N° RG 24/01062 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFM4

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

ENTRE:

S.C.I ENTIS IMMO

immatriculée au RCS d’ANNECY sous le n°391 455 474

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

S.A.S. LE BELL’VUE

immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°534 532 221

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 07 Octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI ENTIS IMMO est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], depuis le 1er mai 2012.

Suivant contrat de bail en date du 7 janvier 2004, lesdits locaux ont été donnés à bail par la MUTUELLE GENERALE DE LA LOIRE (ancienne propriétaire), à Monsieur [I] (ancien preneur), pour neuf années à compter du 25 mars 2003.

Le bail était renouvelé par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2012, à effet du 1er octobre 2012.

Par jugement en date du 22 octobre 2013, le Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE autorisait le preneur dudit bail à adjoindre à son activité, celles de « BAR – PETITE ET GRANDE RESTAURATION, TARTINES, SANDWICHERIE, ET SALON DE THE ».

Par acte de cession en date du 24 juillet 2014, Monsieur [I] (ancien preneur) cédait son fonds de commerce à la société LE BELL’VUE, ayant pour effet de transférer le droit au bail à son profit à cette date.

Le bail arrivant à échéance, un congé avec offre de renouvellement et déplafonnement (compte tenu de la déspécialisation) a été signifié, à la demande du propriétaire, le 31 mars 2021, avec effet au 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel et déplafonné pour cause de déspécialisation de 11.400,00 €, hors charges et taxes.

Un avenant de renouvellement daté du 6 janvier 2023 était par la suite rédigé prévoyant un loyer annuel de 8 905,88 € HT à effet au 01.10.21.

La SCI ENTIS IMMO affirme qu’elle aurait été confrontée à des impayés de loyers et de charges locatives, et elle faisait délivrer un premier commandement de payer les loyers, en date du 2 décembre 2022, faisant état d’un principal de 13.190,98 €, somme arrêtée au 1er octobre 2022, outre le coût de l’acte.

La SCI ENTIS IMMO affirme que, quatre mois après la signification de ce premier commandement de payer, la société LE BELL’VUE n’aurait pas rempli son obligation de paiement des loyers.

Par exploit en date du 14 avril 2023, la société ENTIS IMMO a fait délivrer assignation en référé à la société LE BELL’VUE, et demandait de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et prononcer la résiliation du bail commercial à effet au 2 janvier 2023,

— Ordonner l’expulsion de la société LE BELL’VUE et celle de tout occupant de son chef des locaux objet du bail résilié, et ce, avec l’aide de l’assistance de la force publique ;

— Condamner la société LE BELL’VUE au paiement de la somme principale de13470,83€ au titre de l’arriéré de loyers, de la quote-part de TOM imputable au lot loué par la société LE BELL’VYE et des charges récupérables, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— Condamner la société LE BELL’VUE au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges, dues entre la présente assignation et le jour de l’audience ;

— Condamner la société LE BELL’VUE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner la société LE BELL’VUE au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par ordonnance en date du 17 août 2023, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE, après avoir retenu qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer et l’exigibilité des sommes dues par le preneur en exécution du bail commercial, a :

— DIT n’y avoir lieu à référé,

— CONDAMNE la SCI ENTIS IMMO à payer à la SAS LE BELL’VUE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI ENTIS IMMO aux dépens, qui sont recouvrés directement par M^e Jean-Daniel SAUNIER, avocat, pour la part des dépens qu’il a avancée sans recevoir provision.

La SCI ENTIS IMMO faisait délivrer un nouveau commandement de payer les loyers, en date du 17 novembre 2023, faisant état d’un principal de 14.433,14 €, somme arrêtée au 1er octobre 2023, outre le coût de l’acte.

La SCI ENTIS IMMO affirme que, deux mois après la signification du commandement de payer, la société LE BELL’VUE n’ aurait pas rempli son obligation de paiement des loyers et charges.

Par acte du 21 février 2024, la SCI ENTIS IMMO assignait la société LE BELL’VUE devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, la SCI ENTIS IMMO demande, au visa des articles L.143-2 du Code de commerce et L.145-41 du Code de commerce, 1728 et 1729 du Code civil, ainsi que 1224 à 1229 du Code civil, de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et PRONONCER la résiliation du bail commercial à effet au 17 décembre 2023,

— ORDONNER l’expulsion de la société LE BELL’VUE et celle de tout occupant de son chef des locaux objet du bail résilié, et ce, avec l’aide de l’assistance de la force publique;

— CONDAMNER la société LE BELL’VUE au paiement de la somme principale de 20518,86 € au titre de l’arriéré de loyers, de la quote-part de TOM imputable au lot loué par la société LE BELL’VYE et des charges récupérables (somme arrêtée au 04.02.2025), avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 14.502,32 €, à compter du Jugement pour le surplus de la dette ;

— CONDAMNER la société LE BELL’VUE au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges, dues entre la présente assignation et le jour de l’audience ;

— CONDAMNER la société LE BELL’VUE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTER la société LE BELL’VUE de sa demande reconventionnelle visant au remboursement de la somme de 3.605,50 € HT correspondant au remplacement de la chaudière du local ;

— CONDAMNER la société LE BELL’VUE au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance;

— DEBOUTER la société LE BELL’VUE de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions, la société LE BELL’VUE demande, au visa des articles 1103 du Code Civil, 145-35 du Code de commerce, 1190 du Code Civil, ainsi que L 145-41 du Code Commerce, de :

A titre principal,

— Déclarer irrégulier et/ou non valable et/ou nul le commandement de payer qui lui a été délivré le 17 novembre ;

— Rejeter en totalité les demandes formées par la société ENTIS IMMO à son encontre en les déclarant totalement infondées et/ou injustifiées ;

À titre subsidiaire,

— Ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail et lui accorder un échéancier de 24 mois pour apurer son éventuelle dette ;

En tout état de cause,

— Condamner la société ENTIS IMMO à lui payer la somme de 3 605,50 Euros HT correspondant au remplacement de la chaudière du local ;

— Condamner la société ENTIS IMMO à lui payer la somme de 3 500 Euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par Maître Philippe COMTE selon les dispositions de l’article 699 du CPC.

MOTIFS,

1- Sur le caractère imprécis et erroné du commandement de payer délivré

L’article 9 du Code de procédure civile édicte :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la société LE BELL’VUE met en avant que le commandement de payer qui lui a été délivré le 17 novembre 2023 serait non seulement imprécis et inexact, mais qui ne lui permettrait pas d’appréhender les sommes qui lui sont réclamées.

Tout d’abord, il met en avant à ce titre que ce commandement de payer fait état d’un « solde antérieur » au 1er octobre 2018 de 404,88 Euros, alors que ce « solde antérieur » ne serait pas justifié.

Or force est de constater que ce « solde antérieur » n’est pas justifié, de sorte qu’il y a lieu de relever une imprécision sur ce point.

Ensuite, la société LE BELL’VUE met en avant que :

— concernant les « charges locatives » à hauteur de 1 020,64 Euros pour la période du « 1er janvier 2018 au 31 2018 (dont TOM : 334,40 Euros) » outre le fait que ces « charges locatives » ne seraient pas décrites et/ou précisées, elles seraient de toute façon prescrites;

— concernant les « charges locatives » pour les années 2019 et 2020, ces « charges locatives » ne seraient, également, pas précisées.

Or force est de constater que les charges locatives ne sont, dans le commandement produit, pas suffisamment détaillées.

Par ailleurs, la société LE BELL’VUE met en avant l’imprécision du commandement concernant un « complément loyer 01/10/21 au 30/09/2022 de 471,18 Euros » .

Ici encore, le décompte annexé au commandement est imprécis.

Enfin, la société LE BELL’VUE conteste le montant des loyers mentionnés dans le commandement postérieurement à ce « complément de loyer ».

A ce titre, la SCI ENTIS IMMO explique que ce « complément de loyer » serait dû à une erreur et correspondrait à une « majoration de 10 % liée à la déspécialisation partielle » qui n’aurait pas été appliquée durant les années 2021 et 2022, et qui porterait ainsi le loyer trimestriel à 2 344,27 €, selon elle, au lieu des 2 226,47 € appelé jusqu’à présent.

Quoi qu’il en soit, ces imprécisions ne suffisent pas à démontrer l’irrégularité du commandement litigieux.

En effet si le montant de la dette démontrée s’avérait inférieur à la somme réclamée dans le commandement, celui-ci demeure valable à concurrence du montant justifié.

Or, en l’espèce, l’annexe du commandement de payer litigieux mentionne un certain nombre d’impayés de loyer qui ne sont pas contestés par le défendeur, de sorte que la demande de nullité du commandement sera rejetée à ce titre.

2- Sur la bonne ou mauvaise foi du bailleur

L’article L145-41 du Code de commerce relatif à la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial ne peut être appliqué indépendamment de l’article 1104 du Code civil qui prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

En l’espèce, la société LE BELL’VUE met en avant à ce titre que :

— la société ENTIS IMMO n’agirait pas de bonne foi ;

— en effet, les sommes qu’elle réclame seraient des charges datant de 2018 à 2022 ;

— or, durant toute cette période, aucun justificatif de charge ne lui aurait été envoyé ;

— la société ENTIS IMMO aurait procédé uniquement par voie de commandements de payer ;

— en outre, à la suite de la délivrance du premier commandement de payer du 2 décembre 2022, elle aurait, par l’intermédiaire de son conseil, demandé des éclaircissements sur les sommes réclamées à l’administrateur de biens de la société ENTIS IMMO ;

— or il n’ aurait jamais été répondu à ce courrier ;

— au contraire, il aurait ensuite délivré un nouveau commandement de payer tout aussi irrégulier que le premier ;

— en réalité, il s’avèrerait que la société ENTIS IMMO aurait toujours souhaité, par l’intermédiaire de ces différentes actions, nuire aux intérêts de ses locataires successifs, et sa présente action viserait à obtenir l’expulsion de son locataire actuel « sans bourse déliée » ;

— Monsieur [I], ancien gérant du fonds de commerce, l’attesterait clairement.

Or, à ce titre, la SCI ENTIS IMMO fait valoir à juste titre que :

— la mise en œuvre de la clause résolutoire n’est pas une surprise pour le preneur qui a été, en amont, averti des risques qu’il encourait, en ne réglant pas les sommes dues ;

— en particulier, il résulte d’un courriel en date du 11 juillet 2022 que :

— son administrateur de biens, à savoir IMMO DE FRANCE, faisait état de nombreux échanges de mails et entretiens, que ce soit en direct avec le défendeur ou avec son conseil ;

— dans ce courriel, la société IMMO DE FRANCE est revenue sur chaque problématique (le paiement des charges, la clause relative aux travaux, l’accès aux caves, les impayés de loyers, le renouvellement du bail…) et a fourni ses explications pour chacune d’elle;

— l’administrateur de biens, laissait au preneur la possibilité de régulariser la situation en échelonnant les règlements ;

— à cette occasion, la société IMMO DE FRANCE prenait soin de mettre en garde la société LE BELL’VUE des suites judiciaires qui pourraient advenir : « faute de quoi nous entamerons à votre encontre une procédure judiciaire », « si nous n’arrivons pas à trouver un terrain amiable, ils sont prêts à entreprendre à votre encontre une procédure judiciaire».

Il en résulte que la mauvaise foi du bailleur n’est pas démontrée et que la nullité du commandement ne saurait être prononcée sur ce fondement.

3- Sur la demande en paiement

3-1 S’agissant du montant des loyers appelés et sa régulation :

En l’espèce, la SCI ENTIS IMMO met en avant à ce titre que :

— il serait justifié d’un décompte précis des loyers appelés, et de leur montant ;

— le gestionnaire de l’immeuble aurait néanmoins un temps commis une erreur s’agissant de la périodicité de révision du loyer (révision triennale et non annuelle) ;

— lorsqu’il se serait aperçu de l’erreur, il aurait procédé au redressement en juillet 2022;

— en effet, il n’ aurait comptablement pas été possible d’annuler les avis d’échéance trimestriels émis pour la période du 01/10/2020 au 30/09/2021, de sorte qu’une écriture de complément de loyer a été passée le 22/07/2022 pour que seule la majoration de 10% liée à la déspécialisation partielle soit prise en compte et non la révision injustifiée ;

— le détail des loyers serait le suivant :

— avec la majoration de 10 %, le loyer déplafonné sur la période du 01/10/2021 au 30/09/2022 aurait dû être de 2 344,27€ au lieu de 2 226,47€ (montant du loyer révisé erroné), d’où le complément de loyer de 471,48€ comptabilisé comptablement le 22/07/2022, le calcul devant être réalisé de la manière suivante: (2 344,27€ X 4) – (2 226,47€ X4) = 471,18€ de complément de loyer appelé pour la période du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— depuis le 01/10/2022, le loyer serait de 2 344,27€ X 1,1 = 2 578, 69 €,

— à partir du 01/10/2023, le loyer serait de 2578,69€ X 1,1 = 2 836,56 €.

Or, à ce titre, la société LE BELL’VUE met en avant à juste titre que :

— suite à la déspécialisation partielle du bail, un avenant de renouvellement a été convenu entre les parties le 6 janvier 2023 prévoyant un nouveau loyer annuel de « 8 906,88 € », ce qui correspond à un loyer trimestriel de 2 226,72 € (8 906,88 € /4 = 2 226,72 €) ;

— cet avenant précise que ce nouveau loyer a été établi pour tenir compte de la déspécialisation partielle du bail ;

— c’est sur cette base que ce loyer trimestriel (2 226,47 € exactement) a ensuite été appelé par la régie et qui est aujourd’hui réglé par la société LE BELL’VUE.

La SCI ENTIS IMMO explique que, cet avenant n’ayant pas été dument signé entre les parties, il n’a pas vocation à s’appliquer.

Or, à ce titre, la société LE BELL’VUE met en avant à juste titre que :

— la validité d’un bail commercial n’est pas soumise à l’exigence d’un écrit ;

— au surplus, la SCI ENTIS IMMO a elle-même produit cet avenant de bail aux débats, et cela dans le cadre de la présente procédure qu’elle engagée, même en référé ;

— à partir de là, la SCI ENTIS IMMO n’est pas fondée à solliciter une autre majoration de 10 % liée à la déspécialisation partielle pour les années 2022 et 2023 ;

— le loyer désormais appelé par le bailleur à hauteur de 2 850 euros est injustifié.

En effet, à la lecture du décompte annexé au commandement de payer, rien ne laisse penser que le loyer du preneur a été calculé en fonction du congé avec offre de renouvellement délivré le 31 mars 2021.

Au contraire, tout laisse penser que la commune intention des parties était d’appliquer l’avenant de renouvellement du bail du 6 janvier 2023 à effet au 1er octobre 2021 pour appeler les loyers.

En effet, pour le deuxième et troisième trimestre 2022 c’est bien la somme de 2226,47€, prévue par l’avenant, qui a été appelée et non la somme de 2850 €, prévue par le congé avec renouvellement, sachant que rien ne permet de dire que ce congé, qui est un acte unilatéral et non signé, prévaut sur l’avenant.

Dans ces conditions, c’est la somme de 2226,47 € qui sera retenue au titre du quatrième trimestre 2022 et des quatre trimestres 2023, et le décompte produit par le demandeur sera modifié en conséquence.

Il en résulte que :

— le complément de loyer de 471,18 € ne sera pas pris en compte ;

— les échéances du quatrième trimestre 2022, ainsi que des premier, second, et troisième trimestres 2023, seront ramenées de 2578,69 € à 2226,47 €, soit une différence de 352,22€ par trimestre, et un total de 1408,88 € pour les quatre trimestres ;

— les échéances du quatrième trimestre 2023, du second et troisième trimestre 2024 seront ramenées de 2836,56 € à 2226,47 €, soit une somme de 610,09 € par trimestre, et un total de 1830,27 € pour les trois trimestres ;

— les échéances du premier trimestre 2024 et du quatrième trimestre 2024, respectivement de 3952,38 € et de 4370,73 €, dont les montants ne sont pas justifiés, seront ramenées à 2226,47 €, soit une somme totale de 3870,17 € (1725,91pour le 1er trimestre 2024; 2144,26 pour le 4ème trimestre 2024 ;

— au total, c’est une somme de 7580,50 € (3870,17+ 1830,27+ 1408,88+ 471,18 €) qui sera déduite des sommes réclamées, compte tenu du recalcul des loyers.

3-2 S’agissant des charges récupérables :

En l’espèce, la SCI ENTIS IMMO met en avant à juste titre que :

— il aurait été refacturé à la société LE BELL’VUE des frais d’eau, d’électricité, et d’entretien des parties communes, selon les tantièmes afférents au lot loué ;

— le paiement de ces charges récupérables, dont le preneur doit le remboursement au bailleur est prévu en page 4 du contrat de baildu 07.01.04 à effet au 25.03.03 , selon une clause intitulée « CHARGE ET CONDITIONS » laquelle dresse la liste des charges récupérables.

La société LE BELL’VUE invoque l’existence d’une convention l’exonérant de charges.

Or cette clause est intitulée « CONVENTION SPECIALE DANS LE CADRE DES TRAVAUX » dans le bail commercial du 07.01.04 à effet au 25.03.03 : il avait en effet été convenu à la signature de bail en 2004 que le preneur prendrait à sa charge certains gros travaux (ravalement de façade, démolition d’escaliers et de cloisons…) à réaliser dans le local commercial, période durant laquelle il était « exempté » des frais de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble sous réserve de la sortie et rentrée par ses soins des poubelles à l’intérieur du bar.

Il en résulte que :

— le bailleur n’entendait pas se contredire par la rédaction de cette clause, mais prévoir une convention spéciale, le temps des travaux ;

— il ne s’agit donc pas d’une exonération illimitée dans le temps.

Par ailleurs, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— s’agissant des années 2015 à 2019, le détail des frais d’entretien refacturés à la société LE BELL’VUE est explicité dans les tableaux récapitulatifs versés aux débats et faisant apparaître un montant global des factures de l’immeuble, réparti entre les locataires, ces éléments ayant été transmis par l’ancien gestionnaire ARAVIS de 2015 et 2020 ;

— s’agissant des années 2021 et 2022, le détail des frais refacturés est aussi explicité dans les relevés généraux des dépenses que la SCI ENTIS IMMO verse aux débats.

Il en résulte que les charges 2018 (1026,64 €), les charges 2019 (1041,76 euros), les charges 2022 (821,10 euros) qui sont détaillées dans les pièces du demandeur, sont justifiées en leur montant.

Par contre, les charges 2020 (1041,91 euros) ne sont pas justifiées.

3-3 S’agissant de l’absence d’inventaire

En l’espèce, la société LE BELL’VUE met en avant à juste titre que :

— les parties ont décidé de signer un acte de renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2021 ;

— cet acte de renouvellement de bail indique expressément que les dispositions de la loi Pinel seront donc désormais applicables ;

— or la loi Pinel a instauré un nouvel article L145-40-2 du Code de commerce qui édicte:

« tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. » ;

— cette même loi Pinel répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions susvisées (art.L145-15 du Code de commerce);

— en l’espèce, l’avenant de renouvellement de bail ne comporte aucune annexe de catégorie de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail ;

— il méconnaît dès lors totalement les dispositions de l’article L145-40-2 du Code de commerce ;

— faute d’un inventaire régulier comme exigé par les dispositions du Code de commerce, il y a lieu de considérer les articles du bail prévoyant une refacturation des charges comme « réputés non écrits ».

Or l’avenant évoqué par la défenderesse n’a d’effet qu’au 1er octobre 2021, de sorte qu’il ne concerne pas les charges 2018 et 2019.

Néanmoins, il concerne les charges à compter de 2021, sachant que, dans le décompte actualisé des sommes dues au 4 février 2025, n’apparaissent que les charges de 2022 (821,10 euros), qui ne sauraient être dues, compte tenu du fait que la clause les mettant à la charge du preneur doit être réputée non écrite.

En définitive, la somme due par le preneur est de 10 670,47 € au 4 février 2025 : 20 518,86-404,88 (au titre du sol antérieur au 1er octobre 2018 non justifié)- 7580,50 (au titre du recalcul du loyer)- 1041,91 (au titre des charges 2020, non justifié) – 821,10 euros (au titre des charges 2022 compte tenues de la loi Pinel).

4- SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article L145-41 du Code de commerce édicte :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, la société LE BELL’VUE met en avant à juste titre que :

— elle ne peut faire face à la dette locative réclamée par son bailleur, puisque, comme elle en justifie, elle ne dispose pas d’une trésorerie suffisante ;

— en revanche, son expert-comptable atteste qu’elle pourrait s’acquitter de cette somme en 24 mensualités distinctes.

Dans ces conditions, la société LE BELL’VUE est bien fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement sur une durée de 24 mois, et ce, dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

5- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIÉTÉ LE BELL’VUE

A titre reconventionnel, la société LE BELL’VUE sollicite le remboursement du coût de réparation de la chaudière du local.

Elle verse aux débats une facture d’un montant de 3.605,50 € HT.

Or une clause insérée dans le bail précise que le preneur doit « entretenir, réparer et changer si besoin est, le tout à ses frais […], et qui pourraient intéresser les lieux loués les canalisations et appareils de gaz et d’électricité ».

Ainsi, le coût de la réparation de la chaudière n’entre pas dans le cadre des « grosses réparations » au sens de l’article 606 du Code civil et demeure à la charge de la société LE BELL’VUE.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1755 du Code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure ».

Or, en l’espèce, la société LE BELL’VUE ne rapporte pas la preuve que le remplacement de la chaudière auquel elle a fait procéder en 2019 n’a été occasionné que par la vétusté de l’équipement.

Enfin, il convient de rappeler que si la société LE BELL’VUE entendait faire réaliser des grosses réparations, à la charge du bailleur, cette dernière aurait dû demander l’autorisation de la société ENTIS IMMO afin que celle-ci puisse les faire exécuter par une entreprise de son choix.

Dans ces conditions, la société LE BELL’VUE sera déboutée de sa demande reconventionnelle, cette réparation ne constituant pas une « grosses réparation » à la charge du bailleur.

6- SUR LES AUTRES DEMANDES

Il n’est pas équitable en l’espèce de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;

CONDAMNE la société LE BELL’VUE au paiement à la SCI ENTIS IMMO de la somme principale de 10 670,47 € au titre de l’arriéré de loyers, de la quote-part de TOM imputable au lot loué par la société LE BELL’VUE et des charges récupérables (somme arrêtée au 04.02.2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 décembre 2022 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation du bail et accorde un échéancier de 24 mois à la société LE BELL’VUE pour apurer sa dette, le premier versement de 461 euros devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, les autres paiements devant avoir lieu le 15 de chaque mois et le dernier devant solder la dette ;

DIT qu’à défaut de respect d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE la société LE BELL’VUE aux dépens de l’instance.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE

M^e Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT

Le