Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Jcp, 28 juillet 2025, n° 25/00069

TJ Saint-Quentin 28 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un bail et impayés constatés
La cour a constaté que les loyers n'avaient pas été réglés dans les délais impartis et que la SCI avait respecté les procédures légales pour la résiliation du bail.
Accepté
Clause résolutoire et commandement de payer
La cour a jugé que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail à compter de la date prévue.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Monsieur [V] [U] était occupant sans droit ni titre et a donc ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [V] [U] à payer une indemnité au titre des frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, jcp, 28 juil. 2025, n° 25/00069
Numéro(s) :	25/00069
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 août 2025
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Sur les parties

Parties :	S.C.I. [ J ] LEDIEU

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00069 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4NU

Le 30/07/2025 :

Copie + copie exécutoire à la SCI [J] LEDIEU

Copie à Monsieur [U]

Copie dossier

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [J] LEDIEU

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 439 282 500

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Comparante représenté par Monsieur [J] [D]

DÉFENDEUR

M. [V] [U]

né le 05 Mai 1953 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection assistée de Laurie BALDINI, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Marine LEPRETRE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 février 2022, à effet au 6 mars 2022, la SCI [J]-LEDIEU a consenti à Monsieur [V] [U] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 510 €, outre 30 € de provision mensuelle sur charges récupérables.

En raison d’impayés de loyer, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 15 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 12 500 € en principal.

Par exploit du 13 février 2025 délivré à personne, la SCI [J]-LEDIEU a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 6 juin 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 14 462,46 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 13 février 2025, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, fixée à 540 €, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, la SCI [J]-LEDIEU, représentée par son gérant Monsieur [D] [J], qui maintient ses demandes et se désiste de la demande d’expulsion, exposant que Monsieur [V] [U] a quitté le logement selon constat établi par Maître [O], Commissaire de justice, le 24 mars 2025, après avoir remis les clefs à l’agence immobilière le 11 mars 2025. Il précise qu’il a découvert en septembre 2024, lors d’un dégât des eaux, que le locataire n’avait pas fait assurer le logement et que l’ensemble des frais de remise en état restait à sa charge. Il formule une proposition amiable à l’audience qui n’a pas eu de suite. Sur interrogation suite aux demandes de Monsieur [V] [U], il précise que la facture de réparation de la chaudière pour 1 000 € doit rester à la charge du bailleur et qu’il n’en demande pas le remboursement au locataire.

Monsieur [V] [U], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes de la SCI [J]-LEDIEU et le remboursement de la facture de la chaudière pour 1 000 €. Il expose qu’il n’a effectivement pas payé tous les loyers mais qu’il a subi de très graves fuites d’eau, qu’il est resté 14 mois dans l’appartement sans chauffage et sans eau chaude, qu’il y a également eu une fuite de gaz qui lui a coûté 6 000 € et qu’il a été contraint d’aller vivre chez son fils. Il ajoute que la toiture de la cuisine est tombée et qu’il a perdu une cafetière et un micro-ondes pour cette raison. Il sollicite de ne pas être condamné à payer les loyers compte tenu de l’insalubrité du logement.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025. La SCI [J]-LEDIEU a été autorisée à transmettre le Kbis de la société mentionnant la gérance par Monsieur [D] [J] en cours de délibéré, ce qui a été reçu au greffe de la juridiction par courrier du 19 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Le bailleur étant une SCI familiale, les dispositions du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ne sont pas applicables à l’espèce.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 février 2025 a été dénoncée le 14 février 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 15 novembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 12 500 €. Ce commandement, délivré à étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

À compter du 17 janvier 2025, Monsieur [V] [U] était occupant sans droit ni titre, de sorte qu’il sera tenu à une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du montant du loyer et des charges (540 €) pour la période s’étendant jusqu’au 24 mars 2025, date du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Sur la demande de condamnation en paiement des impayés :

La SCI [J]-LEDIEU fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 13 février 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

La SCI [J]-LEDIEU fait également valoir le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 24 mars 2025, faisant suite à la remise des clefs de l’appartement par Monsieur [V] [U] le 11 mars 2025, de sorte que la présence du défendeur dans les lieux jusqu’à cette date n’est pas contestée.

Le juge des contentieux de la protection rappelle que si tant est que l’insalubrité des lieux soit démontrée, il n’appartient pas au locataire de se faire justice soi-même et de cesser de régler les loyers sans engager en parallèle de procédures tendant à faire reconnaître l’insalubrité des lieux. Or, en l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [V] [U] qu’il a cessé de régler les loyers de manière unilatérale et sans engager de procédure à l’encontre de la SCI [J]-LEDIEU afin de faire réaliser des travaux dans l’appartement ou en constater l’insalubrité. En conséquence les loyers non payés étaient dus et demeurent à la charge de Monsieur [V] [U].

Il sera donc fait droit à la demande de la SCI [J]-LEDIEU, et Monsieur [V] [U] sera condamné au paiement de la somme de 14 120 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 24 mars 2025, déduction faite des frais de procédure (qui ne sont pas pris en compte au stade des arriérés de loyers) ou administratifs injustifiés, étant précisé que la demande de la bailleresse déduit d’office la somme de 1 000 € correspondant à la facture de réparation de la chaudière qui reste à sa charge.

Sur les mesures accessoires au jugement :

La partie perdante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, de sorte que Monsieur [V] [U] y sera entièrement tenu.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [V] [U] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action en acquisition de la clause résolutoire du bail et en expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 16 janvier 2025 et DIT que du 17 janvier 2025 au 24 mars 2025, Monsieur [V] [U] était occupant sans droit ni titre du logement ;

RAPPELLE que la SCI [J]-LEDIEU s’est désistée de sa demande en expulsion et CONSTATE que Monsieur [V] [U] a volontairement quitté le logement à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer en deniers ou quittances à la SCI [J]-LEDIEU la somme de 14 120 €, représentant l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les demandes de Monsieur [V] [U] ;

RAPPELLE que la somme de 1 000 € au titre de la facture de réparation de la chaudière réglée par Monsieur [V] [U] et devant rester à la charge de la SCI [J]-LEDIEU est d’ores et déjà déduite des sommes dues par Monsieur [V] [U] dans la demande formulée par la SCI [J]-LEDIEU et prise en compte dans le montant de la condamnation en paiement retenu au présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à la SCI [J]-LEDIEU la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que pour être susceptible d’exécution forcée, la présente décision doit être signifiée par la partie demanderesse ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 28 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION