TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :

Le 20 décembre 2024

à M^e Alice FADY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 décembre 2024

à M^e Patrice BALDO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00388 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4M4F

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [S] [Y]

née le 15 Janvier 1980 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 6]

(AJ totale)

représentée par M^e Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 12 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a attrait Madame [R] [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation outre un arriéré locatif.

L’affaire a été appelée le 4 avril 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 5 septembre 2024.

Représentées par leur avocat respectif, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La SA ICF a demandé de :

déclarer prescrite la demande de restitution de 26.408,23 euros et de débouter Madame [S] [Y] de sa demande de répétition de l’indu, subsidiairement de se déclarer incompétent sur la demande de fixation du prix du loyer qui relève du juge du fond s’agissant d’une contestation sérieuse ??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ??ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,??condamner Madame [S] [Y] au paiement des sommes suivantes : Une provision de 1.413,66 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de retard d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges, jusqu’à libération complète des lieux ;750 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours, les frais de dossier SLS. De rendre opposable la décision au conjoint ou partenaire du PACS du locataire.

La SA ICF a exposé avoir consenti à Madame [S] [Y] un bail d’habitation suivant contrat sous signature privée du 1er décembre 2020, portant sur un appartement situé [Adresse 8]. A défaut de paiement régulier des loyers et charges, elle a fait délivrer un commandement à Madame [S] [Y] le 17 février 2022, d’avoir à payer une somme de 3.018,85 euros correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, ce dans un délai de deux mois. Ce commandement est resté infructueux dans le délai imparti de sorte qu’elle est fondée à obtenir la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, avec ses effets subséquents, soit l’expulsion de la locataire et une indemnité d’occupation, outre le règlement de la dette locative arrêtée à un montant de 1.413,66 euros au 1er septembre 2024.

En réplique aux arguments de la défenderesse, la SA ICF a :

Concernant la demande en remboursement d’un indu : soulevé la prescription, et argué qu’aucun droit au relogement n’était mis à sa charge lors de la conclusion du bail. Un arrêté de mise en sécurité a affecté un premier logement qu’elle avait loué à Madame [S] [Y], mais postérieurement à la signature du bail du 1er décembre 2020. Le juge des référés ne peut fixer un nouveau loyer que celui convenu entre les parties. L’augmentation du loyer avec la conclusion d’un nouveau bail n’affecte pas la validité du contrat librement conclu entre les parties.

Madame [S] [Y] a demandé :

A titre principal : de débouter la SA ICF de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser une somme de 26.408,23 euros indûment payée, avec intérêts au taux légal avec capitalisationA titre subsidiaire : fixer le montant du loyer pour son logement à la somme de 479,78 euros, indexé sur l’indice de la construction et débouter la SA ICF de ses demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses A titre infiniment subsidiaire : suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement ; En tout état de cause : condamner la SA ICF à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [S] [Y] a expliqué avoir été titulaire d’un bail signé avec la SA ICF avant celui du 1er décembre 2020, qui portait sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 662,04 euros charges comprises. L’immeuble a été frappé d’un arrêté de péril avec interdiction d’occupation et elle a été relogée à compter du 5 février 2019. Il était convenu que le loyer du nouveau logement serait identique à celui dont elle s’acquittait auparavant, ce qui a été appliqué jusqu’au 1er décembre 2020, date à laquelle de nouvelles conditions tarifaires lui ont été imposées. La SA ICF lui a fait signer un nouveau bail le 1er décembre 2020, avec un loyer de 883,46 euros charges comprises. Cette augmentation de loyer est en inadéquation avec ses ressources, de sorte qu’elle a contracté une dette locative. Or, Madame [S] [Y] a soutenu ne devoir aucun loyer, dans la mesure où la SA ICF reste tenue d’une obligation de relogement en l’absence de mainlevée de l’arrêté de péril affectant son logement initial. Elle s’est dite au contraire, recevable à obtenir le remboursement des sommes réglées à tort au bailleur compte tenu de la suspension des loyers.

Subsidiairement, Madame [S] [Y] a sollicité que le loyer soit fixé au même montant que celui qu’elle s’acquittait dans l’ancien logement. De fait, le décompte fourni par la SA ICF est erroné et ne peut servir de fondement à une demande d’expulsion.

A titre infiniment plus subsidiaire, Madame [S] [Y] a fait valoir des ressources modestes et le dépôt d’une procédure de surendettement en août 2024 pour obtenir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire, daté du 7 mars 2024, indique que Madame [S] [Y] a seule, la charge de trois enfants, dont deux mineurs. Des difficultés de paiement sont dues au non versement des prestations CAF suspendues depuis 5 mois. Le rétablissement des droits était en cours d’étude. La reprise des loyers courants conditionnait le bénéfice d’un FSL et une mutation proposée par ICF dans un logement moins onéreux.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024 prorogé au 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément à l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Sur la prescription

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce Madame [S] [Y] a formulé une demande reconventionnelle en remboursement d’un indu au titre des loyers et charges pour la première fois dans ses conclusions déposées à l’audience du 5 septembre 2024.

Par suite de l’acquisition de la prescription triennale, la demande est irrecevable pour les sommes acquittées avant le 5 septembre 2021, mais recevable pour celles réglées postérieurement à cette date.

Sur les demandes de la SA ICF

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, l’article L. 521-3-1, 1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, prévoit que lorsqu’un immeuble fait 1'objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

L’article L521-2 du même code et dans sa version applicable au litige, prévoit que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet d’un arrêté de péril avec interdiction d’occupation, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

En l’espèce, c’est avec une certaine mauvaise foi que la SA ICF argue dans ses conclusions, qu’aucune procédure de mise en sécurité ne frappait l’immeuble [Adresse 3] à la signature du bail du 1er décembre 2020, et que l’attestation de relogement présentée par la défenderesse porte le nom d’une autre personne.

Lors de ses observations orales à l’audience, elle a confirmé qu’elle se trouvait liée par un bail d’habitation consenti à Madame [S] [Y] et portant sur un appartement situé au 5ème étage du [Adresse 4], qu’un arrêté avec interdiction d’occupation cet immeuble a été pris par la mairie de [Localité 9] le 30 janvier 2019, que Madame [S] [Y] a été relogée au [Adresse 5]. Elle a déclaré que l’immeuble situé [Adresse 3] a été réhabilité en février 2023.

Cette situation est corroborée par les pièces versées par Madame [S] [Y] :

une fiche de désignation du logement confirmant le contrat portant sur le [Adresse 2], avec un loyer mensuel de 662,04 euros charges comprises, une attestation datée du 15 février 2019, aux termes desquelles la SA ICF indique le relogement de Madame « [L] » [R] dans un logement dont les références sont UG 095979 situé au [Adresse 7], à compter du 5 février 2019 et suite à l’arrêté 2019-00362-VDM du 30 janvier 2019 portant interdiction d’occuper l’immeuble sis [Adresse 4]. Si le nom qui y figure est effectivement erroné, le prénom est identique, et le logement et ses références sont ceux mentionnés dans le bail du 1er décembre 2020. C’est donc à juste titre que Madame [E] [Y] affirme qu’aucun loyer n’était dû, à minima entre le 4 février 2019 jusqu’au 1er décembre 2020, compte tenu de l’interdiction d’occupation ordonnée par l’arrêté municipal du 30 janvier 2019 et conformément à l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation précité.

Or les décomptes produits par la SA ICF, qui qualifient d’ailleurs d'« indemnités d’occupation » les sommes réclamées à Madame [S] [Y] jusqu’au 1er décembre 2020, remontent au 4 février 2019.

Partant, le décompte adossé au commandement de payer délivré le 10 février 2022 à Madame [S] [Y] et qui fonde la demande de résiliation du bail, est manifestement erroné et infondé pour les sommes antérieures au 1er décembre 2020.

Pour le surplus, l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire interdit au créancier de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l’objet de contestations sérieuses, cette mauvaise foi s’appréciant à la date de signification du commandement.

De fait, un bail conclu dans la continuité d’une obligation de relogement et pendant une procédure de péril, sur les mêmes biens et prestations, avec une augmentation majeure d’un loyer qui n’était initialement pas dû, pose la question de la bonne foi du bailleur, et par conséquent, de la validité tant du contrat que du commandement de payer. Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher ces points.

En l’état de contestations sérieuses concernant le bail qui lie les parties, ainsi que la dette locative de Madame [E] [Y], il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SA ICF.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [S] [Y]

Il résulte de l’article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’occurrence, il a été constaté qu’un arrêté de péril a été pris le 30 janvier 2019, avec interdiction d’occupation de l’immeuble dans lequel Madame [S] [Y] était domiciliée à l’origine.

En application de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation, les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, ayant mis à disposition les locaux frappés par un arrêté de péril sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Les sommes versées par Madame [E] [Y] avant la signature du bail le 1er décembre 2020, n’étaient manifestement pas dues. Or, il a été jugé que sa demande au titre de l’indu est prescrite pour les loyers antérieurs au 5 septembre 2021.

Pour les sommes postérieures au 1er décembre 2020, il est nécessaire d’examiner la validité du bail du 1er décembre 2020 afin de pouvoir se prononcer sur le caractère indu des sommes versées par [B] [S] [Y] en application, et sur la demande de fixation du loyer. Ces demandes relèvent du juge du fond. Il n’y a pas lieu à référé sur cette prétention.

Sur les demandes accessoires

La SA ICF qui succombe en toutes ses demandes, supportera les entiers dépens. Elle sera en outre condamnée à payer à Madame [S] [Y] une somme de 300 euros pour les frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

DECLARONS irrecevable comme prescrite, la demande formulée par Madame [R] [S] [Y] à l’encontre de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE au titre d’un indu sur des sommes acquittées avant le 5 septembre 2021 ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE à l’encontre de Madame [R] [S] [Y] ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes Madame [R] [S] [Y] à l’encontre de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE au titre d’un indu sur des sommes acquittées après le 5 septembre 2021 ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE à payer à Madame [R] [S] [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT