N° Minute :

25-456

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

09 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20245 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JU2T

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [S]

né le 25 Novembre 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [N] [D]

née le 15 Mai 1967 à [Localité 15], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

Monsieur [C] [L]

né le 30 Avril 1967 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [E] [R]

née le 17 Février 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

S.A.R.L. LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7], immatriculée au RCS de [Localité 14] n°847 855 970, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

Monsieur [M] [T]

né le 20 Octobre 1982 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 08 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 09 Septembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 09 Septembre 2025, assistée de Madame A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 12 février 2019, Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] ont donné à bail commercial à la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] un local situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°2), à compter du 12 février 2019 et pour un loyer annuel de 8 064 euros TTC payable d’avance le 1er de chaque mois de 672 euros TTC par mois, outre le versement d’une provision au titre des impôts fonciers, taxes et prestations de 40 euros et d’une provision sur les charges de copropriété de 30 euros.

Monsieur [M] [T] s’est porté caution du preneur pour une durée de six ans, soit jusqu’au 12 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] ont fait délivrer à la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] un commandement de payer visant un montant total de 1 616,82 euros.

C’est dans ce contexte que Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] on fait assigner devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS statuant en référé :

— Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 déposé en l’étude, la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] ;

— Par acte de commissaire de justice remis à personne le 12 mai 2025, Monsieur [M] [T].

Ils demandent, aux termes de leur assignation, de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 12 mars 2025 ;

— Juger qu’à compter de cette date la S.A.R.L LE [Localité 13] D'[M] D’ [Localité 7] est occupante sans droit ni titre du local coMadamercial sis [Adresse 1] sur le territoire de la commune d’ [Localité 8] ;

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la S.A.R.L LE [Localité 13] D'[M] D’ [Localité 7] à leur régler une provision de 1.730,65 euros au jour du jeu de la clause résolutoire, dont 815,62 euros de condamnation solidaire avec Monsieur [M] [T] en sa qualité de caution ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 915,03 euros à compter du I’avril 2025 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— Condamner solidairement la S.A.R.L LE [Localité 13] D'[M] D’ [Localité 7] et Monsieur [M] [T] à leur régler une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; outre à prendre à leur charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 239,18 €) et celui de l’état de nantissement (soit 65,63 €) ;

— Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ils exposent en substance que la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] est défaillante dans le règlement de ses loyers et charges courantes, sans régularisation du commandement de payer délivré le 11 février 2025 portant sur un montant de 1 616,82 euros en principal et visant la clause résolutoire stipulée au bail ; que Monsieur [M] [T] est tenu, en sa qualité de caution, à garantir les dettes survenues antérieurement au 12 février 2025 ; qu’aucune inscription ne grève le fonds exploité dans les lieux, et qu’ils sont fondés en leurs demandes provisionnelles faute de contestations sérieuses à ces sommes.

Monsieur [M] [T] et la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] n’ont pas constitué avocat.

À l’audience du 8 juillet 2025, Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R], étaient représentés par leur conseil.

Le conseil des demandeurs a sollicité le bénéfice de ses écritures et a indiqué qu’il restait des impayés ; que Monsieur [T] s’était porté garant et que les loyers étaient dus jusqu’en février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur les nouvelles pièces produites lors de l’audience :

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il n’est pas justifié de la signification des conclusions, du décompte actualisé au 12 juin 2025 et des pièces n°7 et 8 à la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7].

La SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] n’étant pas comparante, ces pièces doivent être écartées des débats.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial du 12 février 2019 prévoit un loyer mensuel fixé de 672 euros TTC payable le 1er de chaque mois, outre la prise en charge par le preneur de provisions sur charges à hauteur de 70 euros par mois (40 euros de provision sur « impôts fonciers, taxes et prestation à charge » et 30 euros de provision sur les charges de copropriété).

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de cent euros (100,00 eur) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellement, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non respect d’une des clauses du bail.

Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d’une indemnité), il ne sera jamais dû d’indemnité par le bailleur. En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s’engage formellement, en cas de non paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter.

Toute offre de paiement intervenant après la mise en œuvre de la clause résolutoire ne pourra faire obstacle à la résiliation du bail.

Conformément au deuxième alinéa de l’article L 145-41 du Code de comerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause.

En outre, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :

• pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire ;

• pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation. Etant néanmoins précisé que l’action en résolution d’un contrat pour non-paiement à l’échéance convenue est une action fondée sur le défaut de paiement. Cette action tombe sous le coup de la suspension des poursuites individuelles contre le débiteur en procédure collective.

Les dispositions des articles L 622-14 et R 641-21 du Code de commerce, complétées par l’article R 622-13 dudit Code prévoient que je juge-commissaire constate, à la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des baux des immeubles affectés à l’activité du fonds pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, cette demande s’effectuant par simple requête déposée au greffe du tribunal. Toutefois le bailleur ne peut mettre cette procédure en œuvre qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement, et en toute hypothèse un mois après avoir délivré préalablement un commandement de payer. ».

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] a fait délivrer à la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 1 616,82 euros en principal décomposé comme suit :

— Loyer de janvier 2025 TTC impayé : 708,96 euros

— Charges pour janvier 2025 impayées 39,15 euros

— Impôt foncier pour janvier 2025 impayé 60,30 euros

— Loyer de février 2025 impayé 708,96 euros

— Impôt foncier pour février 2025 impayé 60,30 euros.

Le commandement de payer vise ainsi deux échéances, outre des sommes réclamées au titre des provisions.

Il n’est cependant pas justifié du bien-fondé de l’indexation du loyer pratiquée.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution ; d’autre part, qu’il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.

Ainsi, si les échéances sollicitées ne sont pas sérieusement contestables, à la date du commandement de payer, à hauteur de 672 euros TTC chacune, tel n’est pas le cas concernant les provisions sollicitées, dont le montant mensuel ne saurait excéder 40 euros de provision sur « impôts fonciers, taxes et prestation à charge » et 30 euros de provision sur les charges de copropriété.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution ; d’autre part, qu’il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à [(672X2)+40+40+30)] 1454 euros TTC.

A défaut pour le défendeur de justifier, comme il en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai de un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 février 2019 à compter du 12 mars 2025.

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

3- Sur la demande provisionnelle :

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, la demanderesse sollicite une provision de 1 730,65 euros, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses écritures, elle reproche le non-paiement des loyers de janvier à mars 2025, outre les provisions sur charges.

Il résulte des développements précédents que, d’une part, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 11 février 2025, à la somme de 1454 euros au titre des loyers de janvier et février 2025.

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, la demanderesse est fondée à solliciter le paiement de l’échéance de mars 2025, échue au 1er du mois, laquelle n’est pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée à l’encontre de la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] par les demandeurs au titre des impayés contractuels arrêtés au 12 mars 2025, à hauteur de 1 730,65 euros, payable en deniers ou quittances.

Monsieur [M] [T] s’étant porté caution jusqu’au 12 février 2025, il sera solidairement condamné au paiement de cette provision à hauteur de 815,62 euros TTC, montant non sérieusement contestable des impayés contractuels à la date du commandement de payer du 11 février 2025.

Sur les indemnités d’occupation, la demanderesse sollicite une provision mensuelle à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 915,03 euros.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le montant des échéances mensuelles non sérieusement contestable avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 742 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 742 euros TTC, à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

4- Sur les autres demandes :

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, les défendeurs, qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] et Monsieur [M] [T] à verser aux demandeurs une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

— REJETTE des débats les dernières conclusions des demandeurs, ainsi que le décompte actualisé au 12 juin 2025 et les pièces n°7 et 8 de leurs productions ;

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 12 février 2019 liant les parties, et sa résiliation à effet du 12 mars 2025 ;

— ORDONNE à la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— AUTORISE, faute pour la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] de libérer les lieux, [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°2), à l’expiration de ce délai, Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE en deniers ou quittances la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] à payer à Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] une provision de 1 730,65 euros TTC (MILLE SEPT CENT TRENTE EUROS ET SOIXANTE-CINQ CENTIMES) à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 12 mars 2025 ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] au paiement de cette provision, en deniers ou quittances, à hauteur de 815,62 euros TTC (HUIT CENT QUINZE SOIXANTE-DEUX EUROS) ;

— CONDAMNE la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] à payer à Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] une provision de 742 euros (SEPT CENT QUARANTE-DEUX EUROS) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due, à compter du 21 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— CONDAMNE in solidum la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] et Monsieur [M] [T] à verser à Monsieur [F] [S], Madame [N] [D], Monsieur [C] [L] et Madame [E] [R] une somme totale de 1 000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes des parties ;

— CONDAMNE in solidum la SARL LE [Localité 13] D'[M] D'[Localité 7] et Monsieur [M] [T] aux dépens.

Le Greffier

A. LASSERRE

La Présidente

B. CHEVALIER