REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 1]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00099 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CYIO

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

M^e Franck DERBISE

M^e Manon MAGNIER

copie dossier

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [1]

représentée par son gérant Monsieur [R] [A]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° [N° SIREN/SIRET 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Manon MAGNIER, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Frédérique SEDLAK, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE (plaidant)

DÉFENDERESSE

S.C.P. [Z] [U] [D] [T] [V] [L] [G] ET [Y] [K]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Franck DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 17 novembre 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Rose-Marie HUNAULT, Présidente, agissant en qualité de juge rapporteur et assistée de Céline GAU, Greffier, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 871 du Code Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Rose-Marie HUNAULT, Présidente après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue le 19 janvier 2026, prorogé au 09 février 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,

Vassilia LETTRE, Juge placée,

et de Thomas DENIMAL, Juge ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Maître [I] [T], notaire, en date du 29 juillet 2021, la SCI [1] a vendu à la SAS [2] un bâtiment à usage industriel ou professionnel situé sur la [Adresse 4] cadastré section ZD n°[Cadastre 1], au prix de 600.000 euros. Ce bâtiment a été vendu alors qu’il était loué à trois sociétés et un particulier pour un loyer total de 10.992 euros. Ce contrat de vente à terme prévoyait que l’acquéreur devait payer le prix au plus tard le 31 octobre 2021.

En l’absence de paiement de la vente, la SCI [1] a fait signifier un commandement de payer le prix de vente de l’immeuble, visant la clause résolutoire, le 7 novembre 2022.

Aucun règlement n’étant intervenu dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, la SCI [1] a assigné la société [2], le 12 décembre 2022 devant le tribunal judiciaire d’ARRAS, aux fins de constater la résolution de la vente pour non-paiement du prix et de tirer les conséquences qui s’y attachent. La SCI [1] précise que les parties ont transigé le 23 mai 2023 et que le protocole transactionnel a été homologué par le juge de la mise en état le 24 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la SCI [1] a assigné la SCP [U], [T], [G], [K] devant le tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN pour la voir condamnée à réparer les préjudices qu’elle a subis du fait de la résolution de la vente à terme, reprochant au notaire un manquement à son devoir d’information.

Le 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a enjoint la SCI [1] de communiquer le protocole d’accord transactionnel régularisé avec la SAS [2] le 23 mai 2023, homologué par le juge de la mise en état d’Arras le 24 mai 2023.

La clôture de l’instruction a été fixée au 7 octobre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

A l’audience du 17 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, prorogée au 9 février 2026.

PRETENTION ET MOYENS

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la SCI [1] demande au tribunal de :

Débouter la SCP [U], [T], [G], [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la SCP [U], [T], [G], [K] à réparer le préjudice subi par la SCI [1] en raison de son manquement à son devoir d’information à son égard ;Condamner la SCP [U], [T], [G], [K] à lui payer une indemnité de 474.468,42 euros en réparation de son préjudice ;Condamner la SCP [U], [T], [G], [K] à lui payer une indemnité de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ; Condamner la SCP [U], [T], [G], [K] à lui payer une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCP [U], [T], [G], [K] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Manon MAGNIER, avocat ;Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.A l’appui de ses prétentions, la SCI [1] entend se prévaloir des dispositions de l’article 1240 du Code civil. Elle indique que le devoir de conseil du notaire lui impose d’éclairer les parties à l’acte sur sa portée, ses effets et les risques qu’il présente. Elle reproche au notaire d’avoir manqué à ses obligations professionnelles à chaque étape de la vente :

En faisant le choix d’un acte de vente à terme très favorable à l’acquéreur ;En ne prévoyant pas d’indemnité d’immobilisation ;En attribuant les loyers à l’acquéreur dès la signature de la vente ;En mettant en confiance la venderesse avant et après la signature de l’acte sur le paiement à venir ;En ne renouvelant pas en temps voulu la sûreté destinée à garantir le paiement du prix.

La SCI [1] expose avoir fait estimer son préjudice par son cabinet d’expertise comptable [3] et que celui-ci s’élève à la somme de 474.468,42 euros comprenant les frais de justice, les loyers perdus sur une période de 17 mois, les intérêts de retard, la moins-value à la suite de la seconde vente et les frais supportés après signature du protocole avec la SAS [2].

En réponse à la SCP, la SCI [1] indique que le préjudice est certain car il n’aurait pas existé si le devoir de conseil avait été respecté. Elle ajoute que le poste « frais bancaires » est justifié par le décompte versé aux débats. Elle précise que le protocole transactionnel a été obtenu après l’action en justice diligentée à l’encontre de l’acquéreur et qu’il n’a qu’un effet relatif entre les parties. Elle expose que le poste « frais supportés après la signature du protocole transactionnel » est détaillé et repris dans l’attestation de l’expert-comptable. Elle indique que le notaire tente de se défausser concernant la moins-value à la suite de la seconde vente. Enfin, elle ajoute avoir subi les vicissitudes de la vente qui n’auraient pas existé, si le notaire ne lui avait pas conseillé de vendre son bien immobilier dans le cadre d’une vente à terme.

Aux termes des conclusions signifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la SCP [U], [T], [G], [K] demande au tribunal de :

Déclarer la SCI [1] mal fondée en son action ;A titre principal :Juger que la SCP [U] [T] [G] [K] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle ;En conséquence : débouter la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;A titre subsidiaire :Juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute potentiellement retenue et les préjudices évoqués par la SCI [1] ;En conséquence : débouter la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;En tout état de cause :Débouter la SCI [1] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;Condamner la SCI [1] à verser à la SCP [U] [T] [G] [K] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner la SCI [1] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.En défense, la SCP [U], [T], [G], [K] indique que le notaire n’a commis aucun manquement à son obligation d’information et de conseil, lors de la régularisation de la vente, en soulignant qu’il s’agit d’obligations de moyen et non de résultat. Elle expose que la responsabilité du notaire ne peut être retenue que s’il est établi une défaillance dans les investigations et contrôles que ce devoir impose. Elle ajoute que le paiement du prix devait intervenir au plus tard le 31 octobre 2021, mais qu’il n’en demeure pas moins que l’acte n’était pas déséquilibré puisque les modalités de paiement du prix sont claires et que ce paiement n’était pas conditionné à la revente du bien par la société [2]. Elle conteste avoir été en charge de chercher un acquéreur pour la revente du bien. Elle précise qu’en cas de non-respect de ses obligations par l’acquéreur, le prix de vente était productif d’intérêts à 6 % et qu’une inscription avec réserve de l’action résolutoire au profit du vendeur a été prise pour garantir le paiement du prix de sorte que les droits du vendeur étaient garantis. Elle indique que la SCI [1] a attendu un an avant de délivrer un commandement de payer et affirme lui avoir rappelé à plusieurs reprises la possibilité de faire délivrer un commandement de payer en vue de la résolution de la vente.

La SCP indique que la SCI [1] doit démontrer un préjudice actuel, certain et direct en lien avec la faute commise par le notaire puisqu’il n’y a pas nécessairement de préjudice qui découle de la faute.

Concernant le poste sur « les frais de justice », elle expose que cette somme ne résulte que d’une estimation établie par le propre comptable de la SCI [1], qu’elle n’est pas justifiée par une pièce versée aux débats, ni dans son principe ni dans son quantum et qu’elle fait doublon avec la demande au titre de dommages et intérêts de la SCI [1]. Elle ajoute que ce préjudice résulte exclusivement de la défaillance de l’acquéreur qui n’a pas payé le prix de vente et non d’un manquement du notaire.

Concernant le poste sur « les frais bancaires », elle indique que cette demande n’est justifiée par aucune pièce aux débats et qu’il s’agit également d’une estimation de l’expert-comptable de la SCI [1].

Concernant le poste sur « les loyers perdus pour 17 mois », sur « les intérêts à 6 % » et sur « les frais supportés après le protocole transactionnel », elle précise que le protocole prévoit l’acquiescement de la société [2] à la résolution de la vente et la renonciation de la SCI [1] à solliciter la restitution des loyers versés par les locataires ainsi qu’à d’autres demandes indemnitaires. Elle ajoute que l’estimation du préjudice est erronée dès lors que certains loyers n’ont pas été réglés par les locataires, ce qui est sans rapport avec un manquement du notaire. Elle précise que le paiement de la taxe foncière, dont la SCI [1] s’est acquittée, était due par la société [2] dès lors que le vente avait été publiée, de sorte que le notaire n’a pas commis de manquement et qu’il n’y a pas de lien de causalité. Elle indique que le notaire n’a pas été associé aux négociations alors que la SCI [1] aurait pu le faire si elle estimait qu’il avait commis un manquement.

Concernant le poste sur « la moins-value à la suite de la seconde vente », elle expose que le notaire ne saurait supporter la réduction de prix de vente du bien immobilier litigieux au prix de 500.000 euros puisqu’initialement la SCI [1] n’avait pas proposé la vente au prix de 600.000 euros. Elle ajoute que la SCI ne démontre pas que le bien aurait été vendu à un prix inférieur au marché. Elle précise que la perte de chance doit être caractérisée pour être indemnisable et qu’elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée. Elle indique que la réparation du préjudice consiste à replacer la partie dans la position qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit, de telle sorte que l’indemnisation recherchée ne peut avoir pour objet de placer la SCI [1] dans une situation qui n’aurait pas pu être la sienne. Elle conclut que le notaire n’est pas responsable de la défaillance de l’acquéreur et ne peut donc être tenu de supporter le gain que la SCI [1] aurait pu obtenir.

Enfin, concernant le préjudice moral, elle indique que le notaire n’a pas commis de manquement et que la SCI [1] ne justifie pas d’une atteinte à son image ou à sa réputation de sorte que son préjudice n’est ni actuel, ni certain.

Il est renvoyé expressément à l’assignation et aux conclusions pour plus ample exposé des faits et des prétentions en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le manquement au devoir d’information et de conseil

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Lorsque le notaire commet une faute dans l’exercice de ses fonctions d’officier ministériel, il engage, selon la jurisprudence dominante et à défaut de définition textuelle à cet égard, sa responsabilité délictuelle, de sorte que l’action est soumise aux règles habituelles de celle-ci.

En conséquence, il appartient à celui qui invoque l’existence d’un préjudice en lien avec l’activité professionnelle du notaire de rapporter la preuve d’une faute commise par celui-ci dans l’exercice de ses fonctions, d’un préjudice et d’un lien de causalité certain et direct.

La règle vaut tant pour la tâche d’authentification et de rédaction d’actes que pour celle de conseil, qui en est le préalable et le complément.

Concernant le manquement au devoir de conseil reproché à Maître [D] [T]

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il dresse. Dans le cadre de son obligation générale d’information, il doit éclairer ses clients sur les risques susceptibles d’être encourus d’un fait ou d’une interprétation ultérieure qui pourrait être contraire à leurs intérêts.

Pour garantir l’efficacité et la validité de l’acte, il appartient au notaire de rechercher la volonté des parties, de prendre les initiatives nécessaires, et de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Toutefois, tenu d’une obligation de moyen, le notaire n’est pas soumis à une obligation d’investigation illimitée, dès lors que son étendue dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification. En effet, la responsabilité du notaire, qui aura accompli les contrôles juridiques nécessaires, ne peut être engagée que si cet officier public pouvait douter de l’efficacité de l’opération envisagée au moment de la signature des actes qu’il instrumente. Ce n’est que dans ce cas qu’il peut lui être reproché de ne pas avoir accompli des investigations complémentaires.

En l’espèce, l’acte authentique établi par Maître [T] le 29 juillet 2021 porte sur une vente à terme d’un ensemble immobilier au profit de la SAS [2] au prix de 600.000 euros. Le délai de paiement du prix est fixé à trois mois au maximum, sans que celui-ci ne soit soumis à une condition particulière. L’acte prévoit une sûreté, une inscription du privilège de vendeur avec réserve de l’action résolutoire, qui a été inscrite le 23 août 2021. L’acte de vente stipule, en outre, qu’en cas de non-paiement à l’échéance, la somme de 600.000 euros sera productive d’intérêts à compter de la sommation de payer. Il comporte une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement exact à son échéance du principal et des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le prix deviendra immédiatement et de plein droit exigible sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme et qu’au surplus, la vente sera résolue de plein droit. L’acte de vente est paraphé et signé par les parties.

Si la SCI [1] soutient n’avoir eu connaissance du projet d’acte que le jour de la signature, sans en justifier, et qu’il ne lui a pas été indiqué que l’acte de vente avait la nature d’une vente à terme avec les risques inhérents à ce type de vente, il ressort de l’acte lui-même, qu’il énonce clairement qu’il s’agit d’une vente à terme. La demanderesse, qui a signé l’acte, avait donc connaissance de la nature de l’acte de vente, au moment où elle a consenti à cette vente à terme.

Le tribunal relève que le délai maximum de trois mois pour le paiement du prix est un délai relativement court, ce qui peut justifier la perception des loyers dès la signature de la vente par la société [2]. Il doit surtout être souligné que l’acte de vente ne prévoit pas que le paiement est soumis à une condition de revente des locaux. Il ne peut dès lors être imputé au notaire un manquement au devoir de conseil et d’information, consécutif au fait que l’acheteur n’ait pas payé la vente avant la revente des locaux.

Si l’acte ne comporte pas d’indemnité d’immobilisation, il prévoit la mise en place d’une sûreté pour garantir le paiement du prix, des intérêts de retard à compter de la date du 31 octobre 2021, en cas de non-paiement ainsi qu’une clause résolutoire.

La société SCI [1] n’a adressé un commandement de payer à la SAS [2] qu’un an après l’échéance du terme, le 7 novembre 2022. Mais aucun des échanges versés aux débats ne démontre que ce délai serait imputable à une carence du notaire ou un défaut de conseil ou d’information de sa part. Au contraire, les seuls échanges produits sont des échanges directs entre le SCI [1] et la SAS [2], dans lesquels le notaire n’était d’ailleurs pas en copie. Le seul mail du notaire, est une réponse à une demande de la SCI [1] au sujet de la revente du bien, dans lequel le notaire indique ne pas avoir réussi à fixer le rendez-vous.

S’agissant de la sûreté que la demanderesse reproche au notaire d’avoir renouvelée tardivement, il convient de relever que l’inscription initiale a été réalisée en bonne et due forme par le notaire et que la demanderesse connaissait sa date d’échéance correspondant à l’échéance du paiement. Il ne ressort, là encore, d’aucun élément au dossier que la SCI [1] aurait sollicité son renouvellement ou interrogé le notaire sur les conséquences de l’absence de paiement à l’échéance de la vente. En sens inverse, la SCI [1] indique elle-même que son notaire a pris l’initiative, sans même l’en avoir informée, d’inscrire une hypothèque légale le 24 novembre 2022, ce qui était de nature à protéger ses intérêts.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré que Maître [T] a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil.

La SCI [1] sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes de condamnation de la SCP [U], [T], [G], [K].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [1], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SCI [1] sera condamnée à verser à la SCP [U], [T], [G], [K], une indemnité qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande sera rejetée.

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il conviendra de rappeler que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DEBOUTE la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [1] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [1] à payer à la SCP [U], [T], [G], [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE