Tribunal Judiciaire d'Angers, 1re chambre, 11 février 2025, n° 24/01896

TJ Angers 11 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Exécution de la promesse de vente
Le tribunal a constaté que la condition suspensive était réputée accomplie et que la société Seima devait donc payer l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente.
Accepté
Mise en demeure
Le tribunal a relevé que la mise en demeure avait été effectuée conformément aux exigences légales, justifiant ainsi la demande de paiement de l'indemnité.
Accepté
Dépens et frais de justice
Le tribunal a jugé qu'il était justifié de faire droit à la demande de la SCI Joannes au titre de l'article 700, en raison de la perte subie par la partie perdante.

Résumé par Doctrine IA

La décision du Tribunal Judiciaire d'Angers du 11 février 2025 concerne une demande de la SCI Joannes visant à obtenir l'exécution d'une promesse unilatérale de vente contre la S.A.S.U. Seima, qui n'a pas respecté ses obligations contractuelles. Les questions juridiques posées incluent la validité de la promesse de vente et l'application de l'indemnité d'immobilisation. Le tribunal a jugé que toutes les conditions suspensives étaient remplies et a condamné la société Seima à verser 85 000 euros à la SCI Joannes, avec intérêts, ainsi qu'à payer les dépens et une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, 1re ch., 11 févr. 2025, n° 24/01896
Numéro(s) :	24/01896
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Parties :	S.C.I. JOANNES c/ S.A.S.U. SEIMA, S.A.S.U. SEIMA immatriculée au RCS d ' [ Localité 6 ] sous le

Texte intégral

11 Février 2025

AFFAIRE :

S.C.I. JOANNES

S.A.S.U. SEIMA

N° RG 24/01896 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HTCA

Assignation :27 Juin 2024

Ordonnance de Clôture : 10 Octobre 2024

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. JOANNES immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 423 070 838 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS et SELARL EYDOUX-MODELSKI -BASTILLE AVOCATS avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. SEIMA immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 843 397 258 prise en la personne de son représentant légal , domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Novembre 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier lors des débats : Séverine MOIRÉ

Greffier lors du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 Février 2025

JUGEMENT du 11 Février 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

réputé contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 juin 2023, reçu par Me [P] [I], notaire au sein de la SCP Hyacinthe Simon et [P] [I], titulaire d’un office notarial à Sevremoine (49450), la SCI Joannes, promettant, a conclu avec la société Seima, bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente portant sur un local d’activité d’environ 1900 m² situé [Adresse 1] à Sevremoine, commune déléguée de Saint-Macaire-en-Mauges (Maine-et-Loire), moyennant un prix de 850 000 euros. Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 29 décembre 2023 à 20 heures.

Par acte du 27 juin 2024, la SCI Joannes a fait assigner la société Seima devant le présent tribunal aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 85 000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à l’indemnité d’immobilisation contractuelle stipulée à la promesse du 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la mise en demeure, et avec capitalisation des intérêts.

La demanderesse sollicite également la condamnation de la société Seima à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en rappelant que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et qu’il n’y aura pas lieu d’y déroger.

La SCI Joannes soutient que l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse de vente a été réalisé et que la bénéficiaire ne s’est pas manifestée, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée.

La signification de l’assignation a été faite au domicile de la société Seima, avec dépôt d’une copie de l’acte à l’étude de commissaire de justice, selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La société Seima n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse de vente du 27 juin 2023 comporte des dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation qui sont rédigées dans les termes suivants :

“Indemnité d’immobilisation-Dispense de versement immédiat

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (85 000,00 EUR).

De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.

Stipulation de pénalité compensatoire

Pour le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et

dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (85 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Outre les conditions suspensives de droit commun, la promesse de vente comporte une condition suspensive particulière ainsi rédigée :

“Conclusion d’un bail dérogatoire au profit de la société Seima, bénéficiaire

Les présentes sont conclues sous la condition suspensive que le bien soit loué à la société Seima, susnommée, aux termes d’un bail dérogatoire d’une durée allant du 1er septembre 2023 au 31 décembre 2023, pour un loyer mensuel hors taxes et hors charges de six mille euros.

Il est ici précisé que la société Seima pourra sortir dudit bail dérogatoire si l’acquisition venait à se concrétiser avant le 31 décembre 2023.

Le promettant et le bénéficiaire s’engagent à remettre une copie du bail dérogatoire aux notaires susnommés, dès lors que celui-ci aura été établi.

A défaut d’une telle réalisation, les présentes seront caduques.”

Il est précisé que le bénéficiaire déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition, de sorte qu’il n’existe pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La SCI Joannes verse aux débats un bail dérogatoire signé les 28 et 29 juin 2023 entre elle et la société Seima, qui porte sur le bien faisant l’objet de la promesse de vente, pour une durée de quatre mois prenant effet le 1er septembre 2023 et pour un loyer hors taxes et hors charges de 6 000 euros par mois.

Aucun élément ne permet de mettre en doute le fait que ce bail dérogatoire est conforme à la promesse de vente.

Il en résulte que la condition suspensive est réputée accomplie.

Par lettre recommandée du 5 juin 2024, remise à sa destinataire le 7 juin, le conseil de la SCI Joannes a mis en demeure la société Seima de régulariser la situation en lui adressant le règlement de la somme de 85 000 euros, ce qui n’a pas été suivi d’effet.

Si l’indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1235-1 du code civil auquel renvoie la promesse de vente, cette indemnité n’est pas manifestement excessive et le tribunal ne dispose d’aucun élément justifiant qu’il en modère d’office le montant.

La société Seima doit par conséquent être condamnée à payer à la SCI Joannes la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date de présentation de la lettre recommandée valant mise en demeure.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Seima, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la SCI Joannes et de condamner la société Seima au paiement de la somme de 1 500 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Seima à payer à la SCI Joannes la somme de 85 000 € (quatre-vingt-cinq mille euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société Seima aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société Seima à payer à la SCI Joannes la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT