TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Q] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07229 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR5Z

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

[Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [N],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07229 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR5Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat des 3 et 7 mai 2024, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 421,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1105,07 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [N] le 6 mai 2025.

Par assignation du 29 juillet 2025, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [Q] [N], autoriser le transport et la sequestration de ses meubles, et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1456,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 janvier 2026, la RIVP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 29 décembre 2025, s’élève à 2455,76 euros.

La RIVP sollicite des délais de paiement au bénéfice de M. [Q] [N], avec suspension des effets de la clause résolutoire, en dépit de ce qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Q] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s’appliquer.

Toutefois, le bailleur ayant décidé, aux termes de son commandement de payer du 5 mai 2025, d’impartir au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1105,07 euros, c’est de ce délai dont il sera fait application.

Le commandement reproduit la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et comporte toutes les mentions prévues à peine de nullité.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1105,07 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juillet 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la bailleresse d’octroyer au locataire des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et de renoncer à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2025, M. [Q] [N] lui devait la somme de 2455,76 euros.

M. [Q] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, la bailleresse a sollicité pour le compte du localaire un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire et déclaré renoncer à la condition de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Q] [N] lui permettent d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel en plus d’une mensualité d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [Q] [N] à se libérer de sa dette locative par des versements de 200 € par mois en plus du loyer courant pendant 12 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Q] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 3 et 7 mai 2024 entre la RIVP, d’une part, et M. [Q] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 6 juillet 2025,

CONDAMNE M. [Q] [N] à payer à la RIVP la somme de 2455,76 euros (deux mille quatre cent cinquante-cinq euros et soixante-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers arrêté au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1105,07 euros à compter du commandement de payer, de l’assignation sur la somme de 351,01 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISE M. [Q] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux-cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Q] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Q] [N] sera condamné à verser à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Q] [N] à payer à la RIVP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Q] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2025 et celui de l’assignation du 29 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge