TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] – [Localité 1] [Localité 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00434 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3R5

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Donnette

Copie + Copie exécutoire M^e Gillet-Hauquier

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Mme [X] [I] épouse [U]

née le 24 Septembre 1965 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Christophe DONNETTE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

Mme [C] [H]

née le 13 Septembre 1989 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-annick GILLET-HAUQUIER, avocat au barreau de LAON

M. [R] [H]

né le 16 Juin 1964 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-annick GILLET-HAUQUIER, avocat au barreau de LAON

Mme [K] [N]

née le 06 Octobre 1964 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-annick GILLET-HAUQUIER, avocat au barreau de LAON

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 17 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 9], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er février 2024, Madame [X] [U] née [I] a donné à bail à Madame [C] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 604 € hors charges.

Par contrat sous seing privé en date du 27 janvier 2024, Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] se sont portés caution de cette dernière.

Un état des lieux d’entrée contradictoire entre les parties a été établi le 27 janvier 2024.

Madame [C] [H] a donné congé et a quitté les lieux. Un état des lieux d’entrée contradictoire entre les parties a été établi le 9 août 2024.

Madame [X] [U] née [I] a ensuite fait assigner Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte du 13 novembre 2024 pour obtenir la réparation des désordres locatifs et le paiement du loyer au prorata de la durée d’occupation en août 2024.

A l’audience du 17 octobre 2025, Madame [X] [U] née [I] – assistée par Maître DONNETTE – reprend les termes de son assignation pour demander la condamnation de Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] à lui payer :

— La somme de 136,36 euros au titre du loyer échu du 1e au 7 août 2024,

— La somme de 9.863,99 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date des mises en demeure,

— La somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande fixation de sa créance, Madame [C] [H] ayant été déclarée recevable à une procédure de surendettement. Elle précise que cette dernière avait donné pourvoir à ses parents pour assister à l’état des lieux.

Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N], représentés par Maître GILLET-HAUQUIER, demande, à titre principal, le rejet de condamnation formulées contre eux, estimant que l’état des lieux de sortie en date du 9 août 2024 est nul. A titre subsidiaire, ils demandent la suspension de la procédure compte tenu de la recevabilité du dossier de Madame [C] [H] à la procédure de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PAR Madame [X] [U] née [I] AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [X] [U] née [I] produit un décompte démontrant que Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 136,36 € à la date du 17 octobre 2025.

Les parties défenderesses n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elles seront par conséquent condamnées solidairement au paiement de cette somme de 136,36 euros.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PAR Madame [X] [U] née [I] AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Sur la valeur probante de l’état des lieux de sortie :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, " un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures ".

Il en résulte que l’état des lieux, acte permettant d’établir le constat de l’éventuelle dégradation du bien immobilier objet du bail, doit être effectué entre le bailleur et le locataire contradictoirement, ou à défaut être établi par l’intermédiaire d’un constat d’huissier. Ces dispositions ne sont pas prévues à peine de nullité mais, à défaut de contradiction et sans recours à un huissier, il ne permet pas de rapporter la preuve de dégradations imputables au locataire.

Aux termes des articles 1984 et 1985 du code civil, « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. Le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n’en est reçue que conformément au titre » Des contrats ou des obligations conventionnelles en général « . L’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire ».

Aux termes des articles 1358 et 1359 du code civil, « hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen. L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Celui dont la créance excède le seuil mentionné au premier alinéa ne peut pas être dispensé de la preuve par écrit en restreignant sa demande. Il en est de même de celui dont la demande, même inférieure à ce montant, porte sur le solde ou sur une partie d’une créance supérieure à ce montant ».

Aux termes de l’article 1362 du code civil, « Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution. La mention d’un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit ».

Il en résulte donc qu’un mandat, contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour son compte et en son nom, peut être formé verbalement mais ne peut être prouvé par tout moyen que s’il porte sur une prestation dont la valeur est inférieure à 1.500 euros.

Le mandat portant sur une mission de représentation à un état des lieux de sortie n’a pas de valeur en soi en tant que prestation réalisée dans un cadre familial mais peut conduire à la mise à la charge de la mandante-locataire des sommes supérieures à 1.500 euros. Les demandes formulées contre la partie défenderesse sur le fondement des dégradations locatives le confirment. Il en résulte que la preuve du mandant dont la mission consiste à représenter le mandant à un état des lieux doit être rapportée par écrit.

En l’espèce, Madame [X] [U] née [I] produit des sms envoyés par " [C] Locataire ". Ces messages sont les suivants :

— " Bonjour [X], je vous ai envoyé par mail en plus propre cadré pdf etc. Pour l’état des lieux je pense que ce sont mes parents qui le feront je vous redis de toute façon "

— " Merci beaucoup [C] Oui vos parents peuvent faire l’état des lieux à votre place. Je ne vais pas vous embêter avec ça si on peut très bien s’arranger. S’il pouvait se faire jeudi ou vendredi ce serait parfait. Je vous souhaite une bonne fin de dimanche "

— " Bonjour [X] ma mère propose vendredi matin 9h ? Ca vous vas ? "

Par l’emploi de l’expression « je vous redis de toute façon », Madame [C] [H] ne formule pas fermement auprès du bailleur de sa volonté d’être représentée par ses parents lors de l’état des lieux de sortie. Toutefois, il résulte de la suite de la conversation que c’est la mère de Madame [C] [H] qui fixe le rendez-vous pour procéder à cette formalité en proposant que celui-ci intervienne vendredi matin à 9h, démontrant alors que c’est cette dernière qui va s’y rendre. L’accord de Madame [C] [H] à cette manière de procéder se traduit par le fait qu’elle relais cette proposition à Madame [X] [U] née [I], ce qu’elle n’aurait pas fait si elle y était opposée ou n’en avait pas eu connaissance.

Il en résulte que Madame [C] [H] a bien donné mandat à Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] de la représenter lors de l’état des lieux réalisés avec Madame [X] [U] née [I], le 9 août 2024.

Par ailleurs, tant la signature de Monsieur [R] [H] que celle de Madame [K] [N] figurent sur le compte rendu de l’état des lieux de sortie. Celui-ci est donc contradictoire et dispose d’une force probante.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 27 janvier 2024 que l’état général du logement est en bon état de réparation et propre, l’ensemble des rubriques faisant figurer les mentions « propre » ou « RAS ». Le commentaire général fait en outre état de : « dans toutes les pièces, murs refaits à neuf, sans trou, ni défaut. S de B : bloc de douche neuf, jardin entretenu ».

Il résulte de l’état des lieux de sortie en date du 9 août 2024 que :

«  – jardin : manque de grillage espace de stationnement,

— Porte d’entrée : vandalisée, cassée, vitre fracturée et entourage aussi,

— Toilette : manque de nettoyage, murs dégradés et sales

— Local chaudière : RAS,

— Salle de bain : manque de nettoyage, meuble de s de b vandalisé, tâché. Bloc de douche sale +++,

— Couloir : peinture mur sale. Trou rebouché + trou pour la pose d’un store

— Salle à manger : trous rebouchés à l’enduit, peinture à refaire, murs sales et tâchés,

— [Localité 10] : manque de nettoyage, trou dans le mur pour internet, murs avec des marques noires (à refaire) parquet tâché,

— Chambre 1 (fenêtre 3 ventaux, trois trous avec cheville sur le mur, peinture sale, aucun nettoyage effectué,

— Chambre 2 : (fenêtre 2 ventaux) 2 gros trous sur le mur avec chevilles, murs sales avec traces noires,

— Descente escalier : peinture sale avec des coups et tâches, aucun nettoyage effectué ".

Il y a lieu de constater un état général dégradé du logement objet du bail, faisant apparaître une porte d’entrée et un meuble de salle de bain vandalisés et un manque de nettoyage général des murs avec des coups et des traces par endroit et de la douche qui était neuve à l’entrée dans les lieux. Ces désordres sont imputables à Madame [C] [H].

En outre, Madame [X] [U] née [I] produit les factures suivantes :

— Une facture de la SARL COQUELET CEDRIC en date du 13 novembre 2024 pour un montant de 9.509 euros pour une prestation correspondant à de l’enduit et de la peinture de remise en état sur 379 m2, montage et installation du meuble de salle de bain, pose de grillage et nettoyage du jardin, débarrassage de la cave et enlèvement déchetterie,

— Une facture de la SARL COQUELET CEDRIC en date du 11 septembre 2024 pour un montant de 1.380 euros, correspondant à un devis en date du 19 août 2024 du même montant pour une prestation de dépose, démontage, fourniture et pose d’une porte d’entrée.

Ces réparations correspondent aux dégradations constatées aux termes de l’état des lieux en date du 9 août 2024, elles seront donc évaluées à la somme de 10.889 euros et mises à la charge des parties défenderesses. Toutefois, le juge est tenu par les demandes des parties et ne peut pas statuer ni ultra ni infra petita.

Ainsi, Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] seront condamnés solidairement à payer à Madame [X] [U] née [I] la somme de 9.863,99 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES DE Madame [X] [U] née [I]:

Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du constat d’état des lieux de sortie.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [X] [U] née [I], Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] à payer à Madame [X] [U] née [I] la somme de 136,36 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] à payer à Madame [X] [U] née [I] la somme de 9.863,99 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] à payer à Madame [X] [U] née [I] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H], Monsieur [R] [H] et Madame [K] [N] à supporter les entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffier.

Le greffier, Le Juge,