l’installation d’une restauration rapide remonte à 2020, soit il y a plus de 5 ans, délai qui s’oppose à la notion d’imminence des désordres allégués. Ensuite les sociétés soulèvent l’existence de contestations sérieuses, en ce qu’elles font valoir que n’est nullement établie l’absence de bonne exécution des travaux réalisés suivant l’autorisation obtenue de l’assemblée générale. Elles soutiennent que l’extracteur de fumées à été installé conformément aux résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2021, de la législation en vigueur et du plan local d’urbanisme. L’installation réalisée apparaît correspondre à celle autorisée par la résolution n°10, tant pour le moteur que l’extracteur, sans qu’il ne soit précisé en quoi elle poserait difficulté, le positionnement le long du mur et non en pignon ne changeant rien, la distance à plus de 8 mètres des ouvrants correspondant à une sortie en toiture non contiguë aux ouvrants.

La société OGP ajoute faire procéder régulièrement à l’entretien de l’extracteur de fumée, versant une attestation de conformité du 10 juillet 2025, ainsi qu’au dégraissage des hottes de la cuisine du restaurant, produisant une attestation du 8 août 2025. Les sociétés observent qu’il n’existe donc pas de risque lié à des coulures de graisse. Elles relèvent également qu’il ressort des constatations des commissaires de justice que les sons ressortent de niveaux acceptables entre 45, 55, voire au maximum 68 db, n’atteignant jamais le niveau de dangerosité de 80 db, tandis qu’il ne s’agit pas de relevés précis que seule une expertise aurait permis, que les odeurs de poulet grillé et de friture n’ont été senties qu’un bref laps de temps, un quart d’heure, à l’heure du déjeuner, alors que les poubelles communes peuvent dégager elles des odeurs, qu’aucun nuisible de type rat n’est relié au restaurant, la société [Localité 1] POULET ayant un contrat de ramassage des ordures du restaurant trois fois pas semaine avec la société NICOLLIN et la société OGP [Localité 1] ayant un contrat de services portant désinsectisation et dératisation avec la société NB-URGENCE-NUISIBLE, tandis qu’aucune autre nuisance ne peut être rattachée à l’enseigne de restauration rapide.

Les sociétés défenderesses contestent ainsi la violation évidente d’une règle, d’un droit ou d’une obligation. Les défenderesses estiment ainsi que n’est démontrée ni la certitude de l’imminence d’un dommage ; ni l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Les défenderesses font valoir par ailleurs que les demandes d’astreinte sont disproportionnées et constitutives d’une pression financière injustifiée et que, les nuisances n’étant ni établies ni caractérisées, aucune nécessité impérieuse ne justifie une exécution immédiate si le tribunal devait entrer en voie de condamnation.

Bien que régulièrement assignée, la SCI FALOUS n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

En premier lieu, sur la mise en œuvre d’une action amiable préalable, l’action étant fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et l’existence d’un trouble manifestement illicite, en référé, elle n’est par nature pas soumise aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile prévoyant une mise en œuvre préalable à la saisine.

En second lieu, sur le défaut de droit et de qualité à agir, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L615-6 du code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En application des dispositions de l’article 55 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967, il convient de constater que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] sont recevables devant le juge des référés.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2024, le syndic a été autorisé à engager toute action, tant en référé qu’au fond, devant toute juridiction à l’encontre de la société [Localité 1] POULET, la SCI FALOUS et de toute personne physique ou morale qu’il conviendrait de mettre dans la cause, dans le cadre d’une action directe voire d’une action oblique, à effet notamment de faire cesser toute activité contraire au règlement de la copropriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des travaux sont intervenus dans les parties communes, notamment dans la cour commune, avec des conséquences sur les parties privatives des autres copropriétaires de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1] n’était ainsi dépourvu ni du droit ni de la qualité à agir.

En conséquence, il convient de constater que les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1] sont parfaitement recevables.

Sur la demande retrait de l’extracteur et de la gaine et sur la remise en état

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de ce dernier texte que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation provenant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Conformément à l’article 9, I et II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article IV, A du règlement de copropriété des 25 et 25 mars 1947 produit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1], les parties communes « ne pourront être modifiées, sans le consentement de la majorité des propriétaires » et « il ne pourra être établi sur les façades rien qui puisse en changer l’aspect ou détruire l’harmonie ».

S’agissant des parties communes, l’article I de ce même règlement énumère notamment à ce titre « les fondations, les murs de façades sur les voies publiques et sur la cour, les murs de refend, (…) et la toiture ».

Il résulte de ces éléments, en conformité avec l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ne peuvent pas faire de travaux concernant les parties communes de l’immeuble, de surcroît si ceux-ci, d’une part, modifient l’harmonie générale de l’immeuble et, d’autre part, affectent la solidité ou l’étanchéité de l’immeuble, sans demander et obtenir au préalable l’autorisation en assemblée générale.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI FALOUS, propriétaire, a été autorisée, par vote à la majorité de l’assemblée générale des propriétaires du 24 février 2021, à faire installer un conduit d’extraction d’air pour son local situé au rez-de-chaussée.

Il est indiqué à la résolution n°10 que l’assemblée générale autorise la SCI FALOUS – M. [D] (propriétaire du lot 1 Rdc) d’installer un conduit d’extraction d’air pour son local au RDC (lot 16). Ce conduit sera visible sur la façade du bâtiment donnant sur la cour, comme le présente le dossier joint à la convocation fournie par M. [D], tous les frais étant pris en charge par le demandeur.

La copie de la convocation montre un document intitulé volet travaux 1. Dossier SCI FALOUS, avec deux photographies, une de l’existant et une du projet, accompagné d’un devis de la société Top Cuisine du 2/11/2020. La photographie avec la projection montre une gaine tubulaire le long du pignon arrière (arrête du mur extérieur de l’immeuble, note du juge), indiqué circulaire de 350 de diamètre (soit 35 cm, note du juge) et peinte de la même couleur que l’immeuble (le tout étant produit en noir et blanc, aucune notion de couleur ne peut être observée, note du juge). Il semble que la pièce produite ajoute un commentaire au milieu à gauche sur les critiques actuelles objet du litige. Le devis apporte les éléments techniques suivants : mise en conformité d’une évacuation des fumées et vapeurs graisseuses d’un établissement restauration ERP, intervention sur courette, fourniture et pose, le long de la façade arrière du bâtiment conduit de cheminée spirale et galvanisé diamètre 355 classe M-O conforme aux règles de l’art, accessoires coudes 45, piquage, colliers anti-vibration, trappe d’entretien et chapeau anti-pluie, prolongation du conduit en toiture à plus de 8 mètres des ouvrants et 40 cm au-dessus du faîtage conforme aux règles de l’art, raccordement du nouveau conduit à la hotte existante en cuisine, accessoires coudes, piquages, colliers, trappe d’entretien diamètre 355 et joint d’étanchéité.

La SCI FALOUS a fait installer un conduit accompagné d’un moteur d’extraction placé sur le toit de la cour commune, à l’effet d’évacuer les fumées graisseuses provenant de la cuisson des poulets et des frites vendus dans le restaurant rapide exploité par la société [Localité 1] POULET et la société OGP [Localité 1] de l’autre côté de l’immeuble sur rue.

Il est acquis que le propriétaire du lot n°1 au rez-de-chaussée a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété d’installer un conduit d’extraction d’air pour son local de restaurant, à l’époque dénommé Crousti Poulet. Il est constant que cette autorisation n’a portée que sur l’installation d’un conduit d’extraction d’air. Si une extraction d’air suppose un moteur pour faire fonctionner un extracteur destiné à expulser les fumées dans le conduit vertical jusqu’à l’air libre au-dessus de la toiture, il n’a nullement été question de l’installation en corollaire d’un moteur ou d’un extracteur, a fortiori sur un endroit de la cour commune. Le renvoi au dossier technique joint à la convocation est très clair en ce qu’il n’expose que la mise en place d’un conduit de cheminée contre l’immeuble, en haut sa prolongation en toiture et en bas son raccordement à la hotte existante en cuisine. La mention d’un raccordement à la hotte existante était tout particulièrement de nature à laisser penser aux copropriétaires appelés à voter sur la proposition n°10 que le conduit serait relié à une machine déjà existante pour extraire les fumées, et non accompagné d’un nouveau moteur / extracteur, qui n’est d’ailleurs ni évoqué dans les échanges et le devis ni localisé dans les vues du projet. Le montage photographique du projet ne montre nul moteur ni extracteur. Il convient de relever que les sociétés défenderesses constituées se sont expliqués en détail sur beaucoup des reproches avancés par le demandeur, mais n’ont pas cru devoir répondre sur l’installation de ce moteur / extracteur, qui est pourtant au coeur des demandes formulées. Il en résulte que l’installation du moteur / extracteur de fumées à l’extérieur dans la cour commune, sur son petit toit, a donc été effectuée sans obtenir aucune autorisation de la copropriété et donc en violation manifeste des droits de celle-ci. La SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1] ont manifestement violé le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, ce dont elles ne pouvaient qu’avoir conscience puisqu’elles ont demandé une autorisation pour le reste.

Il résulte des constatations circonstanciées, détaillées et répétées diligentées sur les lieux par les commissaires de justice, les 4 décembre 2023, 4 septembre 2024 et 5 février 2025, versées aux débats, d’une part, que l’installation de ce moteur extracteur volumineux occupe sans autorisation une partie du toit de l’appentis de la cour commune et que cette installation entraîne une nuisance sonore occasionnée par le bruit de vrombissement continu, audible par l’ensemble des occupants, notamment sur l’arrière, plus fortement selon qu’on se rapproche du bas de l’immeuble, d’autant qu’il est situé à grande proximité de plusieurs fenêtres d’appartement. Il n’est nul besoin d’atteindre un niveau de 80 db pour que ce bruit continu, mesuré de 45 à 68 db, suffise à créer une nuisance importante dans un lieu d’habitation collectif, dont il résulte par ailleurs de divers échanges, courriers et mails versés au dossier que plusieurs occupants s’en plaignent. Il suffit de consulter les photographies réalisées, notamment celles en couleur sous divers angles de vue très explicites figurant au constat de commissaire de justice du 15 février 2025 pour discerner également une atteinte esthétique sur cour dans la mesure où le moteur/extracteur est visible de tous sur l’arrière.

Il résulte de ces constatations qu’est caractérisé un trouble manifestement illicite par l’installation sans autorisation du moteur / extracteur de fumée qui cause des désordres sonores et esthétiques évidents.

Cette violation constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1] est bien fondé, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, à obtenir le retrait du moteur /extracteur et la remise en état de la cour commune et de son toit par la SCI FALOUS (propriétaire), la société [Localité 1] POULET (locataire) et la SAS OGP [Localité 1] (locataire-gérant) afin de faire cesser ce trouble, condamnation prononcée in solidum au regard des liens contractuels entre les trois sociétés défenderesses.

Il convient d’accorder à la société [Localité 1] POULET, la SCI FALOUS et la SAS OGP [Localité 1] un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision pour s’exécuter, et de prévoir une astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai en cas d’inexécution de leur part, les éléments produits au dossier montrant que malgré de nombreuses réclamations et relances et face à l’évidence d’une installation sans autorisation, les sociétés n’ont jamais remédié à la situation volontairement jusqu’alors.

S’agissant du conduit posé le long de la façade de l’immeuble dans la cour commune, reliée en bas à l’extracteur d’air et en haut au toit de l’immeuble, s’il ne correspond pas exactement à la photographie projetée au projet, il est peu éloigné du pignon et le devis mentionne une pose le long de la façade arrière du bâtiment, son diamètre et sa forme figuraient au devis, comme son accrochage par piquage et colliers, une telle conduite imposant nécessairement un solide accrochage à l’immeuble. Il n’est donc pas possible de constater en référé l’évidence d’une violation de l’autorisation obtenue et les demandes sur ce point seront rejetées en référé.

Concernant l’existence de coulures de graisses sur les parties communes de l’immeuble, les constatations figurant au dossier ne permettent pas d’en vérifier la présence, la localisation et l’étendue, ni d’en constater le lien nécessaire avec l’extracteur d’air en cause avec l’évidence requise en référé, de sorte que là aussi les demandes sur ce point seront rejetées en référé.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1] sollicite également de :

— dire qu’à défaut d’avoir satisfait à ces condamnations dans un délai de 3 mois suivant la notification de l’ordonnance à intervenir, la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET, la société OGP [Localité 1] ou tous occupants de leur chef seront condamnés à cesser toute activité de cuisson nécessitant l’évacuation de graisse ou de fumée, sous astreinte comminatoire de 3.000 euros par infraction constatée,

— interdire toute exploitation par la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET, la société OGP [Localité 1] et tous occupants de leur chef à défaut d’installation d’un système d’extraction conforme aux prescriptions réglementaires, sanitaires et votées en assemblée générale des copropriétaires, sous astreinte comminatoire de 3.000 euros par infraction constatée.

Ces demandes ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile puisqu’il est demandé de postuler pour l’avenir et qu’elles conduisent à demander au juge d’interdire de manière générale l’exercice d’une activité économique à laquelle la liberté fondamentale d’entreprendre s’oppose. Ces demandes relèvent en outre d’une appréciation par le juge du fond, s’agissant de l’application d’une réglementation technique pour l’exploitation d’une activité soumise à un contrôle de l’administration, notamment en termes de sécurité et d’hygiène.

Par conséquent et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1].

Rappelle que l’exécution provisoire s’attache par essence à une décision de référé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1], qui succombent à la présente instance, seront condamnées aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 4 septembre 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige et des éléments de la cause, la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1] seront condamnées, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] A [Localité 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande présentée par ces sociétés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1].

ORDONNE in solidum à la SCI FALOUS, à la société [Localité 1] POULET et à la SAS OGP [Localité 1] de faire retirer le moteur / extracteur de fumées installé à l’aplomb des lots de la SCI FALOUS, en extérieur, dans la cour commune arrière de l’immeuble situé au sein de la copropriété située [Adresse 1] A [Localité 1] à [Localité 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours, sans que cette astreinte ne soit réservée.

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des autres demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] A [Localité 1].

CONDAMNE la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] A [Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1] de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI FALOUS, la société [Localité 1] POULET et la SAS OGP [Localité 1], in solidum, aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 4 septembre 2024.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,