TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 13 Mai 2026

N° RG 26/00126 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBMUE

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 MAI 2026

S.A.S. HOLDING ETHEVE

C/

S.A.S. LES CARAVANES

DEMANDERESSE :

S.A.S. HOLDING ETHEVE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Julie DAGUENET, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

S.A.S. LES CARAVANES

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 22 Avril 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 13 Mai 2026 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Magalie GRONDIN, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Julie DAGUENET, M^e Cyril TRAGIN le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 25 octobre 2024, la SAS HOLDING ETHEVE a donné à bail à la SAS LES CARAVANES deux emplacements au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour un loyer annuel constitué :

D’un loyer de base annuel de 60.000 euros hors taxes et charges par an.D’un loyer additionnel variable correspondant à la différence positive entre 15% du chiffre d’affaires hors taxes et le loyer de base, le total étant plafonné à 300.000 euros hors taxes par an.

Afin de contrôler le chiffre d’affaires du preneur, il est convenu au bail la communication par celui-ci d’un état du chiffre d’affaires réalisé pour le mois échu et d’une déclaration de chiffre d’affaires de l’année civile écoulée certifiée par un commissaire aux comptes ou un expert-comptable ainsi qu’une copie de la déclaration adressée à l’administration fiscale.

Faisant suite à des impayés de loyer, la SAS HOLDING ETHEVE a fait délivrer le 30 octobre 2025, par commissaire de justice, un commandement de payer à la SAS LES CARAVANES portant sur une somme de 55.846,46 euros correspondant au montant des loyers impayés au 16 octobre 2025.

Le commandement de payer s’étant révélé infructueux, par acte de commissaire de justice du 24 mars 2026, la SAS HOLDING ETHEVE a fait assigner la SAS LES CARAVANES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il :

Ordonne l’expulsion de la SAS LES CARAVANES, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux par tous occupant et remise des clés.Autorise la demanderesse à séquestrer le mobilier se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls de la SAS LES CARAVANES.Condamne la SAS LES CARAVANES à lui communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par document à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, tous justificatifs des chiffres d’affaires réalisés par elle depuis le 25 octobre 2024 et jusqu’à la date de résiliation du bail, comprenant la copie de ses déclarations de TVA, bilan et compte de résultat, ou, à défaut, des attestations certifiées par son expert-comptable.Fixer l’indemnité d’occupation à titre provisionnel au double de la part fixe du loyer contractuel à compter du 1er décembre 2025.Condamne la SAS LES CARAVANES à lui régler la somme de 87.365,10 euros au titre des loyers de l’indemnité d’occupation dus jusqu’à la décision à intervenir. Condamne la SAS LES CARAVANES à lui régler le montant de l’indemnité d’occupation fixée, au fur et à mesure de son exigibilité depuis la résiliation du bail et jusqu’à la date de restitution effective des locaux libres de tout mobilier et de toute occupation, outre les charges et taxes.Condamne la SAS LES CARAVANES à lui régler l’indemnité forfaitaire correspondant à trois mois de loyers prévue par le bail, soit la somme de 16.275 euros.Condamne la SAS LES CARAVANES à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice tenant à la signification du commandement de payer et à la signification de la présente assignation.

Au soutien de sa demande, la SAS HOLDING ETHEVE expose que le preneur n’a jamais versé le dépôt de garantie prévu au contrat et qu’il ne lui a transmis aucune pièce permettant de vérifier le chiffre d’affaires déclaré ponctuellement.

Régulièrement assignée, la SAS LES CARAVANES n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte expressément du contrat de bail commercial signé entre la SAS HOLDING ETHEVE et la SAS LES CARAVANES le 25 octobre 2024 que celui-ci est résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, un mois, après un commandement de payer, resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025 pour une somme de 56.254,58 euros, dont 55.846,46 euros de loyers et charges impayées au 16 octobre 2025 et 408,12 euros pour le coût de l’acte.

Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont pas sérieusement contestables et il résulte du récapitulatif produit aux débats qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou celui de la résiliation du bail commercial.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 1er décembre 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS LES CARAVANES, ainsi que tous occupants de son chef, de l’emplacement qu’elle occupe.

Le mécanisme de l’astreinte apparaît en revanche inutile, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Selon le dernier décompte produit aux débats, la créance s’élève au 1er février 2026 inclus, à la somme de 87.365,10 euros, somme non sérieusement contestable à laquelle le preneur sera condamné au paiement provisionnel.

Au titre des sanctions contractuelles, la société bailleresse sollicite, en application des dispositions de l’article 5.2.g du bail, intitulé « sanctions », le paiement d’une indemnité forfaitaire équivalant à trois mois de loyer, soit la somme de 16.275 euros, en raison du défaut de communication des éléments permettant au bailleur de procéder au contrôle du chiffre d’affaires.

Le défaut de réalisation de ces obligations par le preneur engendre également, selon la même clause, une pénalité forfaitaire de 2/366ème du loyer par jour de retard.

Il convient de rappeler à ce sujet que s’il appartient au juge des référés d’appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l’occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil la modérer s’il l’estime manifestement excessive. Or, comme cela sera examiné ci-dessous, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par le bailleur résultant de la résiliation du bail dont il apparaît que leur cumul pourrait excéder le préjudice effectivement subi. Or, outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

En l’espèce, force est de constater que le contrat de bail prévoit une double pénalité liée au défaut de communication des éléments constitutifs du chiffre d’affaires de sorte que l’application de cette clause pénale se heurte à des contestations sérieuses en son quantum.

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation formulée sur la base du double de la part fixe du loyer contractuel, il convient de relever, d’une part, qu’une telle modalité de calcul ne trouve aucun fondement dans les stipulations du bail commercial liant les parties, et, d’autre part, que cette prétention n’est étayée par aucune justification précise dans les conclusions de la partie demanderesse.

Pour autant, le maintien dans les lieux du preneur, en dépit de la résiliation du bail, causerait encore au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel exigible soit 5.425 euros, selon décompte produit en pièce 7, ladite indemnité étant exigible depuis le 1er mars 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Il n’y a lieu à statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande de communication de pièces

Il est admis qu’il résulte de la combinaison de l’article 10 du code civil, et des articles 11 et 145 du code de procédure civile, qu’il peut être ordonné à une partie, sur requête ou en référé, de produire tous documents qu’elle détient, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige et si aucun empêchement légitime ne s’oppose à cette production par le tiers détenteur.

Le demandeur doit démontrer un intérêt légitime à établir ou conserver la preuve légale de faits dont pourrait dépendre la solution d’un éventuel litige et ainsi l’utilité, voire la pertinence dans cette perspective, de la production de pièces sollicitée. Ainsi, le motif n’est légitime que si les pièces sollicitées sont susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige, c’est-à-dire s’il elles ont un lien suffisant et apparemment bien fondé avec le litige futur.

En l’espèce, la SAS HOLDING ETHEVE réclame de condamner la SAS LES CARAVANES à lui communiquer, sous astreinte, tous justificatifs des chiffres d’affaires réalisés par elle depuis le 25 octobre 2024 et jusqu’à la date de résiliation du bail, comprenant la copie de ses déclarations de TVA, bilan et compte de résultat, ou, à défaut, des attestations certifiées par son expert-comptable. Elle explique que le preneur ne lui a communiqué aucune pièce permettant de justifier des chiffres d’affaires déclarés depuis le début de son activité.

Elle produit, à l’appui de sa demande, un contrat de bail stipulant, en son article 5.2 dénommé « Loyer variable additionnel », un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 15% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur et le loyer de base. L’article 5.2 intitulé « contrôle du chiffre d’affaires » stipule en son premier alinéa : « afin de permettre le contrôle de son chiffre d ‘affaires, le preneur s’engage à transmettre au bailleur :

mensuellement et ce au plus tard le 10 de chaque mois, un état certifié sincère et véritable par le preneur du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par lui au cours du mois échu, par jour et par recettes,annuellement, dans les deux mois suivant la clôture de l’exercice civil, une déclaration du chiffre d’affaire hors taxe de l’année civile écoulée, certifiée sans réserves par un commissaire aux compte ou à défaut attesté par un expert-comptable indépendant, ainsi qu’une copie certifiée ou attestée dans les mêmes conditions de déclarations de chiffres adressées par le preneur à l’administration fiscale pour la période concernée. »

Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que la production des pièces sollicitées par la bailleresse est susceptible d’avoir une influence sur la solution d’un éventuel litige futur de sorte que le preneur sera condamné à produire lesdits documents. En vue d’assurer l’effectivité de cette condamnation, la demande visant à l’assortir d’une astreinte sera également accueillie dans les termes du dispositif

Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 13 Mai 2026

La solution du litige conduit à condamner le seul preneur aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer ainsi que le coût de la signification de l’assignation. En outre, il n’apparaît pas inéquitable que le preneur soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent par provision,

Nous déclarons compétent pour connaître du litige.

Constatons que la résiliation du bail commercial liant la SAS HOLDING ETHEVE à la SAS LES CARAVANES est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 1er décembre 2025.

Disons que la SAS LES CARAVANES ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par commissaire de justice, assisté de la force publique et d’un serrurier.

Disons n’y avoir lieu à assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Autorisons la SAS HOLDING ETHEVE à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail, aux frais et risques de la SAS LES CARAVANES.

Condamnons la SAS LES CARAVANES à payer à la SAS HOLDING ETHEVE, à titre provisionnel, une somme de 87.365,10 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges dus.

Condamnons la SAS LES CARAVANES à payer à la SAS HOLDING ETHEVE une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 5.425 euros à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Condamnons la SAS LES CARAVANES à remettre à la SAS HOLDING ETHEVE tous justificatifs des chiffres d’affaires réalisés par elle depuis le 25 octobre 2024 et jusqu’à la date de résiliation du bail, comprenant la copie de ses déclarations de TVA, bilan et compte de résultat, ou, à défaut, des attestations certifiées par son expert-comptable, et ce sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de l’ordonnance, pendant une période maximale de 6 mois.

Disons n’y avoir lieu à référé le surplus des demandes.

Condamnons la SAS LES CARAVANES à payer à la SAS HOLDING ETHEVE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamnons la SAS LES CARAVANES aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de la signification de l’assignation.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et Magalie Grondin, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS