TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 24/00206 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA7SJ

N° MINUTE : 26/00027

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 23 Mars 2026

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Nous Hélène BIGNON, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

ET

Madame [N] [V] [K], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Ben ali AHMED, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION, substitué par Maître FERRANTE Séverine avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparante

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026

DECISION:

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée à l’audience de plaidoirie de Gina DOLCINE, greffière, et au délibéré de Odile ELIZEON,

faisant fonction,

CE

CCC à M^e Françoise BOYER-ROZE+M^e Ben ali AHMED+Madame [Z] [F]

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 octobre 2017 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet immédiatement, M. [S], [P], [R] [X] a donné à bail à Mme [N] [V] [K] un logement d’habitation situé [Adresse 4] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 750 euros, hors charges.

Par acte du 13 octobre 2017, Mme [Z] [F] s’est portée caution solidaire à durée déterminée.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [X] a fait signifier le 21 septembre 2023 à Mme [V] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 2 088,00 euros hors coût de l’acte dans le délai de deux mois.

Le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Mme [F] en qualité de caution par exploit de commissaire de justice du 4 octobre 2023 et il lui a été fait sommation de payer la somme de 2 088,00 euros dans le délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne les 15 et 31 mai 2024, M. [S], [P], [R] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion statuant en référé aux fins d’expulsion et de condamnation solidaire à payer.

Par ordonnance de référé du 30 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, invité Mme [N] [V] [K] à conclure et produire ses pièces contradictoirement avant le 15 octobre 2024 et invité M. [S] [X] à y répliquer et produire ses pièces contradictoirement notamment les pièces numérotées 5 et 6 avant le 30 octobre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2024.

Par ordonnance de référé du 1er décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité Mme [N] [V] [K] à produire ses pièces à la juridiction avant le 15 février 2026 et à notifier ou signifier ses conclusions et pièces à Mme [Z] [F] avant le 15 février 2026. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 octobre 2025.

Suivant renvoi contradictoire, l’affaire a été retenue le 2 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 23 juillet 2025 à Mme [N] [V] [K] et par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 septembre 2025 à Mme [Z] [F], M. [X], représenté par son conseil, sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition à compter du 21 novembre 2023 de la clause résolutoire insérée au bail et reprise dans le commandement de payer du 21 septembre 2023,

déclarer Mme [V] [K] occupante sans droit ni titre des lieux,

ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens, et de tous occupants de son chef desdits locaux, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,

condamner solidairement les défenderesses à payer à titre de provision la somme de 3 132 euros correspondant aux loyers échus et impayés de juin 2023 inclus à novembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en vertu de l’article 1153 du code civil,

fixer à la charge du locataire, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 896 euros à compter du 21 novembre 2023, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux de sa personne, de tout bien et de tout occupant de son chef,

condamner solidairement les défenderesses à payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 896 euros à compter du 21 novembre 2023, date de résiliation du bail , et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux du locataire, de tout bien et de tout occupant de son chef,

condamner solidairement les défenderesses à payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution du commandement de payer les loyers et sommation de payer.

En défense, Mme [V] [K], comparante à l’audience du 6 octobre 2025, est absente à l’audience du 2 mars 2026. Elle n’a pas été représentée.

Mme [Z] [F] n’a comparu à aucune des audiences et n’a pas été représentée.

Un diagnostic social et financier a été adressé au tribunal le 10 octobre 2024. Il en ressort que Mme [V] [K] perçoit mensuellement le revenu de solidarité active d’un montant de 637 euros – une demande d’ouverture de droits à retraite étant en cours –, une allocation de logement de 387 euros, des allocations familiales de 53 euros et une pension alimentaire de 200 euros et supporte outre son loyer de 835 euros par mois, les charges courantes et la charge de son petit-fils mineur scolarisé (17 ans). Selon l’évaluation sociale, Mme [V] [K] a cessé de régler son loyer au mois d’août 2023 suite à l’augmentation des charges (60 euros au lieu de 20 euros) qui ne seraient, selon elle, pas justifiées vu la nécessité de réaliser d’importants travaux de rénovation au sein du logement loué. Elle a exposé que son propriétaire ne lui a pas remis les quittances de loyers lorsqu’elle payait ses loyers en espèces – notamment en juin et juillet 2023, le montant réglé ne comprenant pas l’augmentation des charges appliquée – ni un RIB pour le virement des loyers. Elle a précisé qu’elle n’a plus d’eau chaude depuis plusieurs mois et qu’elle a une surconsommation d’eau et d’électricité qui serait liée à un branchement d’alimentation de maisons voisines sur son compteur. Son dossier [Q] est en cours.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément à ses écritures régulièrement notifiées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré le 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties

En l’espèce, Mme [V] [K] s’est présentée en personne à l’audience du 6 octobre 2025 et n’a pas comparu à l’audience du 2 mars 2026. Elle n’a pas été représentée, son conseil ayant informée la juridiction ne plus intervenir au soutien de ses intérêts.

Par ailleurs, Mme [Z] [F], régulièrement avisée à personne, n’a pas comparu, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré l’absence d’un défendeur, il est statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il convient, par ailleurs, de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

Le caractère de l’urgence est souverainement apprécié par le juge des contentieux de la protection, statuant en référé.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, M. [X] sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation litigieux par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat de bail ; le commandement de payer délivré le 21 septembre 2023 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; l’expulsion de Mme [V] [K], la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation solidaire des défenderesses à payer les sommes dues au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation. Il soutient que les loyers n’ont pas été honorés depuis le mois de juin 2023, que la preuve de la prétendue insalubrité du logement n’est pas rapportée et que Mme [V] [K] ne démontre pas être dans l’impossibilité d’user paisiblement des lieux litigieux.

Mme [V] [H] est absente et non représentée lors de la dernière audience et Mme [Z] [F] n’a comparu à aucune des audiences. Elles n’apportent par définition aucun élément de nature à contester les demandes.

Toutefois, il ressort des éléments versés contradictoirement aux débats notamment le diagnostic social et financier et l’ordonnance de référé de réouverture des débats du 1er décembre 2025 que Mme [V] [K] conteste le montant de l’arriéré locatif puisqu’elle assure avoir réglé les loyers des mois de juin et juillet 2023. Aussi, elle indique que le logement nécessite des travaux de rénovation de sorte que le montant du loyer doit être réduit, eu égard à la non-conformité des lieux loués.

En tout état de cause, outre l’antériorité du litige, force est de constater que les demandes formées par M. [X] nécessitent un débat au fond qui ne relève pas du juge des référés mais du pouvoir d’interprétation du juge du fond compte tenu des contestations sérieuses soulevées par la locataire tant sur le montant de la dette locative remettant ainsi en cause l’acquisition des effets de la clause résolutoire, que sur le montant du loyer au regard de l’éventuel non décence du logement.

Or, il est constant que le juge des référés, qui est le juge de l’évidence, ne peut que constater l’existence d’une obligation si celle-ci est manifeste et ne souffre pas de contestation sérieuse.

En conséquence, il ne peut y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par M. [X] à l’encontre de Mmes [N] [V] [K] et [Z] [F].

Sur les frais de procédure et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Pour le même motif, il sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M. [S], [P], [R] [X] à l’encontre de Mme [N] [V] [K] et Mme [Z] [F] ;

DEBOUTONS M. [S], [P], [R] [X] du surplus de ses demandes ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur leurs demandes ;

DEBOUTONS M. [S], [P], [R] [X] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S], [P], [R] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi l’ordonnance a été signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE