TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 24/05319 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZSGN

Jugement du 26 février 2026

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875

Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG – 1037

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 26 février 2026 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 10 mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. MHD FRUITS ET LEGUMES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. SERTIC [Localité 1]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Sabine DU GRANRUT de l’A.A.R.P.I. FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

La société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES est preneuse à bail commercial de locaux situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1] (69), dans la [Adresse 3], sur un tènement figurant au cadastre sous les numéros AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2], lieudit [Localité 2] (constituant le lot n° 14).

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2018, la société civile immobilière SEVRES a consenti à la société MHD FRUITS ET LÉGUMES un bail commercial portant sur les locaux précités à compter du 1er septembre 2018 aux fins d’y exploiter une activité de “entrepôt stockage et négoce de produits alimentaires et notamment fruits et légumes au rez-de-chaussée et bureau au premier étage en mezzanine, à l’exclusion de toutes autres activités".

Le 2 octobre 2018, l’ensemble immobilier comportant les locaux loués a été vendu par la SCI SEVRES à la société FONCIERE LEGO.

Un nouveau bail commercial a été consenti le 25 mars 2019 à la société MHD FRUITS ET LÉGUMES par la société FONCIERE LEGO pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 40.000,00 euros hors taxes et hors charges (HT HC) payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil.

Le 24 mai 2022, la société FONCIERE LEGO a vendu à la société civile immobilière SERTIC [Localité 1] SCI l’ensemble immobilier comprenant les locaux donnés à bail à la société MHD FRUITS ET LÉGUMES.

Monsieur [F] [G], président de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES, s’est rapproché de la société SERTIC [Localité 1] SCI en vue de racheter les locaux loués par l’intermédiaire de la société civile immobilière PRAIRE.

Une promesse de vente incluant plusieurs conditions suspensives a été reçue le 22 décembre 2023 par Maître [M], Notaire associé à [Localité 3], puis a fait l’objet d’un avenant en prorogeant la durée jusqu’au 5 avril 2024.

La SCI PRAIRE n’ayant finalement pas obtenu le financement requis, la vente n’a pu être finalisée.

En parallèle, déplorant des impayés locatifs depuis le 1er octobre 2019, la société SERTIC [Localité 1] SCI a fait délivrer à la société MHD FRUITS ET LÉGUMES un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2024, puis un second le 14 juin 2024 la mettant en demeure de payer la somme de 350.128,21 euros.

En réponse, la société MHD FRUITS ET LÉGUMES a fait assigner la société SERTIC [Localité 1] SCI devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2024 aux fins, pour l’essentiel, qu’il déclare les commandements de payer des 12 et 14 juin 2024 nuls et de nul effet et subsidiairement, qu’il lui octroie des délais de paiements pour s’acquitter des sommes susceptibles d’être dues.

Le 5 août 2024, la société SERTIC [Localité 1] SCI a obtenu du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Lyon qu’un commissaire de justice soit autorisé à rechercher sur le fichier national des comptes bancaires et assimilés (FICOBA) le ou les comptes bancaires dont la société MHD FRUITS ET LÉGUMES pouvait être titulaire, ce en vue de diligenter une saisie conservatoire.

Les recherches étant demeurées infructueuses, la société SERTIC [Localité 1] SCI n’a finalement pas été en mesure de diligenter de saisie-conservatoire.

La clôture de l’instruction est intervenue le 10 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 4 décembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026.

Les prétentions et les moyens

Aux termes de l’assignation délivrée le 10 juillet 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société par actions simplifiée unipersonnelle MHD FRUITS ET LÉGUMES demande au Tribunal de :

Vu l’article 1104 du Code Civil,

Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce,

déclarer les commandements de payer des loyers des 12 et 14 Juin 2024 signifiés à la requête de la SCI SERTIC [Localité 1] nuls et de nul effet, comme dépourvus de cause et délivrés de mauvaise foi,dire que ces actes extrajudiciaires sont insusceptibles d’avoir mis en oeuvre de bonne foi la clause résolutoire du bail, celle-ci étant réputée ne produire aucun effet,débouter la SCI SERTIC [Localité 1] de ses fins, moyens et prétentions reconventionnels, le cas échéant,à titre subsidiaire, octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter de toute somme dont celle-ci serait reconnue redevable vis-à-vis de la SCI SERTIC [Localité 1],dire que pendant ce délai, la clause résolutoire du bail est réputée ne produire aucun effet, dés lors que la SASU MHD FRUITS ET LÉGUMES respectera les délais de paiement qui lui auront été consentis,dans tous les cas, condamner la SCI SERTIC [Localité 1] à lui payer une indemnité de HUIT MILLE EUROS (8 000 €) en application des dispositions de l”article 700 du Code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens de la procédure.

La société MHD FRUITS ET LÉGUMES justifie la demande d’annulation des commandements de payer signifiés les 12 et 14 juin 2024 par l’absence de communication concomitante d’un décompte mentionnant les dates et montants des échéances impayées, le défaut de ventilation des termes impayés et la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire, dans l’irrespect des dispositions de l’article 1104 du Code civil. Elle déduit cette mauvaise foi de la réclamation des impayés locatifs dans un même temps que la poursuite des négociations en vue de la vente de l’ensemble immobilier incluant l’abandon desdites créances. Elle expose, en parallèle, qu’une partie de la créance revendiquée par la SCI SERTIC [Localité 1] est en réalité une créance propre de la SCI SEVRES. Elle soutient, à cet égard, que le bailleur actuel ne peut en solliciter le règlement, aucune délégation n’étant intervenue.

A titre subsidiaire, si elle devait être déclarée redevable d’impayés locatifs, elle sollicite un délai de paiement de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 septembre 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société SERTIC [Localité 1] SCI demande au Tribunal de :

Vu l’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce,

Vu l’article 1227 du Code civil,

débouter la société MHD FRUITS ET LÉGUMES de sa demande principal de nullité du commandement de payer du 14 juin 2024,

à titre principal

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial du 25 mars 2019 et ce, depuis le 15 juillet 2024, du fait du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 juin 2024,dire que le bail commercial du 25 mars 2019 est résilié, par application des effets de la clause résolutoire, à effet au 15 juillet 2024,constater en conséquence la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES à compter du 15 juillet 2024,

ordonner l’expulsion de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés à [Localité 1] (69) dans la [Adresse 3], sur un tènement figurant au cadastre sous les numéros AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2], lieudit [Localité 2], constituant le lot n° 14 (rdc et 1 er étage) du Bâtiment A, avec, si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix du bailleur aux frais et risques de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner la société MHD FRUITS ET LÉGUMES à lui payer : o la somme de 349.733,15 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 30 juin 2024 majorée du taux de l’intérêt légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire (14 juin 2024) ;

o la somme de 3.202,77 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés dus au titre du bail entre le 1 er juillet 2024 et le 14 juillet 2024, majorée du taux de l’intérêt légal à compter de la date de notification des présentes écritures ;

o la somme de 395,06 euros TTC au titre des frais de commissaire de justice pour la délivrance du commandement de payer ;

o la somme de 70.025,64 euros au titre de la clause pénale majorée du taux de l’intérêt légal à compter de la date de notification des présentes écritures ;

condamner la société MHD FRUITS ET LÉGUMES à payer à la société GENERALI VIE une indemnité d’occupation journalière de 370 euros HT outre l’intégralité des charges, impôts et taxes dus en application du bail, et ce, à compter du 15 juillet 2024 et calculée au prorata des jours écoulés jusqu’à la date de la complète libération des locaux dont s’agit,à titre subsidiaire,

ordonner la résiliation du bail commercial du 25 mars 2019 aux torts exclusifs de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES, à la date de la décision à intervenir,constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES à la date de la décision à intervenir,ordonner l’expulsion de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés à [Localité 1] (69) dans la [Adresse 3], sur un tènement figurant au cadastre sous les numéros AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2], lieudit [Localité 2], constituant le lot n° 14 (rdc et 1 er étage) du Bâtiment A, avec, si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix du bailleur aux frais et risques de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner la société MHD FRUITS ET LÉGUMES à lui payer : o 175.786,28 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges du 1 er octobre 2019 au 1er avril 2022 (2 ème trimestre) inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 14 juin 2024 ;

o 173.946,87 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges du 1 er juillet 2022 au 1er avril 2024 (2 ème trimestre) inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 14 juin 2024 ;

o 21.016,78 euros TTC au titre du 3 ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions ;

o A parfaire à la date de la décision à intervenir ;

o La somme de 70.025,64 euros au titre de la clause pénale majorée du taux de l’intérêt légal à compter de la date de notification des présentes écritures ;

o Une indemnité d’occupation, à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des locaux, égale à trois fois le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes, soit la somme journalière de 370 euros HT, outre l’intégralité des charges, impôts et taxes dus en application du bail,

En tout état de cause,

débouter la société MHD FRUITS ET LÉGUMES de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande subsidiaire de délais de paiement, condamner la société MHD FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner la société MHD FRUITS ET LÉGUMES aux entiers dépens de l’instance,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant un éventuel appel et dire n’y avoir lieu de l’écarter.

La société SERTIC [Localité 1] SCI indique, en premier lieu, qu’elle n’entend pas se prévaloir du commandement de payer du 12 juin 2024. A l’appui des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, elle écarte ensuite toute annulation du commandement de payer du 14 juin 2024, l’extrait de compte annexé laissant apparaître la ventilation entre les loyers, provisions et taxes et la cession de la créance détenue par l’ancien bailleur ayant été notifiée concomitamment au preneur. Elle précise que l’abandon de certaines créances envisagé dans le cadre des négociations de vente du local commercial loué n’est plus d’actualité, la promesse de vente étant caduque. Elle en déduit que cela ne peut caractériser une délivrance de mauvaise foi du commandement de payer.

Tirant les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, elle considère que le bail commercial s’est trouvé résilié à compter du 15 juillet 2024 et qu’elle est ainsi fondée à demander l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir. Elle sollicite, en parallèle, le règlement d’un arriéré locatif de 352.935,92 euros TTC sur la période du 1er octobre 2019 au 14 juillet 2024 (avec application du taux d’intérêt légal), le remboursement du coût du commandement de payer querellé, le bénéfice de la clause pénale prévue à l’article 17 du bail commercial et le paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 370,00 euros HT correspondant au triple du montant annuel du loyer hors charges et hors taxes à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux.

A titre subsidiaire, elle requiert qu’il soit prononcé la résiliation judiciaire dudit bail, en application des dispositions de l’article 1227 du Code civil.

En parallèle, elle estime que la demande d’un délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire formée par la société MHD FRUITS ET LÉGUMES ne peut prospérer, cette dernière ne justifiant pas la légitimité d’une telle prétention ni qu’elle serait en mesure de respecter l’échéancier éventuellement fixé.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif, les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée, des revendications au sens du code de procédure civile, et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion.

Sur les demandes formées par la société MHD FRUITS ET LÉGUMES

Sur la demande d’annulation des commandement de payer du 12 et 14 juin 2024

L’article L. 145-41 du Code de commerce, pris dans la version en vigueur depuis le 01 octobre 2016, énonce que :

“Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Sur l’imprécision alléguée des commandements de payer

S’agissant du commandement de payer du 12 juin 2024

La société MHD FRUITS ET LÉGUMES soutient, en premier lieu, que l’absence de communication concomitante d’un décompte précis et le défaut de ventilation entre les termes impayés justifieraient l’annulation des deux commandements de payer délivrés les 12 et 14 juin 2024.

Pour être valable, il est de principe qu’un commandement de payer doit indiquer la nature des sommes dont le paiement est sollicité, outre les échéances au titre desquelles lesdites sommes sont dues.

Sur ce, par acte de commissaire justice du 12 juin 2024, la société SERTIC [Localité 1] SCI a fait délivrer un commandement de payer la somme de 349.733,15 euros en principal correspondant, selon le “détail des éléments de créance” précisé ensuite, aux arriérés de loyers et charges du 1er octobre 2019 au 1er avril 2022 pour un montant de 175.786,28 euros et aux arriérés de loyers et charges du 1er juillet 2022 au 1er avril (sans mention d’année) pour la somme de 173.946,87 euros dus pour l’occupation “d’un local sis [Adresse 3]”.

La présentation sommaire du détail des créances ne permettait effectivement pas à la société MHD FRUITS ET LÉGUMES d’identifier avec exactitude la composition des deux sommes susmentionnées (c’est-à-dire de distinguer le quantum qui relevait des loyers du quantum correspondant aux charges locatives, les montants considérables requérant pourtant des précisions complémentaires, afin de permettre au débiteur de les contester utilement), ce d’autant plus qu’il n’était alors pas établi qu’elle avait été informée préalablement de la cession de créance intervenue entre la société FONCIERE LEGO et la société SERTIC [Localité 1] SCI.

Il convient, en conséquence, de le déclarer nul.

S’agissant du commandement de payer du 14 juin 2024

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la société SERTIC [Localité 1] SCI a fait signifier à la société MHD FRUITS ET LÉGUMES un second commandement de payer la somme totale de 350.128,21euros (dont 349.3733,15 euros en principal) dans un délai d’un mois à peine de mise en oeuvre de la clause résolutoire.

L’acte reprend, à titre liminaire, les dispositions de l’acte de vente reçu le 24 mai 2022 par Maître [O] [Q], notaire associée, relatives à la cession par la société FONCIERE LEGO à la société SERTIC [Localité 1] SCI d’une part du bien immobilier pris à bail par la société MHD FRUITS ET LÉGUMES, d’autre part d’une “créance de loyers impayés à votre égard[1] à hauteur de la somme de 175.786,28 euros TTC”.

[1] C’est-à-dire de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES

Le commandement de payer mentionnant par ailleurs en page numérotée quatre que la somme de 175.786,28 euros correspondait aux loyers et charges impayés du “1er octobre 2019 au 1er avril 2022 inclus”, lesquels se trouvaient repris en sus dans l’extrait de compte établi au 25 mai 2022 (détaillant mois par mois le loyer hors taxes, les provisions pour charges, la taxe sur la valeur ajoutée, les rappels éventuels, les compléments de dépôt de garantie et le coût de la taxe foncière annuelle), la société MHD FRUITS ET LÉGUMES pouvait ainsi aisément identifier la nature des paiements exigés.

Une conclusion identique s’impose s’agissant de la créance en principal de 173.946,87 euros dont se prévaut la société SERTIC [Localité 1] SCI dans le même acte, en ce qu’il y est précisé qu’il s’agit des arriérés de loyers et charges “du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 inclus” et en ce qu’il y est annexé un relevé de compte n°[XXXXXXXXXX01] arrêté au 22 mai 2024 détaillant mois par mois les appels d’échéances, régularisations, avoirs et charges accessoires (taxe foncière et cotisations d’assurances).

Le commandement de payer s’avère ainsi suffisamment détaillé pour que la société MHD FRUITS ET LÉGUMES soit en mesure de déterminer l’opportunité de le contester au fond et ne peut, dès lors, motiver son annulation.

Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer du 14 juin 2024 alléguée par la société MHD FRUITS ET LÉGUMES

La société MHD FRUITS ET LÉGUMES motive également la demande d’annulation du commandement de payer du 14 juin 2024 par la délivrance concomitante avec les négociations menées en vue de l’acquisition par cette dernière de l’ensemble immobilier.

Il est de principe que la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi, le juge devant se placer à la date de délivrance du commandement pour se prononcer.

Sur ce, selon acte reçu le 22 décembre 2023 par maître [J] [M], la société SERTIC [Localité 1] SCI, promettant, a conféré à la société civile immobilière PRAIRE, bénéficiaire, la faculté d’acquérir le lot de copropriété 14 au sein de l’ensemble immobilier situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 1] pour une durée expirant le 8 mars 2024, ce moyennant un prix de 740.000,00 euros. L’acte précisait qu’un litige tenant à un impayé de 156.380,64 euros opposait la société SERTIC [Localité 1] SCI à la société MHD FRUITS ET LÉGUMES et que les parties (c’est-à-dire les sociétés SERTIC [Localité 1] SCI et la société PRAIRE” étaient convenues “d’un abandon de cette créance par le BAILLEUR au profit du PRENEUR dès l’instant où l’acte de vente puisse se régulariser”.

Aux termes d’un avenant à la promesse précitée, signé par les parties les 1er et 5 mars 2024, la durée de validité de la promesse a été prorogée à la date du 5 avril 2024.

La signification du commandement de payer du 14 juin 2024 est ainsi intervenue alors que la promesse de vente était caduque depuis deux mois, de sorte que la société SERTIC [Localité 1] SCI n’avait plus l’obligation d’accorder les remises de loyers dont il y était fait mention.

Il s’en déduit que c’est en toute bonne foi que le bailleur a entendu faire valoir ses droits en sommant la société MHD FRUITS ET LÉGUMES d’apurer la dette locative accumulée entre le 1er octobre 2019 et le 1er avril 2024 et en actionnant ensuite la clause résolutoire en l’absence de paiement des sommes dues dans le délai d’un mois imparti.

Par suite, il convient de rejeter la demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2024.

Sur les conséquences de la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2024

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société MHD FRUITS ET LÉGUMES

A titre subsidiaire, la société MHD FRUITS ET LÉGUMES demande qu’il lui soit octroyé un délai de paiement de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolution du bail.

L’article 1343-5 du Code civil dispose notamment que :

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge

Toute stipulation contraire est réputée non écrite".

Sur ce, l’article 20 du bail commercial du 25 mars 2019 prévoit que :

“Il est expressément convenu qu’en cas d’inexécution des conditions ci-dessus ou de l’une d’entre elles, un mois après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires.

Le Bailleur pourra obtenir l’expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance. Le Bailleur se réserve par ailleurs de faire valoir tous droits pour loyers échus, dommages intérêts et frais, sans préjudice de son droit de saisir en toute circonstance, le Juge du fond, de toute action qu’il pourra juger utile.

En cas de non-paiement d’un seul terme à son échéance, le Bailleur sera en droit d’expulser le locataire par la même voie et sous les mêmes réserves mais, en ce cas, un mois seulement après un commandement de payer resté sans effet. Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au Bailleur.

En aucune circonstance et pour quelque cause que ce soit, la clause ci-dessus ne pourra être considérée ni comme comminatoire ni comme clause de style. Elle contient une dérogation expresse, voulue et acceptée par les parties au dernier paragraphe de l’Article 1184 du Code Civil.

Tenant lieu de loi aux termes de l’Article 1134 du Code Civil, cette clause devra être

rigoureusement exécutée par les parties”.

A cet égard, la société MHD FRUITS ET LÉGUMES ne conteste ni l’absence de paiement des échéances locatives visées dans le commandement de payer du 14 juin 2024 ni le quantum avancé par la société SERTIC [Localité 1] SCI (le débat étant centré sur l’absence alléguée de délégation de créances, problématique à laquelle il a été apporté une réponse supra). Elle ne développe pas non plus d’arguments à l’appui de la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, étant relevé au surplus qu’elle n’a pas repris spontanément le paiement des échéances locatives à la suite de l’échec de la vente immobilière en guise de bonne foi. Le montant des arriérés locatifs étant considérable, il est d’ailleurs permis de douter de la capacité de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES à procéder à l’apurement dans un délai de vingt-quatre mois, qui plus est en l’absence de garanties effectives.

Il convient, par suite, de rejeter les demandes formées à titre subsidiaire par la société MHD FRUITS ET LÉGUMES.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la société SERTIC [Localité 1] SCI

Sur la demande d’expulsion et ses conséquences

La société MHD FRUITS ET LÉGUMES n’ayant procédé à aucun règlement dans le délai d’un mois suivant le 14 juin 2024, date de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, il est constaté l’acquisition de ladite clause et la résiliation subséquente du bail commercial du 25 mars 2019 à la date du 15 juillet 2024.

Il convient, en outre, d’ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des locaux composant le lot n°14 du bâtiment A au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 4]” situé au sein de la [Adresse 3], sur un tènement figurant au cadastre sous les numéros AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2], lieudit [Localité 2], ce dans le mois suivant la signification du présent jugement.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

La société SERTIC [Localité 1] SCI ne justifie ni en droit ni en fait la demande tendant à ce qu’il soit “ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix du bailleur aux frais et risques de la société MHD FRUITS ET LEGUMES, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues”, de sorte qu’elle sera rejetée.

En revanche et conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code susdit, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

* * *

L’article 13 du bail commercial du 25 mars 2019 prévoit que :

« Au cas où, après cessation définitive du Bail par résiliation, congé ou quelque cause que ce soit, les Locaux ne seraient pas restitués au Bailleur à la date exigible et après exécution par le Preneur des travaux à sa charge et libres de toute occupation et de tout encombrement.

Le Preneur sera redevable envers le Bailleur d’une indemnité fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard au triple du montant du dernier loyer journalier en vigueur, TVA en sus, et ce sans préjudice du recours par le Bailleur au juge des référés pour obtenir l’expulsion du Preneur et de tous autres droits et actions.

Cette indemnité restera due au Bailleur après le départ du Preneur pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au présent Bail (dans un délai maximum de deux (2) mois — sauf cas extrême dû à de gros travaux à prévoir — le Bailleur en informera le Preneur par RAR), si le Preneur n’y a pas procédé lui-même avant son départ”.

En conséquence, la société MHD FRUITS ET LÉGUMES sera condamnée à payer à la société SERTIC [Localité 1] SCI une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 370 euros hors taxes[2], outre les charges, impôts et taxes dus en application du bail du 25 mars 2019, à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

[2] 11.224,70 € hors taxes / 3 mois / 30 jours comptables x3 = 374,16 euros, arrondi à 370,00 euros, conformément à la demande de la société SERTIC [Localité 1] SCI

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du Code civil range au nombre des obligations principales du preneur à bail celle lui imposant de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort ensuite des pièces versées aux débats par la société SERTIC [Localité 1] SCI que la société MHD FRUITS ET LÉGUMES demeure redevable d’un montant total de 352.935,92 euros TTC en paiement de l’arriéré locatif, lequel se décompose comme suit :

175.786,28 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges du 1er octobre 2019 au 1er avril 2022 inclus ;173.946,87 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 inclus ;3.202,77 euros TTC correspondant à l’échéance de loyer et provisions pour charges entre le 1er juillet 2024 et le 14 juillet 2024 (soit 21.0146,78 euros d’échéance trimestrielles / 92 jours x14 premiers jours de juillet).

Il convient d’y ajouter les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur la somme de 349.733,15 euros et à compter du prononcé du présent jugement sur la somme de 3.202,77 euros, ce conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la mise en oeuvre de la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil énonce notamment que :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”

Sur ce, l’article 17 du bail commercial du 25 mars 2019 prévoit que :

“Le Preneur s’oblige à payer au Bailleur le loyer et ses accessoires en quatre termes de paiement égaux et d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. (…)

Toute somme due en vertu du Bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte portera de plein droit intérêt à compter de cette échéance, le Preneur se trouvant mis en demeure par le seul effet de la signature du Bail et de l’exigibilité contractuelle de la somme. Les parties conviennent que cet intérêt sera calculé au taux moyen mensuel de l’EONIA majoré de 300 points de base (soit 3,00 %) l’an.

En outre, à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’envoi au Preneur d’une mise en demeure adressée par le Bailleur, une majoration de 20% de tout ou partie d’une somme exigible en vertu du Bail et non payée à son échéance sera due par le Preneur à titre de pénalité forfaitaire, sans préjudice de l’éventuelle mise en oeuvre de la clause résolutoire”.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2024 constitue une mise en demeure suffisante à l’encontre de la société MHD FRUITS ET LÉGUMES, la société SERTIC [Localité 1] SCI lui ayant ainsi signifié sans équivoque son intention de solliciter l’apurement de l’arriéré locatif à la suite de l’échec des négociations menées en vue de l’acquisition du local.

L’acte susvisé portant sur une somme de 350.128,21 euros en principal, la société MHD FRUITS ET LÉGUMES sera condamnée à payer à la société SERTIC [Localité 1] SCI un montant de 70.025,64 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

Sur le coût du commandement de payer

Les frais antérieurs à l’engagement d’une instance, dont les commandements lorsqu’ils sont légalement nécessaires pour mettre en œuvre un droit, peuvent être inclus dans les dépens s’ils sont liés à la procédure par une relation étroite et nécessaire.

En l’occurrence, la signification du commandement de payer étant exigée par l’article L. 145-41 du Code de commerce et la société SERTIC [Localité 1] SCI sollicitant qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’intégrer les frais afférents aux dépens.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Succombant à l’instance, la société MHD FRUITS ET LÉGUMES sera condamnée au paiement des dépens, dont les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2024.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

Condamnée aux dépens, la société MHD FRUITS ET LÉGUMES sera également condamnée à payer la somme de 3.000,00 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens et sera déboutée de sa propre demande formée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il est rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Annule le commandement de payer signifié le 12 juin 2024 à la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES tendant à l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 juin 2024 ;

Rejette les demandes de la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 25 mars 2019 et la résiliation subséquente dudit bail le 15 juillet 2024 ;

Ordonne l’expulsion de la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES et de tous occupants de son chef des locaux composant le lot n°14 du bâtiment A au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 4]” situé au sein de la [Adresse 3] de la commune de [Localité 1] (69), sur un tènement figurant au cadastre sous les numéros AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2], lieudit [Localité 2], ce dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut d’exécution volontaire, la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES pourra y être contrainte, ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin, dans les conditions prévues aux articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande tendant à ce qu’il soit ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix du bailleur aux frais et risques de la société MHD FRUITS ET LEGUMES, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamne la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES à payer à la société civile immobilière SERTIC [Localité 1] SCI une indemnité d’occupation d’un montant journalier de 370,00 euros hors taxes, outre les charges, impôts et taxes prévus par le bail résilié, à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Condamne la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES à payer à la société civile immobilière SERTIC [Localité 1] SCI la somme totale de 352.935,92 euros toutes taxes comprises en règlement de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 349.733,15 euros et à compter du prononcé du présent jugement sur la somme de 3.202,77 euros ;

Condamne la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES à payer à la société civile immobilière SERTIC [Localité 1] SCI la somme de 70.025,64 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 17 du bail commercial du 25 mars 2019 ;

Condamne la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES au paiement des dépens, dont les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2024 (d’un montant de 395,06 euros toutes taxes comprises) ;

Condamne la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES LÉGUMES à payer à la société civile immobilière SERTIC [Localité 1] SCI la somme de 3.000,00 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens ;

Déboute la société par actions simplifiée MHD FRUITS ET LÉGUMES LÉGUMES de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI