REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 5]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00933 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3A7

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

M^e Pierre LOMBARD

M^e Jean-marie WENZINGER

copie dossier

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SODIPARC III

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 433 890 464

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Constantin HOU, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

DÉFENDERESSE

S.A.S. CONTITRADE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 394 479 034

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marie WENZINGER, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Mathieu EYCHENE, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 17 Novembre 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Rose-Marie HUNAULT, Présidente, agissant en qualité de juge rapporteur et assistée de Céline GAU, Greffier, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 871 du Code Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Rose-Marie HUNAULT, Présidente après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,

Vassilia LETTRE, Juge placée,

et de Thomas DENIMAL, Juge ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Sodipark III, société civile, est propriétaire de locaux commerciaux situés à Neuville-Saint-Amand, donnés à bail à la société Contitrade France, filiale du groupe Continental, exploitant notamment l’enseigne commerciale BestDrive.

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2011, la SCI Sodipark III a consenti à la société Établissements Daessle et Klein un bail commercial portant sur une partie de ces locaux, destinés à une activité de commerce de détail d’équipements automobiles, moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros hors taxes. La société Contitrade France est venue aux droits du preneur. Le bail, conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011, est arrivé à terme le 31 mars 2020 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte du 29 mars 2021, la société Contitrade France a donné congé pour effet au 30 septembre 2021.

À compter de l’été 2021, les parties ont échangé sur les modalités de fin de la relation locative, en particulier sur l’organisation d’un état des lieux et sur la question de travaux de remise en état. La SCI Sodipark III a indiqué souhaiter un état des lieux contradictoire permettant une comparaison avec l’état d’origine ; la société Contitrade France a proposé une date au mois d’octobre 2021, puis a sollicité un report en indiquant ne pas avoir reçu les devis envisagés.

Le 25 octobre 2021, la SCI Sodipark III a adressé à la société Contitrade France des photographies du site ainsi qu’une estimation de travaux à hauteur de 15 650 euros hors taxes. Le 2 décembre 2021, la société Contitrade France a fait connaître son accord sur la prise en charge de cette estimation « pour solde tout compte ». Le 15 février 2022, la SCI Sodipark III a indiqué décliner cette proposition et a évoqué un montant de travaux de 21 500 euros hors taxes, en précisant que ce chiffrage ne prenait pas en considération une éventuelle découverte d’huiles dans l’assainissement.

Une réunion sur site est intervenue le 21 mars 2022, à la suite de laquelle les parties ont poursuivi leurs échanges au sujet des devis et de la prise en charge de travaux. Le 22 avril 2022, la SCI Sodipark III a fait établir un procès-verbal de constat par huissier non contradictoire portant sur l’état des lieux.

Postérieurement au 30 septembre 2021, la société Contitrade France s’est maintenue dans les lieux pendant une période et a versé une indemnité d’occupation.

Par courrier de mise en demeure du 25 mai 2022, un règlement a été réclamé au titre de travaux de remise en état. Les clés ont été remises le 27 juin 2022, selon une attestation produite.

Estimant qu’aucune issue amiable n’avait pu être trouvée, la SCI Sodipark III a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Quentin par assignation du 30 novembre 2022.

Par ordonnance du 9 mai 2023, l’affaire a été retirée du rôle afin de permettre l’engagement de négociations entre les parties. À défaut d’accord, l’affaire a été rétablie au rôle par conclusions du 7 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 novembre 2025. À l’issue de cette audience, le dossier a été mis en délibéré au 19 janvier 2026.

**

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la société civile immobilière Sodipark III demande au tribunal de :

— Condamner la société Contitrade France à lui payer la somme de 50 124,49 €, au titre des réparations de remise en état des locaux sis [Adresse 6] " à [Localité 4] ;

— Condamner la société Contitrade France à lui payer la somme de 6 120 €, au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois d’avril, mai et juin 2022 ;

— Condamner la société Contitrade France à lui payer la somme de 2 422 €, au titre du préjudice lié au paiement de la taxe foncière pour l’année 2022 ;

— Condamner la société Contitrade France à lui payer la somme de 10 000 €, au titre du préjudice pour résistance abusive ;

— Condamner la société Contitrade France à lui payer la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, la société Sodipark III expose que, par contrat de bail commercial signé le 2 septembre 2011, elle a donné à bail une partie de locaux situés à [Localité 3], que la société Contitrade France est venue aux droits du preneur, et qu’elle a délivré congé par acte du 29 mars 2021 pour une prise d’effet au 30 septembre 2021. Elle soutient avoir rappelé, par lettre recommandée du 18 août 2021, les obligations de remise en état à la charge du preneur et sollicité un état des lieux de sortie contradictoire, puis avoir multiplié les relances, sans qu’une réponse sérieuse soit apportée sur la libération des lieux et la remise en état. Elle fait valoir que la société Contitrade France s’est maintenue dans les locaux après le 30 septembre 2021 et n’a restitué les clefs que le 27 juin 2022, après mise en demeure et sommation interpellative.

Sur les travaux de remise en état, la société Sodipark III se prévaut des stipulations du bail relatives à l’entretien, aux réparations et à l’obligation pour le preneur de ne pas détériorer les lieux loués et d’en répondre. Elle soutient que des désordres ont été constatés dans les locaux et nécessitent des travaux de remise en état, et se fonde, notamment, sur des procès-verbaux de constat des 21 mars 2022 et 22 avril 2022 établissant, selon elle, l’existence de dégradations et de désordres, y compris des atteintes liées à des hydrocarbures. Elle ajoute que la société Contitrade France avait connaissance des travaux à réaliser, comme l’attesteraient les échanges de courriels intervenus dès l’automne 2021, et qu’elle aurait même évoqué ou accepté un principe de prise en charge, sans donner suite ensuite. La demanderesse conteste que l’absence de transmission des devis puisse lui être reprochée et soutient que l’inertie de la société Contitrade France l’a conduite à faire établir des devis. Elle réfute l’argument tiré de la vétusté et d’un abattement (ou d’un « coefficient de vétusté ») et soutient que les travaux réclamés ne visent pas à « remettre à neuf » un local ancien, mais à réparer des désordres imputés à un défaut d’entretien et à des dégradations survenues pendant l’occupation. Elle critique enfin la portée du rapport adverse d'« audit » produit par la défenderesse, qu’elle considère ancien et non contradictoire. Elle précise que le coût total des travaux de remise en état est évalué à 50 124,49 €, en détaillant ce montant par postes et factures/devis (notamment bardage/panneaux, réfection de pièces et bureaux, dépollution/décharge, nettoyage murs et sols, traitement/nettoyage d’hydrocarbures, réparation du matériel d’incendie), et soutient que la nécessité de ces travaux ne serait pas utilement contestée.

Sur l’indemnité d’occupation, la société Sodipark III soutient que la société Contitrade France a occupé les locaux sans droit ni titre après l’échéance du congé et qu’une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective, qu’elle situe au 27 juin 2022. Elle expose que la société Contitrade France a réglé une indemnité d’occupation pour plusieurs mois postérieurs à l’échéance du bail, et demande en conséquence le paiement de l’indemnité au titre des mois d’avril, mai et juin 2022, pour un total de 6 120 €. Elle rapporte que la défenderesse conteste l’inclusion de la TVA dans cette indemnité en se prévalant d’une décision du Conseil d’État, mais la demanderesse soutient que, dans le cas d’espèce, l’indemnité d’occupation convenue et acceptée par l’occupant constituerait une prestation effectuée à titre onéreux par un assujetti, de sorte que la TVA serait applicable.

Sur la taxe foncière, la société Sodipark III invoque une clause du bail prévoyant le remboursement au bailleur, à première réquisition et sur présentation de l’avis de mise en recouvrement, de la taxe foncière (bâti et non bâti) et des impôts ou taxes pouvant s’y substituer. Elle sollicite, au regard de l’occupation des locaux de septembre 2021 à juin 2022, la condamnation de la société Contitrade France à lui reverser la somme de 2 422 €, correspondant à la moitié de la taxe foncière 2022. Elle précise présenter cette demande comme une demande d’indemnisation au titre d’un préjudice lié au paiement de la taxe foncière pendant la période où elle n’aurait pas pu occuper ou relouer les locaux, et non comme l’exécution forcée d’une clause contractuelle.

Sur le préjudice de résistance abusive, la société Sodipark III se prévaut des stipulations du bail relatives à la remise des clefs à la fin du bail et soutient que la restitution tardive des clefs, l’occupation sans droit ni titre, les relances et démarches entreprises, ainsi que le refus de prendre en charge la remise en état, lui ont causé un préjudice distinct qu’elle évalue à 10 000 €.

Enfin, sur les frais irrépétibles et dépens, elle soutient qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais engagés pour faire valoir ses droits et sollicite la condamnation de la société Contitrade France à lui payer 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la société Contitrade France demande au tribunal de :

— À titre principal :

Juger que la société Sodipark III ne rapporte pas la preuve que les locaux pris à bail ont été restitués dans un état dégradé par rapport à celui dans lequel ils se trouvaient lors de la prise à bail ;

En conséquence, rejeter les demandes de la société Sodipark III au titre de la remise en état des lieux ;

— À titre subsidiaire :

Juger que la société Sodipark III ne peut solliciter une remise à neuf des locaux ;

Juger qu’un coefficient de vétusté à hauteur de 60 % doit être appliqué ;

Juger que la société Sodipark III ne peut solliciter que le montant hors taxes des devis et factures produits au titre de la prise en charge des travaux sollicités ;

En conséquence, juger que l’indemnité due par la société Contitrade France à la société Sodipark III au titre de son obligation de remise en état ne saurait excéder la somme de 17.663 euros ;

— En tout état de cause :

Ordonner la compensation des créances réciproques des sociétés Contitrade France et Sodipark III au titre de l’indemnité d’immobilisation et ordonner le paiement par la société Contitrade France de la somme de 2.890 euros ;

Rejeter la demande de condamnation de la société Contitrade France à prendre en charge la taxe foncière proratisée au titre de l’année 2022 ;

Rejeter la demande indemnitaire formulée par la société Sodipark III au titre de la résistance abusive ;

Débouter la société Sodipark III de ses plus amples demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société Sodipark III à payer à la société Contitrade France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Sodipark III aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses demandes, la société Contitrade France fait valoir, en substance, que la société Sodipark III ne démontre pas l’existence de dégradations imputables au preneur et qu’à supposer même des travaux dus, ils ne sauraient conduire à une remise à neuf, doivent tenir compte de la vétusté et ne peuvent être évalués qu’hors taxes.

Sur l’obligation de remise en état, elle soutient que l’indemnisation suppose une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, et reproche à la société Sodipark III de ne pas produire l’état des lieux d’entrée d’origine, de sorte que cette comparaison serait impossible. Elle ajoute que, venant aux droits d’un précédent exploitant, elle ne disposerait pas des archives et ne pourrait produire un document détenu par le bailleur. Elle en déduit que, faute de preuve d’une dégradation au cours de sa période d’occupation du bail , les demandes de prise en charge de devis et/ou factures devraient être rejetées.

À titre subsidiaire, elle soutient que les prétentions de la société Sodipark III seraient, en toute hypothèse, excessives dans leur quantum : elle invoque le principe selon lequel l’obligation d’entretien et de réparations ne peut ouvrir droit à une remise à neuf, et fait valoir que l’ancienneté du bien et la durée d’occupation doivent conduire à appliquer un coefficient de vétusté, qu’elle estime justifié à hauteur de 60 %, au regard d’un local présenté comme ancien et exploité depuis de nombreuses années. Elle indique également que les échanges amiables au sujet d’une éventuelle prise en charge ne vaudraient pas reconnaissance de responsabilité, mais s’inscriraient, selon elle, dans une recherche de solution transactionnelle.

Elle fait également valoir que la prise en charge éventuelle des travaux ne pourrait intervenir que sur une base hors taxe, dès lors que la société Sodipark III serait assujettie à la TVA et récupérerait, selon elle, la TVA acquittée, le cas échéant par déduction ou remboursement en cas de crédit de TVA. Elle en conclut que le coût global revendiqué en TTC devrait être ramené en HT, avant application du coefficient de vétusté, ce qui conduirait, selon elle, à limiter l’indemnité au maximum à 17.663 euros.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la société Contitrade France soutient qu’il n’y aurait pas lieu d’y appliquer la TVA, en se prévalant d’une décision du Conseil d’État du 30 mai 2018 et de l’article 256 du code général des impôts, et en faisant valoir qu’une indemnité d’occupation viserait à compenser un préjudice et non une prestation de services taxable. Elle indique avoir réglé six paiements mensuels d’octobre 2021 à mars 2022 sur la base d’un loyer TTC de 2.040 euros, alors que, selon elle, le loyer HT n’était que de 1.700 euros, ce qui caractériserait un trop-payé de 2.040 euros (340 × 6 mois). Elle ajoute qu’au titre d’avril à juin 2022, l’indemnité due serait limitée à 4.930 euros (1.700 euros pour avril, 1.700 euros pour mai, 1.530 euros pour juin compte tenu d’une remise des clés au 27 juin), et non 6.120 euros. Elle demande en conséquence une compensation entre, d’une part, 2.040 euros qu’elle estime lui être dus et, d’autre part, 4.930 euros qu’elle estime devoir, afin qu’il soit ordonné le paiement de la somme nette de 2.890 euros au bénéfice de la société Sodipark III au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Concernant la taxe foncière, elle soutient que la demande de la société Sodipark III ne pourrait prospérer dès lors que le bail commercial a pris fin au 30 septembre 2021, de sorte que la clause contractuelle mettant cette charge à la charge du preneur ne produirait plus effet après cette date. Elle ajoute que la taxe foncière incomberait au propriétaire et ne pourrait être mise à la charge d’un tiers qu’en vertu d’un contrat, ce qui ferait, selon elle, défaut en l’espèce pour la période postérieure.

Sur la résistance abusive, elle conteste toute faute, tout préjudice et tout lien de causalité, en soutenant que la somme réclamée à ce titre par la société Sodipark III serait forfaitaire et ne reposerait sur aucun calcul. Elle fait valoir avoir, de son côté, réglé une indemnité d’occupation pour l’occupation au-delà du terme, et soutient que les difficultés rencontrées pour parvenir à une issue amiable seraient notamment liées, selon elle, à l’absence de transmission des devis demandés à plusieurs reprises. Elle ajoute enfin que l’échec des discussions résulterait du choix du bailleur d’engager une procédure, incluant un dépôt de plainte pénale et la saisine civile, plutôt que de poursuivre la voie amiable qu’elle dit avoir privilégiée.

Enfin, sur les frais irrépétibles et les dépens, elle estime inéquitable de supporter les frais de la procédure, en faisant valoir les démarches qu’elle indique avoir effectuées pour obtenir les devis et parvenir à un accord, et sollicite la condamnation de la société Sodipark III à lui payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION :

I – Sur les sommes dues au titre du maintien dans les lieux après le congé

I.1 – Sur le principe de l’indemnité d’occupation et la période due

Il résulte des principes gouvernant l’occupation sans droit ni titre, dans le prolongement des obligations nées du contrat de bail (notamment l’obligation pour le preneur de restituer la chose louée à la fin de la jouissance), que le maintien dans les lieux après l’extinction du bail ouvre droit, pour le bailleur, à une indemnité d’occupation. Cette indemnité a pour objet de compenser la privation de jouissance subie par le propriétaire et correspond à la contre-valeur de l’usage des locaux pendant la période d’occupation postérieure à la fin du bail. Elle est due jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle s’apprécie notamment à la date de remise des clés.

En l’espèce, la société Contitrade France a délivré congé pour effet au 30 septembre 2021. Il est constant que les clés n’ont été remises à la SCI Sodipark III que le 27 juin 2022. Il s’ensuit que la société Contitrade France est redevable d’une indemnité d’occupation au titre de la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 27 juin 2022.

I.2 – Sur l’assiette de calcul de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation ayant pour objet de compenser la contre-valeur de la jouissance des locaux, elle est fixée, en l’absence d’élément de valeur locative plus pertinent, à un montant égal au loyer contractuel stipulé au bail, hors TVA, le cas échéant, et hors charges non justifiées, ce loyer constituant l’indicateur le plus direct de la valeur d’usage convenue des lieux. Lorsque la restitution intervient en cours de mois, l’indemnité est calculée au prorata temporis jusqu’à la date effective de libération.

En l’espèce, il est constant que la société Contitrade France a versé une indemnité d’occupation jusqu’au mois de mars 2022 inclus et que la restitution des clés est intervenue le 27 juin 2022. Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation due au titre des mois d’avril et mai 2022 est appréciée sur la base mensuelle de 1 700 € hors taxes, et que celle due au titre de juin 2022 doit être calculée jusqu’au 27 juin 2022, selon une proratisation temporelle.

I.3 – Sur l’absence d’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée

Il résulte de l’article 256 du code général des impôts que sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Toutefois, l’indemnité d’occupation due en raison du maintien dans les lieux sans droit ni titre a, par nature, un caractère indemnitaire : elle répare la privation de jouissance subie par le propriétaire et ne constitue pas la contrepartie d’une mise à disposition volontaire des locaux dans le cadre d’une relation contractuelle.

En conséquence, et en l’absence d’élément établissant que l’indemnité d’occupation devrait être majorée de la taxe sur la valeur ajoutée, il convient de retenir une assiette hors taxes, par référence au loyer contractuel hors taxes.

I.4 – Sur la compensation invoquée

Aux termes des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation n’opère qu’entre deux créances réciproques, certaines, liquides et exigibles, et elle éteint ces obligations à due concurrence.

En l’espèce, la société Contitrade France soutient avoir acquitté, jusqu’au mois de mars 2022 inclus, des sommes TTC supérieures au loyer hors taxes, en sorte qu’un trop?versé devrait venir en compensation des sommes réclamées. Toutefois, elle ne produit aucun justificatif de paiement permettant d’établir l’existence, le montant et l’imputation d’un tel trop versé ; dès lors, la compensation alléguée ne peut être retenue.

I.5 – Sur le montant dû au titre des mois d’avril, mai et juin 2022

Il est constant qu’aucun règlement n’est intervenu au titre des mois d’avril, mai et juin 2022, alors que la société Contitrade France s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 27 juin 2022.

Il résulte de ce qui précède que la société Contitrade France est redevable, au titre de l’indemnité d’occupation, des sommes de 1 700 € pour le mois d’avril 2022, 1 700 € pour le mois de mai 2022 et 1 530 € pour le mois de juin 2022 (1 700 € × 27/30), soit un total de 4 930 €.

II – Sur la demande au titre des travaux de remise en état des locaux

II.1 – Sur le cadre juridique applicable et la charge de la preuve (absence d’état des lieux d’entrée)

Il résulte des articles 1103 et 1719 du code civil que le contrat de bail oblige les parties et que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, d’en assurer la jouissance paisible et d’en maintenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Le preneur est tenu, quant à lui, d’user de la chose louée raisonnablement, conformément à sa destination, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant sa jouissance.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose louée telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux, lorsqu’il en a été fait ; à défaut d’état des lieux d’entrée, il est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. En application de l’article 1732 du même code, il répond des dégradations et pertes survenues pendant la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il résulte en outre de l’article 1754 du code civil que les réparations d’entretien qualifiées de réparations locatives incombent en principe au preneur, tandis que demeurent à la charge du bailleur les grosses réparations et, plus généralement, ce qui relève de la structure ou de la vétusté normale.

En conséquence, lorsque le bailleur sollicite une indemnisation au titre de la remise en état à la sortie, il lui appartient d’établir l’existence de désordres au moment de la restitution et leur chiffrage, étant rappelé que la réparation ne peut conduire à une remise à neuf ou à une amélioration des locaux. Toutefois, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption légale posée par l’article 1731 du code civil bénéficie au bailleur : il appartient alors au preneur, s’il entend s’exonérer, d’apporter la preuve contraire, en démontrant notamment que les locaux étaient déjà en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux, que les désordres relèvent de la vétusté normale ou de travaux incombant au bailleur, ou encore qu’ils trouvent leur cause dans un fait extérieur.

Il s’ensuit que, dans le présent litige où aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’est produit, la société Contitrade France est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et demeure tenue, à la restitution, des réparations locatives et de la remise en état des dégradations imputables à son occupation, dans la limite de ce qui est nécessaire et suffisant, hors remise à neuf et hors vétusté normale.

II.2 – Sur les éléments de preuve relatifs à l’état des lieux au moment de leur libération et aux désordres invoqués

Il appartient au tribunal, pour apprécier l’étendue des obligations de restitution du preneur et le bien-fondé d’une demande de remise en état, d’examiner l’ensemble des éléments versés aux débats permettant de caractériser l’état des locaux au moment de la libération et, plus largement, au cours de la période ayant précédé la restitution effective des clés.

Un procès-verbal de constat établi par huissier de justice constitue un mode de preuve admissible et objectif, en ce qu’il relate des constatations matérielles effectuées par un officier public et ministériel. Le caractère non contradictoire d’un tel constat n’emporte pas, à lui seul, son exclusion : il appartient au juge d’en apprécier la portée au regard de son contenu, de son contexte d’établissement, des autres pièces produites et des contestations éventuellement formulées.

En l’espèce, la SCI Sodipark III produit un procès-verbal de constat du 22 mars 2022, ainsi qu’un procès-verbal de constat du 22 avril 2022, accompagné de planches photographiques. Ce second constat a été dressé à la demande de la bailleresse et relate une visite détaillée des lieux, en présence du gérant de la SCI Sodipark III et d’un représentant de la société Contitrade France, lequel a participé aux opérations de constat et a, notamment, conservé la maîtrise de la fermeture des locaux à l’issue de la visite. Ces éléments confèrent à ce constat une force probante accrue, dès lors qu’il décrit l’état des lieux alors que l’occupant n’avait pas encore restitué les clés, et qu’il a été réalisé sans que la société Contitrade France ne soit privée de la possibilité de faire valoir immédiatement ses observations.

Ces constats décrivent des désordres matériels et un état d’encrassement et de dégradation affectant différentes zones des locaux (zones d’atelier, espaces de circulation, bureaux et dépendances), ainsi que des atteintes en lien avec des hydrocarbures au niveau des installations et/ou de l’environnement d’exploitation, ce qui est de nature à fonder, sous réserve du tri des postes, l’existence de travaux de remise en état à la sortie.

Par ailleurs, les échanges intervenus entre les parties à compter de l’été 2021 témoignent de difficultés persistantes pour organiser la fin de la relation locative, et notamment d’une discussion sur l’état des lieux, la transmission de devis et la prise en charge de travaux. La mise en demeure adressée le 25 mai 2022 et la mention, par la société Contitrade France, d’une réception de devis le 13 juin 2022, corroborent l’existence d’un désaccord sur la remise en état et sur son chiffrage au cours de la période d’occupation postérieure au congé, alors que les clés n’ont été restituées que le 27 juin 2022, ainsi qu’il résulte de l’attestation de remise des clés produite.

Il s’ensuit que le tribunal dispose d’éléments suffisants pour caractériser l’état des lieux dans la période ayant précédé la restitution effective et pour apprécier l’existence de désordres, étant rappelé que le chiffrage doit être limité aux travaux nécessaires et proportionnés relevant des obligations de restitution du preneur.

II.3 – Sur l’exclusion d’une remise à neuf et l’abattement de vétusté

La société Contitrade France sollicite l’application d’un coefficient de vétusté de 60 %. Toutefois, un abattement de vétusté ne peut résulter d’un pourcentage global et indifférencié : il suppose d’être justifié poste par poste, au regard de l’ancienneté et de l’état des éléments concernés, et de la nature des travaux effectivement nécessaires.

Or, en l’espèce, la société Contitrade France ne produit aucun élément technique permettant de justifier un abattement global, tandis que les constats des 22 mars et 22 avril 2022, corroborés par les photographies, établissent l’existence de dégradations et de désordres localisés (chocs, enfoncements, éléments endommagés, encrassement anormal, atteinte à un équipement de sécurité) excédant l’usure normale. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un abattement forfaitaire de vétusté ; le tri opéré ci-après permet en revanche d’exclure les postes relevant d’une remise à niveau ou d’une remise à neuf.

II.4 – Sur l’indemnisation en HT ou TTC

La TVA grevant les travaux ne constitue un préjudice indemnisable que si elle demeure définitivement à la charge du bailleur, c’est-à-dire en cas de TVA non récupérable.

En l’espèce, la SCI ne produit aucun élément établissant qu’elle ne pourrait déduire ou récupérer la TVA afférente aux travaux de remise en état. Dès lors, il y a lieu de retenir, pour l’évaluation du préjudice, les montants hors taxes lorsqu’ils sont identifiables, et, à défaut de ventilation, de ne pas majorer l’indemnisation au titre de la TVA.

II.5 – Sur les postes retenus et écartés

1) Travaux de réparation du bardage et des panneaux (société [S] – 19 428 €)

Le procès-verbal de constat du 22 avril 2022 décrit des atteintes matérielles de façade et d’enveloppe (notamment chocs/enfoncements affectant des éléments extérieurs), corroborées par les photographies. Ce poste correspond à une remise en état d’éléments détériorés et non à une amélioration.

Il y a lieu de retenir ce poste à hauteur de 19 428 €.

2) Travaux de réparation du matériel d’incendie (société SMI – 1 263,60 €)

Le constat du 22 avril 2022 mentionne un équipement de sécurité-incendie détérioré/désolidarisé, ce qui constitue un désordre imputable à l’occupation et incompatible avec un usage normal.

Il y a lieu de retenir ce poste à hauteur de 1 263,60 €.

3) Travaux de nettoyage des murs et des sols (société Sébastien Leroux – 1 687,50 €)

Les constats et photographies mettent en évidence un encrassement marqué et généralisé de plusieurs zones, excédant un simple entretien courant au regard de l’état décrit à la sortie. Ce poste relève de la remise en état nécessaire à la restitution.

Il y a lieu de retenir ce poste à hauteur de 1 687,50 €.

4) Travaux de traitement et nettoyage d’hydrocarbures (société Ortec – 4 902,14 €)

Le constat du 22 mars 2022 a relevé des atteintes en lien avec des hydrocarbures au niveau des installations/collecteurs, dans un local affecté à une activité automobile. Au regard de la nature des lieux et des constatations effectuées avant restitution des clés, ce poste présente un lien suffisant avec l’occupation et correspond à une remise en état rendue nécessaire par les désordres constatés.

Il y a lieu de retenir ce poste à hauteur de 4 902,14 €.

5) Travaux de réfection des sanitaires, cuisine, entrepôt et bureaux (Batigroupe Peinture – 10 123,25 €)

Ce poste correspond à une réfection large de plusieurs ensembles (sanitaires, cuisine, entrepôt, bureaux). En l’état des pièces, il n’est pas possible d’isoler, au sein de ce poste global, ce qui relèverait strictement de réparations locatives liées à des dégradations imputables au preneur, par opposition à des travaux de rénovation, de remise en état « générale » ou de remise à niveau. Faute de ventilation et de justification suffisamment précise permettant un tri objectif sans expertise, ce poste ne peut être retenu.

Il y a lieu de rejeter ce poste.

6) Travaux de dépollution et de décharge (VRD France – 12 720 €)

Si la présence de traces d’hydrocarbures est relevée, le poste présenté comme « dépollution et décharge » implique des opérations dont la nécessité, l’étendue et la proportionnalité ne ressortent pas suffisamment des pièces produites, en l’absence notamment d’éléments techniques (diagnostic, caractérisation, justification des volumes évacués et de la filière retenue) permettant de rattacher de manière certaine ce chiffrage aux seuls désordres imputables à l’occupation. Dans ces conditions, , en l’état des éléments du dossier, ce poste ne peut être retenu.

Il y a lieu de rejeter ce poste.

Au total, les sommes retenues au titre des travaux de remise en état s’élèvent à :

19 428 € + 1 687,50 € + 4 902,14 € + 1 263,60 € = 27 281,24 €.

Il s’ensuit que la société CONTITRADE FRANCE doit être condamnée à payer à la SCI Sodipark III la somme de 27 281,24 € au titre des travaux de remise en état des locaux, et que la demande est rejetée pour le surplus.

III – Sur la demande au titre de la taxe foncière

III.1 – Sur le fondement de la demande au titre de la taxe foncière 2022

Il résulte des principes régissant l’exécution des conventions que les charges et impôts afférents aux locaux loués peuvent, en matière de bail commercial, être mis contractuellement à la charge du preneur, et que le juge doit en faire application lorsque la stipulation est claire. Par ailleurs, lorsque le bail a pris fin mais que l’ancien preneur se maintient dans les lieux, l’occupation sans droit ni titre ouvre droit à indemnisation au profit du propriétaire, cette indemnisation devant réparer le préjudice directement causé par l’occupation, lequel peut inclure les charges demeurées supportées par le bailleur du fait de cette occupation, dans la mesure où elles sont en lien avec la jouissance conservée par l’occupant.

En l’espèce, le bail stipule qu’en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur, dès réception de la demande, les charges et impôts que ce dernier doit régler mais qui peuvent être mis à la charge du locataire, notamment l’impôt foncier. Il est en outre constant que, postérieurement à la date d’effet du congé, la société Contitrade France s’est maintenue dans les lieux jusqu’à la remise des clés le 27 juin 2022. La SCI Sodipark III réclame non pas l’exécution forcée de la clause pour une période postérieure au bail, mais l’indemnisation du préjudice correspondant à la charge de taxe foncière supportée pendant la période où l’occupation s’est poursuivie en 2022.

Il s’ensuit que la demande présentée au titre de la taxe foncière 2022 est recevable et fondée en son principe, en tant qu’elle tend à obtenir l’indemnisation, liée à l’occupation postérieure au congé, d’une charge dont le bail prévoyait qu’elle était normalement supportée par l’occupant des lieux.

III.2 – Sur le quantum

En application du principe de réparation intégrale, l’indemnisation accordée au titre d’une charge supportée par le propriétaire du fait de l’occupation postérieure au congé doit correspondre au préjudice réellement subi, sans conduire à une surindemnisation. Lorsque l’occupation n’a concerné qu’une partie de l’année d’imposition, le préjudice peut être évalué par une proratisation temporelle cohérente avec la durée d’occupation.

En l’espèce, il est constant que la société Contitrade France s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 27 juin 2022. La SCI Sodipark III sollicite la somme de 2 422 € au titre de la taxe foncière 2022, en la calculant prorata temporis pour la période d’occupation en 2022, sans réclamer l’intégralité de l’imposition annuelle. La société Contitrade France ne produit aucun élément permettant de contester utilement la base de calcul retenue ni ne justifie d’un règlement de cette somme.

Il s’ensuit que la société Contitrade France doit être condamnée à payer à la SCI Sodipark III la somme de 2 422 € au titre de l’indemnisation correspondant à la taxe foncière 2022, en lien avec l’occupation des lieux jusqu’au 27 juin 2022.

IV – Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que toute faute ayant causé un dommage oblige son auteur à le réparer. La seule circonstance qu’une partie conteste une demande, défende à l’action ou refuse une solution amiable ne suffit pas, en elle-même, à caractériser une faute. L’allocation de dommages-intérêts au titre d’une résistance abusive suppose ainsi la réunion de trois conditions : une faute distincte de la simple contestation (mauvaise foi caractérisée, manœuvres dilatoires, obstruction déloyale ou comportement fautif dans l’exécution des obligations), l’existence d’un préjudice autonome et certain, distinct de celui déjà réparé par les condamnations principales, et un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, la SCI Sodipark III reproche à la société CONTITRADE FRANCE d’avoir adopté une attitude fautive dans la phase de sortie des lieux, en particulier en se maintenant dans les locaux après la date d’effet du congé, en restituant tardivement les clés et en ne procédant pas, selon elle, à une remise en état conforme à ses obligations, ce qui aurait nécessité relances et démarches. Toutefois, il résulte de l’instruction que le différend entre les parties porte essentiellement sur l’étendue des travaux de remise en état et sur leur chiffrage, ainsi que sur les conséquences financières du maintien dans les lieux, ce que traduisent les échanges intervenus à compter de l’été 2021. Dans ce contexte, l’attitude de la société CONTITRADE FRANCE, consistant à discuter l’imputabilité de certains postes, à contester le quantum réclamé et à s’opposer à certaines demandes, ne caractérise pas en elle-même une mauvaise foi ou des manœuvres dilatoires excédant l’exercice normal des droits de la défense.

En outre, la SCI Sodipark III ne justifie pas d’un préjudice autonome, distinct de ceux déjà réparés par les condamnations prononcées au titre de l’indemnité d’occupation, des travaux de remise en état retenus et de l’indemnisation liée à la taxe foncière 2022. Elle n’établit pas, par des éléments chiffrés ou des justificatifs, l’existence d’un dommage spécifique directement causé par une résistance fautive.

Il s’ensuit que la demande de dommages-intérêts formée au titre de la résistance abusive doit être rejetée.

V – Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée mettant ceux-ci, en tout ou partie, à la charge d’une autre partie. En outre, aux termes de l’article 700 du même code, le tribunal peut condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties, et peut décider qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SCI Sodipark III obtient gain de cause sur ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation, de la taxe foncière 2022 et, partiellement, des travaux de remise en état, tandis qu’elle est déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et du surplus de sa demande au titre des travaux. La société CONTITRADE FRANCE succombe ainsi pour l’essentiel. Il y a lieu, en conséquence, de condamner la société CONTITRADE FRANCE aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Sodipark III l’intégralité des frais exposés pour la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner la société CONTITRADE FRANCE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Condamne la société CONTITRADE FRANCE à payer à la SCI Sodipark III la somme de 4 930 € au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois d’avril, mai et juin 2022 ;

Condamne la société CONTITRADE FRANCE à payer à la SCI Sodipark III la somme de 2.422 € au titre de l’indemnisation correspondant à la taxe foncière 2022 ;

Condamne la société CONTITRADE FRANCE à payer à la SCI Sodipark III la somme de 27.281,24 € au titre des travaux de remise en état des locaux ;

Déboute la SCI Sodipark III de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Rejette la demande de compensation formée par la société CONTITRADE FRANCE ;

Condamne la société CONTITRADE FRANCE à payer à la SCI Sodipark III la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société CONTITRADE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société CONTITRADE FRANCE aux dépens.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE