COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

_________________________

N° RG 25/00295 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CUB3

_________________________

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

Minute N° 26/00018

ORDONNANCE DE REFERE

DU 19 Mai 2026

_________________________________________

PARTIE DEMANDERESSE :

Mme [L] [E]

née le 23 Mars 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [C] [E]

né le 03 Décembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [J] [H] [I]

né le 22 Novembre 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Josiane PIOT, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe,

Rendue par décision Contradictoire, en premier ressort,

Signée par Anne MOUSTY, Juge des contentieux de la protection, et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 juillet 2023, Mme [L] [E] et M. [C] [E] a consenti à M. [J] [I] et Mme [W] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 597,01 euros ainsi que 100 euros pour les charges.

Mme [W] [I] a donné congé le 28 octobre 2023.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Mme [L] [E] et M. [C] [E] a fait signifier à M. [J] [I] le 23 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’habitation pour une somme en principal de 2 515,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025 remis à personne, Mme [L] [E] et M. [C] [E] a fait assigner M. [J] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026.

En demande, Mme [L] [E] et M. [C] [E], représentés par leur conseil, lequel se réfère à l’audience à son acte introductif d’instance et à ses conclusions récapitulatives déposées le 16 mars 2026, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de M. [J] [I] ;

— Le condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9 420,54 euros, arrêtée au 2 mars 2026 ;

— Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le contrat de bail d’habitation ;

— Le condamner à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens y compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, Mme [L] [E] et M. [C] [E] précisent que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En défense, M. [J] [I], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées le 18 février 2026 par lesquelles il demande de :

— déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [L] [E] et M. [C] [E] ;

— débouter Mme [L] [E] et M. [C] [E] de leurs demandes ;

— condamner Mme [L] [E] et M. [C] [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

subsidiairement,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ordonner l’échelonnement sur deux ans du paiement des sommes auxquelles il serait éventuellement condamné ;

— débouter Mme [L] [E] et M. [C] [E] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, M. [J] [I] avance qu’il n’est pas justifié de la notification de l’assignation à la préfecture dans les délais impartis. Subsidiairement, il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans le débat.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes

L’assignation a été notifiée le 20 octobre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

La fin de non-recevoir soulevée par M. [J] [I] sera rejetée.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article art. 5.3.2.1) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 23 juin 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 515,16 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 août 2025.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

Mme [L] [E] et M. [C] [E] produit un décompte aux termes duquel M. [J] [I] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 9 420,54 euros.

M. [J] [I] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à Mme [L] [E] et M. [C] [E] cette somme de 9 420,54 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 515,16 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [J] [I] n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Aussi, aucun délai de grâce ne peut être accordé au titre des articles 24 V et VII de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, le juge qui prononce la résiliation du bail, peut néanmoins accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour une durée maximale de 24 mois.

En l’espèce, la situation personnelle et économique de M. [J] [I] justifie de lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 24 mois selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de M. [J] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

V. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [J] [I], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Mme [L] [E] et M. [C] [E] la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Molsheim, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’irrecevabilité soulevée par M. [J] [I] ;

DECLARE recevables les demandes formées par Mme [L] [E] et M. [C] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 4 juillet 2023 entre Mme [L] [E] et M. [C] [E] et M. [J] [I] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 août 2025 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, M. [J] [I] à payer à Mme [L] [E] et M. [C] [E] la somme de 9 420,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 2 515,16 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE M. [J] [I], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 23 mensualités de 395 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour M. [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [L] [E] et M. [C] [E] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que M. [J] [I] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à Mme [L] [E] et M. [C] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de Mme [L] [E] et M. [C] [E] tendant à l’expulsion de M. [J] [I] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 23 juin 2025, de l’assignation en référé du 16 octobre 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [J] [I] à payer à Mme [L] [E] et M. [C] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge